쟁점토지 전소유자와의 관계, 매매대금을 수수한 금융증빙이 없는 점 등을 종합할 때, 처분청이 그 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없음
쟁점토지 전소유자와의 관계, 매매대금을 수수한 금융증빙이 없는 점 등을 종합할 때, 처분청이 그 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 1980.8.9. 부(父) 심OOO(1985.12.13. 사망) 소유인 쟁점토지 지상에 쟁점건물을 신축하여 미등기상태로 보유하던 중 형 심O O은 1985.12.13. 부 심OOO의 사망으로 쟁점토지를 상속취득하게 되었는 바, 청구인은 1990.5.20. 쟁점건물을 청구인 명의로 소유권보존등기한 후, 1990.10.12. 쟁점토지를 OOO원(1㎡당 OOO원)에 형인 심OOO 로부터 취득하게 된 것으로, 당시 쟁점토지 시세는 OOO원을 호가[공시지가는 1990년 ㎡당 OOO원, 1991년 ㎡당 OOO원으로 상승추세임] 하였으나 형 심OOO과 상속지분 다툼이 있고 쟁점토지 지상에 청구인 명의 쟁점건물이 있는 점을 고려하여 시세보다 오히려 낮은 금액에 취득하였으며, 취득시점이 양도일로부터 약 21년 전이어서 금융증빙이 관리되지 아니하였을 뿐 쟁점②주장의 증빙으로 제출한 쟁점토지의 소급감정가액(㎡당 OOO원)이나 인근 부동산의 매매사례가액[ 1990.11.3. OOO 대지 304.1㎡ 및 건물 472.99㎡(지상 2층, 지하 1층 및 옥탑)를 일괄양도함, 토지단가: ㎡당 O,OOO,OOO원 추정]이 쟁점토지 취득가액(㎡당 OOO원)을 상회하는 점 등에 비추어 보면, 실지거래가액이 적정하게 산정된 것임을 알 수 있다. 매매당사자들이 작성한 계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 계약내용대로 작성되었다고 추정되고(대법원 93누2353, 1993.4.9. 참조), 실지거래가액에 관한 증빙서류로 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 거래상대방의 사실확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면, 매매계약서가 실제와 달리 작성 되었다는 등의 특별한 사정이 있는 점은 처분 청이 이를 입증하여야 한다는 선결정례(조심 2011서2274, 2011.12.21. 참조) 등을 고려하면 금융증빙자료 등이 없다는 등의 이유로 매매계약서의 매매대금을 부인한 이 건 처분은 부당하다.
(2) 소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3 항에 의하면 실지거래가액에 의한 양도소득세 경정시 취득가액이 불분명한 경우에는 토지지목 및 이용현황이 유사한 부동산의 3월 이내의 매매사례 가액, 당해 부동산에 대한 감정평가법인의 감정가액, 당해 부동산의 양도 당시 실지거래가액을 기준시가 비율로 환산한 취득가액, 당해 부동산의 기준시가를 순차적으로 적용하도록 규정하고 있는 바, 쟁점토지의 실지 거래가액이 불분명하다면 공신력 있는 감정평가법인의 감정결과[청구인이 2013년 1월 2개 감정평가법인에 의뢰하여 산출한 소급감정가액(기준시점:1990.9.23.)은 평균 OOO원(㎡당 OOO 원)임] 를 적용하는 것이 타당하고 감정가격이 비록 소급감정이기는 하나, 거래를 통한 감정가액이 없는 경우에는 공신력 있는 감정가액도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것도 달라지지 아니하므로(대법원 2008.2.1. 선고 2004두1834 판결 참조) 환산취득가액을 적용한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 특수관계자인 형 심OOO로부터 쟁점토지를 취득하며 작성한 매매계약서는 중개사가 없고 관할관청에서 검인받은 바가 없으며, 원본계약서가 존재하지 않아 진위여부를 확인하기 어려우므로 매매계약서의 매매대금은 실지거래가액으로 인정하기 어렵다. 청구인은 쟁점토지를 취득하면서 거액의 매매대금을 형 심OOO에게 지급하였다고 주장하나, 매매대금 정산이나 형 심OOO이 양도대금을 수수하여 사용한 사용처 등에 대한 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. 청구인이 제시한 유사매매사례[면적: 대지 304.1㎡ 및 건물 472.99㎡, 형태: 장방형]는 쟁점부동산[면적: 대지 478.5㎡ 및 건물 864.66㎡, 형태: 부정형]과 면적․형태 등이 상이하여 유사사례로 보기 어렵고, 감정 평가기관의 소급감정가액은 매매대금 수수여부가 확인되지 않는 본 건 의 경우 적정시세를 유추하기 위한 증빙자료로 채택하기 어렵다. (2) 소득세법 시행령제176조의2에 의하면, 양도가액 및 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우 매매사례가액과 감정가액이 특수관계자 와의 거래에 따른 가액으로 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 적용하지 않는 것으로 규정하고 있는 바, 본 건은 특수관계자(형제)간의 거래로 취득가액 추계시 감정가액을 적용하기 어렵고, 청구인이 제출한 감정가액은 쟁점토지 취득일(1990.10.12.)로부터 22년이 경과하여 소급 감정된 것으로 취득당시의 시가를 합리적으로 반영한 것으로 볼 수 없으므로 쟁점토지 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
① 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
② 소급감정한 감정가액의 평균액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부
(1) 처분청이 제출한 과세자료를 보면, 청구인은 1990.10.12. 형 심OOO로부터 취득한 쟁점부동산을 2011.7.25. 양도하고 양도소득세 신고시 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 신고하였는 바, 처분청은 청구인의 양도소득세를 조사한 결과, 쟁점토지 양수도가 특수 관계자인 형과의 쌍방거래이고 매매대금 지급을 확인할 수 있는 금융 증빙이 없다하여 매매계약서상 쟁점토지대금 OOO원을 부인하고, 환산가액을 적용하여 이 건 처분을 하였다.
