쟁점부동산 거래는 경영주체만 교체된 사업의 양도에 해당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구법인은 부동산임대업을 영위하던 김OOO외 8인(이하 “김형석 등”이라 한다)과 OOO 대지 2,693.3㎡, 위 지상 근린생활시설 1,367.7㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 매수하는 매매계약(이하 “쟁점부동산 거래”라 한다)을 2012.3.8. 체결하여 쟁점부동산은 2012.5.2. 매매를 등기원인으로 청구법인에게 소유권이전등기되었으며, 청구법인은 쟁점부동산의 매수와 관련하여 김OOO 등으로부터 2012년 제1기 부가가치세 과세기간에 공급가액 OOO원(이하 “쟁점세금계산서”라 한다)를 교부받아 부가가치세 신고시 쟁점세금계산서상의 매입세액을 매출세액에서 공제하였으며 김OOO 등도 2012년 제1기 과세기간에 대한 부가가치세 신고 시 쟁점세금계산서상의 세액을 매출세액으로 신고․납부하였다.
• 나. 김OOO 등은 쟁점부동산 거래는 사업의 포괄적 양도에 해당한다면서 2012.8.16. 처분청에 당초 납부한 부가가치세를 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 재화의 공급에 해당한다고 하여 2012.9.18. 경정청구를 거부하였고, 이에 대하여 김OOO 등은 2012.12.11. 서울지방국세청장에게 이의신청을 신청하였으며, 2013.1.17. 서울지방국세청장은 쟁점부동산의 거래가 사업의 포괄적 양도에 해당한다고 결정(이의신청2012서742, 742호, 2013.1.17.)하였다.
• 다. 이에 따라 처분청은 쟁점부동산 거래를 사업의 포괄적 양도에 해당하는 것으로 보아, 김OOO 등에게 쟁점세금계산서상의 매출세액을 환급하여 주고, 2013.5.29. 청구법인에게는 쟁점세금계산서상의 매입세액을 불공제하여 2012년 제1기 부가가치세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 2013.7.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 쟁점부동산의 복잡한 권리관계 때문에 매입자(청구법인)와 매도자(김OOO 등)은 자산만을 인수하기로 하고 우발채무의 단절을 위하여 “사업양도가 아님”을 전제로 양자간에 합의하였으며 이러한 취지를 “매도인과 매수인은 본건거래가 사업양도에 해당하지 아니함을 상호 확인하고”라고 부동산매매계약서에 직접 명시하였으며, 임대차계약 외에 승계받은 권리와 의무는 전혀 없다. 청구법인은 '복지회관’의 건립목적으로 쟁점부동산을 취득하였고 개발계획 수립을 위한 검토는 계속 진행되고 있으며, 쟁점부동산을 취득과 동시에 개발되지 못한 것은 ①임차인보호, ②토지이용계획의 특수성 등에 기인한 것으로 부동산개발사업의 성격상 실제 개발착수까지 상당한 시일이 소요됨에 따라 원활한 진행을 위하여 기존 임대차계약을 존중한 것이고, 향후 청구법인이 개발사업을 착수하는 경우 임차인과의 임대차계약은 임대차기간 만료시 명도하는 조건을 명확히 하여 자연히 해소될 예정이며, 매도자는 부동산임대업을 전문으로 영위하는 사업자이나, 청구법인은 새마을금고 임직원의 복지를 위해 설립된 재단법인으로 부동산임대업을 목적으로 하고 있지 않다. 포괄양수도에 의한 사업양수도는 당사자간에 포괄양수도계약서가 작성되고 계약내용 또한 당사자간의 채권채무 포괄승계를 조건으로 사실관계를 판단하여 제한적으로 인정되어야 하며, “건물의 매매전후 임대차 및 이용현황이 동일하여 사업의 동질성이 유지되므로 경영주체만 변경된 것으로 보아 사업의 포괄양수도” 라고 볼 수는 없는 것으로, 처분청이 사업양수도의 근거로 제시하는 판례는 모두 관련 법규나 형식적 요건을 인지하지 못한 부동산임대사업자가 양도하는 경우에 해당되는 판례들로 당해 사항과 적용대상이 다르다. 또한, 사업양도의 경우 자산부채의 평가와 영업권 등의 평가가 매우 중요한 요소로 작용하는데, 쟁점부동산 거래의 경우 사업양수도가 아닌 부동산 매매를 목적으로 하였기 때문에 계약체결 및 그 과정에서 사업양도와 관련하여 어떠한 평가나 언급을 한 사실이 없으며, 그리고, 개인간의 법률행위는 개인의 자유로운 의사에 따라 자기책임 하에서 규율하는 민법의 기본원리인 ‘사적자치의 원칙’에 근거하여 인정되어야 하며, 과세관청이 당사자간의 거래금액 결정과 대금지급 등의 행위에 개입해서는 안되는 것이다.
• 나. 처분청 의견 김OOO 등이 임대부동산을 담보로 차입한 금융기관 부채를 양수도일 이전에 변제하고 임대차계약과 이에 따른 임대보증금, 기타 모든 사업용 고정자산을 포괄적으로 양수인인 청구법인에게 승계하여 경영주체만 교체한 경우로서 쟁점부동산 거래는 사업의 양도에 해당한다. 청구법인은 쟁점부동산을 새마을금고복지회관 건립목적으로 매입하였으며 부동산임대사업의 승계가 목적이 아니라고 주장하나, 사업의 양도인지 여부는 양도시점의 상황 및 거래의 실질에 따라 판단해야 하며 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경하는 경우를 포함하는 것으로 사업양수도 시점 이후의 상황이 당초 사업의 포괄양수도에 영향을 미치지 아니한다. 청구법인이 쟁점부동산의 양수시점에 쟁점부동산의 임차인이었던 OOO주식회사의 임대차계약이 그대로 승계되어 청구법인이 임대하고 있으며, 양수도 전후에 있어 임대차내역 및 이용현황이 동일함이 부동산 매매계약서 및 임대차계약 승계동의서에 의해 확인되므로 사업의 동일성이 유지되어 경영주체만 교체된 것으로 보아 사업의 양도에 해당한다. 또한, 거래 당사자간 포괄적 사업양수도계약서를 작성하지 않았더라도 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우에는 사업양도에 해당 하는 것으로, 사업양수도에 관한 계약의 존부 등 형식적 요건에도 불구하고 거래의 실질내용에 의해 판단해야하는 것이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 거래를 재화의 공급이 아닌 사업의 양도로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제6조 (재화의 공급) ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도(引渡) 또는 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 부가가치세법 시행령 제17조 (담보제공·사업양도 및 조세의 물납) ② 법 제6조 제6항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(상법에 따라 분할 또는 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제2항 의 요건을 갖춘 분할의 경우, 조세특례제한법 제37조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 김OOO 등이 2012.11. 서울지방국세청장에게 신청한 이의신청에 대한 결정문(2012서741․742, 2013.1.17.)을 보면, 일부 직원의 승계가 없었다고 하여 포괄양수도가 아니라고 할 수 없는 점, 부가가치세 과세․면세 겸업자인 매수인(청구법인)이 쟁점부동산을 본인의 사무실로 사용하지 않은 점, 쟁점부동산에 1명의 임차인이 있었던바, 임차인이었던 OOO주식회사가 그대로 승계되어 매수인(청구법인)이 임대하고 있어 양도전후에 있어 임대차 및 이용현황이 동일하여 사업의 동질성이 유지되어 경영주체만 교체된 것으로 보이는 점 등으로 보아 거래당사자간 사업양도계약서를 작성하지 않았더라도 사업의 포괄양수도로 봄이 타당하다고 기재되어 있다.

