쟁점상속건물에 관한 임대차계약서의 임대인은 건물소유자인 피상속인 단독으로 되어있고, 토지소유자와 임차인 사이에 작성된 계약서는 제시하지 못하는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점상속건물의 임대보증금은 피상속인에게 귀속되었다고 본 처분에는 잘못이 없음
쟁점상속건물에 관한 임대차계약서의 임대인은 건물소유자인 피상속인 단독으로 되어있고, 토지소유자와 임차인 사이에 작성된 계약서는 제시하지 못하는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점상속건물의 임대보증금은 피상속인에게 귀속되었다고 본 처분에는 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점상속건물과 그 부지는 피상속인과 그 배우자인 청구인이 각자 소유하던 재산으로, 피상속인이 가족의 재산을 관리하는 차원에서 쟁점상속건물의 임대차계약을 체결하고 임대보증금을 받아 관리하였으나 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 건물의 임대료는 토지와 건물 소유자에게 그 가액비율로 귀속되는 것임에도(상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제8항) 쟁점상속건물의 임대료가 전부 건물 소유자인 피상속인에게만 귀속되는 것으로 보고 그 가액으로 쟁점상속건물의 가액을 평가한 처분은 부당하다. (2) 상속세 및 증여세법 제66조 는 상속재산의 가액평가에 관하여 시가주의 원칙을 정한 같은 법 제60조 제1항의 규정을 보충하여 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 취지에서 통상 임대보증금은 임대재산의 실제 가액 범위내에서 결정된다는 것을 전제로 임대보증금이 다른 방법으로 평가한 재산의 가액보다 클 때에는 그 임대보증금이 실제 가액에 더 근접하므로 이를 재산가액으로 삼겠다는 규정이므로, 예외적으로 당해 재산의 실제가액보다 임대보증금이 크다는 사실이 입증된 경우에는 위 규정을 적용하지 아니하고 그 실제가액을 상속재산가액으로 하는 것이 타당하다. 따라서 비록 소급감정가액이기는 하나 쟁점상속건물의 시가로 볼 만한 가액(2개의 감정평가기관의 감정가액 평균액 OOO원)을 청구인이 제시하여 당해 재산의 실제가액보다 임대보증금이 큰 사실을 입증한 이상 이를 쟁점상속건물의 시가로 보아 과세함이 타당하다.
(1) 쟁점상속건물의 임대차계약서에는 모두 임대인이 피상속인으로 기재되어 있으며, 청구인도 피상속인에게 쟁점상속건물의 임대보증금반환채무가 전부 귀속된 것으로 상속세 신고를 하였으므로 쟁점상속건물의 소유자인 피상속인에게 쟁점상속건물의 임대보증금반환채무가 전부 귀속된 것으로 보고 쟁점상속건물의 가액을 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없다. (2) 상속세 및 증여세법 제66조 는 상속재산의 평가액이 당해 재산이 담보하는 채권액보다 적은 경우에 채무공제가 오히려 상속재산가액보다 많게 되는 문제점을 방지하기 위하여 ‘저당권 등이 설정된 재산은 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)과 제60조에 따라 평가한 가액(보충적 가액) 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다’고 규정하고 있으므로 쟁점상속재산의 임대보증금(OOO원)이 당해 재산의 평가액(OOO원)보다 큰 이 건의 경우, 임대보증금을 상속재산가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없다(청구인이 제시한 판례와 해석례들은 상속세 및 증여세법 제66조 에 의하여 평가한 가액이 당해 재산의 실제가액보다 높은 경우임을 납세자가 입증한 경우에 대한 것으로 이 건에 적용되지 아니하는 것이며, 청구인이 제시한 소급감정가액은 쟁점상속건물의 시가로 인정할 수 없다).