(2) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항에서는 실지거래가액에 의한 양도소득세 경정시 취득가액이 불분명한 경우에는 토지지목 및 이용현황이 유사한 부동산의 3월 이내의 매매사례가액, 당해 부동산에 대한 감정평 가법인의 감정가액, 당해 부동산의 양도당시 실지거래가액을 기준시가 비율로 환산한 취득가액, 당해 부동산의 기준시가를 순차적으로 적용하도록 규정하고 있다. (나) 처분청이 청구인에 대한 양도소득세 조사복명서(2012년 5월) 를 보면, 쟁점토지 양도대금은 OOO 정도의 금액을 5～7년에 걸쳐 현금으로 그 때 그 때 받아 거래대금 수수에 대한 금융증빙 자료가 없고, 쟁점토지는 특수관계자들[아버지→형→청구인]간의 상속과 양도로 이전되어 대금수수가 없는 무상 또는 저가취득으로 보이므로 매매계약 서상 실지거래가액을 부인하고 환산취득가액을 적용한 것으로 조사되었다. (다) 청구인이 1990.9.23. 쟁점토지 전 소유자인 형 심OOO과 체결한 쟁점토지 매매계약서 사본과 등기부등본을 보면, 매매대금은 OOO원이고, 중개인과 검인내역은 없으며, 쟁점토지 소유권 이전등기일은 1990.10.12.로 나타난다. (라) 청구인이 쟁점토지의 매매가액이 적정하다는 주장에 대한 증빙으로 쟁점토지 취득일(1990.10.12.)과 유사한 시기(1990.11.8.)에 거래된 건물의 매매계약서[매매대상: 쟁점토지와 같은 곳 OOO-OO번지 대지 304.1㎡와 건물 472.99㎡(지상2층, 지하1층 및 옥탑), 매매대금: OOO,OOO,OOO원(토지단가: ㎡당 OOO원 추정)]를 제시하였으나, 쟁점 부동산과 대지면적과 형태, 층수가 다르는 등 개별성이 강하여 매매사례가액으로 적용하기 어렵다. (마) 위의 내용을 종합하면, 청구인이 제출한 매매계약서는 중개사 가가 없고 검인계약서가 아니어서 진정한 매매계약서로 보기 어렵고, 청구인이 제시한 인근부동산 매매사례가액은 쟁점부동산과 면적, 층수, 대지형태 등에 있어 개별성이 강하여 매매사례가액으로 인정하기 어려 우며, 청구인은 쟁점토지의 매매대금 수수여부를 확인할 만한 증빙 자 료를 제시하지 못하고 있는 바, 청구주장에 대한 구체적이고 객관적인 증빙없이 정황자료만으로는 청구주장을 받아들이기 어렵다. 따라서, 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득 가액을 적용한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항에서 실지거래가액에 의한 양도소득세 경정시 취득가액이 불분명한 경우에는 토지지목 및 이용현황이 유사한 부동산의 3월 이내의 매매사례가액, 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다.)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, 당해 부동산의 양도당시 실지거래가액을 기준시가 비율로 환산한 취득가액, 당해 부동산의 기준시가를 순차적으로 적용하도록 규정하고 있고, 매매 사례가액과 감정가액이 특수관계 있는 자(당해 거주자의 친족 등)와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 쟁점부동산에 대하여 2개의 공신력 있는 감정평가 기관에서 평가한 감정가액의 평균액(OOO원)을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하면서 기준시점을 1990.9.23.로 하고, 평가목적을 일반거래로 하여 2013.1.22.과 2013.1.24. 작성된 주식 회사 OOO감정평가법인의 감정평가서와 주식회사 OOO감정평가법인의 감정평가서를 제시하고 있으나, 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정 가액의 평균액을 시가로 보기 위해서는 감정이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 이루어진 것으로서 객관적이고 합리적인 방법으로 평가 되었다는 사실이 인정되어야 하는데, 쟁점토지에 대한 감정가액의 경우 기준시점은 1990.9.23.이나 작성일자는 22년 이상이 경과한 2013년 1월 이며 평가목적도 사실상 세무목적인 것으로 보여지는 점 등에 비추어 보아 그 가액을 객관적이고 합리적인 감정평가방법에 의하여 감정한 가액이라고 보기 어렵다(조심 2012중2986, 2012.9.12. 외 다수, 같은 뜻임). (다) 위의 내용을 종합하면, 관련법령상 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액을 거래가액으로 인정하기 위해서는 감정평가 시점이 거래전후의 3월 이내에 이루어져야 함에도, 청구인이 청구주장에 대한 증빙으로 제시한 감정평가액은 거래일로부터 약 22년이 경과한 것이고, 감정평가 목적도 사실상 세무목적인 점 등에 비추어 볼 때, 청구인 제시 감정가액은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다고 보기 어렵다고 할 것이어서 청구인이 제시한 소급감정가액을 쟁점토지 취득가액으로 인정하기 어렵다. 따라서, 처분청이 청구인의 주장을 받아들이지 아니하고 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.