(2) 쟁점부동산 거래와 관련하여 청구법인과 김OOO 등이 2012.3.8. 맺은 “부동산 매매계약서”는 아래 ＜표1＞과 같다. OOOO

(3) 위 ＜표1＞의 부동산 매매계약서에 첨부된 별지 제2호(임대차에 관한 사항)을 보면, 쟁점부동산에는 임차인 OOO주식회사가 임대기간 2005.12.1.～2013.11.30., 임대보증금 OOO으로 임대차하고 있고, 청구법인이 임대차를 승계하는 것으로 표시되어 있다.

(4) 청구법인은 청구주장에 대한 근거자료로 청구주장과 같은 취지의 “매도인 사업양도 주장에 대한 의견”, 쟁점부동산 등을 향후 새마을금고 복지회관 등 다양한 용도로 개발하고자 매입하고자 한다는 내용이 있는 새마을금고임직원상조복지회의 제4차 부동산 개발사업 소위원회 개최계획(2012.2.21.), 쟁점부동산 등기부등본, 부동산 매매계약서에 첨부된 별지1의 등기부상 제한물권 내역, 부동산 매매계약서상 매매대금 OOO원을 영수한다는 내용의 김OOO의 2012.4.30. 영수증, 쟁점부동산 등에 대한 임대현황 및 운영계획이 나타난 2012.5.10. 청구법인의 내부문서, 청구법인 소유의 OOO 575.73㎡를 (주)OOO에 2015.10.31.까지 임대한다는 내용의 임대차변경계약서, 2013.2.27. 청구법인과 OOO주식회사간에 쟁점부동산 임대차계약을 2013.3.15. 계약해지한다는 내용의 계약해지합의서 등을 제출하였다.

(5) 살피건대, 청구법인은 쟁점부동산 거래가 사업의 양도에 해당하지 않는다고 주장하나, 청구법인이 쟁점부동산을 양수하면서 당초 임차인의 임대보증금 등 기존 임대차계약을 그대로 승계하여 양수일 이후에 부동산임대업을 영위하여 사업의 양수시점에는 양도인과 양수인의 사업간에 동일성이 유지되고 있다고 보이는 점, 청구주장과 같이 향후 다른 사업목적으로 쟁점부동산을 사용할 것이라고 하더라도 이는 청구법인이 일단 쟁점부동산에 대한 사업권 일체를 김OOO 등으로부터 포괄적으로 양수받은 이후의 행위로서 이를 들어 이 건 거래를 재화의 공급이라고 보기는 어려운 점 등으로 볼 때, 쟁점부동산 거래는 양도전․후에 있어 임대차 및 이용현황이 동일하여 사업의 동질성이 유지되었는바, 경영주체만 교체된 사업의 양도에 해당한다고 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산 거래를 사업의 양도로 보아 쟁점세금계산서의 매입세액을 불공제하고 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.