(1) 토지와 건물의 소유자가 다른 쟁점상속건물의 임대보증금 전부가 건물소유자인 피상속인에게 귀속되었는지 여부
(2) 상속받은 건물의 임대보증금이 상속세 및 증여세법 제60조 에 따라 평가한 건물가액보다 크므로 같은 법 제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례)를 적용하여 임차보증금으로 건물가액을 평가하여 상속세를 과세한 처분의 당부
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 처분청은 상속개시일 현재 쟁점상속건물의 임대보증금반환채무 OOO원이 전부 건물 소유자인 피상속인에게 귀속된 것으로 보았으나 청구인은 위 임대보증금반환채무가 토지 소유자와 건물 소유자에게 공동으로 귀속된 것이라고 주장한다. (나) 부동산등기부, 부동산임대계약서 등에 의하면, 상속개시일 현재 쟁점상속건물과 그 부지는 각각 피상속인과 청구인 소유이었으며, 쟁점상속건물의 임대보증금의 합계액은 OOO원이고, 쟁점상속건물 임대계약서에는 피상속인이 단독 임대인인 것으로 서명·날인 되어 있다. (다) 이와 같은 사실관계를 토대로 피상속인이 쟁점상속건물과 관련하여 부담하는 임대보증금반환채무가 얼마인지에 대하여 보건대, 쟁점상속건물에 관한 임대차계약서의 임대인은 건물소유자인 피상속인 단독인 것으로 되어 있고, 달리 토지소유자와 임차인 사이에 작성된 계약서는 제시하지 못하고 있는 점, 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 통상 임대목적물은 건물이고 건물 소유자가 임대인이 되며 토지의 이용관계는 건물 소유자가 토지 소유자와 사이에서 처리하는 것이 일반적인 거래현실인 점(대법원 2010.12.9. 선고 OOO 판결 참조), 청구인 등 상속인은 피상속인이 쟁점상속건물 관련 임대보증금반환채무로 OOO원을 부담하는 것으로 상속세 신고를 하였다가 처분청이 쟁점상속건물에 관한 임대보증금반환채무액 전부를 쟁점상속건물의 가액으로 평가하여 상속세를 과세하자 비로소 쟁점상속건물의 임대보증금반환채무가 토지와 건물 소유자에게 공동으로 귀속된 것이라는 주장을 한 점 등에 비추어 보면 상속개시일 현재 쟁점상속건물의 임대보증금 OOO원의 반환채무 전부가 쟁점상속건물의 소유자인 피상속인에게 귀속되었던 것이라고 본 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 처분청은 쟁점상속건물의 임대보증금반환채무 OOO원 을 상속재산가액에서 차감하는 한편 상속세 및 증여세법 제66조 에 따라 쟁점상속건물이 담보하는 위 임대보증금반환채무액으로 쟁점상속건물의 상속재산가액을 평가하여 과세하였으나, 청구인은 쟁점상속건물의 임대보증금이 쟁점상속건물의 실제가액보다 높은 사실이 입증되는 이상 임대보증금반환채무액으로 상속재산가액을 평가함은 부당하다고 주장하면서 쟁점상속건물에 대한 감정평가액[OOO이 작성일자 2013.4.17., 평가기준일 2010.7.2.로 하여 평가한 가액 OOO원, OOO 작성일자 2013.4.22., 평가기준일 2010.7.2.로 하여 평가한 가액 OOO원)]을 제시하였다. (나) 이와 같은 사실관계를 토대로 쟁점상속건물을 상속세 및 증여세법 제66조 에 따라 평가한 처분이 부당한지에 대하여 보건대, 법 제66조는 상속재산의 평가액이 당해 재산이 담보하는 채권액보다 적은 경우에 채무공제가 오히려 상속재산가액보다 많게 되는 문제점을 방지하기 위하여 ‘저당권 등이 설정된 재산은 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)과 제60조에 따라 평가한 가액(보충적 가액) 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다’고 규정하고 있으므로, 쟁점상속건물의 임대보증금(OOO원)이 당해 재산의 평가액(OOO원)보다 큰 이 건의 경우, 위 규정에 따라 쟁점상속건물의 임대보증금을 쟁점상속건물의 상속재산가액으로 하고, 그 임대보증금을 채무로 공제하여 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(국심 OOO, 2003.4.7. 참조).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.