처분청이 청구인에 대한 실지조사를 하여 쟁점부동산에 대한 실제 취득가액을 확인하였으나, 청구인이 주장하는 공사와 관련하여 구제적이고 객관적인 증빙의 제출이 없는 바, 처분청이 쟁점건물의 취득가액에 대하여 청구인이 신고한 환산가액을 부인하고 실제 취득가액을 적용하여 과세한 이 건 부과처분은 정당함
처분청이 청구인에 대한 실지조사를 하여 쟁점부동산에 대한 실제 취득가액을 확인하였으나, 청구인이 주장하는 공사와 관련하여 구제적이고 객관적인 증빙의 제출이 없는 바, 처분청이 쟁점건물의 취득가액에 대하여 청구인이 신고한 환산가액을 부인하고 실제 취득가액을 적용하여 과세한 이 건 부과처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인의 주요 주장내용은 아래와 같다. (가) 견적내역서에 의하면, 기존건물을 철거하고 신축하기 위해서는 ① 철거 및 가설공사, ② 가시설 및 토․지적공사, ③ 골조공사, 창호공사, 기계설비공사, 전기공사, ④ 기토 조적공사, 석공사, 타일공사, 내장목공사, 방수공사, 미장공사, 금속공사, 도장공사, 수정공사, 부대 토목공사 등의 공사가 필요로 하는데, 공사비용을 보면 철거 및 가설공사비용으로 OOO원이 소요되었고, 가시설 및 토․지적공사 비용으로 OOO원이 소요되었고, 기타 조적공사, 석공사 등의 비용으로 OOO원이 소요되었으며, 골조공사, 창호공사 등의 비용으로 OOO원이 소요되었으며, 기타 보험료, 일반관리비 등의 비용으로 OOO원이 소요되어 총 합계 OOO원이 소요되었다. 또한, 전체 비용 중 OOO개발이 시공한 철근콘크리트(골조)․창호․유리공사․기계설비공사․전기공사는 전체공사비 OOO만원 중 OOO만원으로 28.2%에 불과하다. (나) OOO개발 외 공사비의 내역을 보면 노무비가 OOO원이고, 기계사용료(트럭, 굴착기, 불도자, 건설기계 등 사용료)가 OOO원, 합계 OOO원으로 전체공사비의 절대 비중을 차지하고 있다. 건물신축 중이던 2004년은 건설경기가 극도로 과열된 상태로 압도적인 공급자 마켓이었기 때문에, 주요노무비가 터파기, 철근조립, 타일공사 등에 고용된 일용근로자로서 증빙 구비가 어려운 상태였다. 기계사용료는 건물을 신축하기 위하여 지하로 땅을 파고, 땅을 파서 나온 흙, 모래, 자갈 등을 OOO 등 매립지에 버리고, 철거한 건축물 잔재를 처리하는데 이용된 트럭기사에게 지불된 비용이다. 트럭기사들은 개별사업자로서 당시에는 현금으로 지급하는 것이 관행이었다. (다) 통상적으로 2층의 기존건물을 철거하고 지하 1층, 지상 5층의 새 건물을 건축하기 위해서 필수적으로 건축법에 따라 지하의 일정 깊이까지 땅을 파 토지기반조성공사를 하여야 건축을 할 수 있다. 이러한 터파기공사, 타일공사, 내장목공사, 방수공사, 가시설 및 토․지적공사, 미장공사, 도장공사, 부대 토목공사 등의 공사가 필요하나, OOO개발의 공사범위에는 이러한 공사가 포함되어 있지 않다. 공사 당시 향후 양도를 감안하여 세법에서 요구하는 제반 증빙서류를 구비하여야 하는 것이 당연하지만 현실적으로는 불가능하다. 매일 지하에서 파낸 흙, 모래, 자갈, 건출폐기물을 처리하기 위하여 트럭운전사에게 1주간격으로 운반 및 처리대금을 현금으로 지급하여야 하였고, 타일, 미장, 토지조성공사 등에 고용된 일용근로자에게도 당시는 현금으로 지급하여야 하였다. 가정주부로서 현실사회에 미숙한 점도 있겠지만 공사 중의 건설종사자들의 현금 지급 요청에 속수무책으로 지급하여야 하였다. 때문에 양도소득세 신고시에 부득이 취득가액을 환산가액으로 계산하여 신고를 하였다. (라) 건물부분에 관해서 처분청이 제시한 건물신축가액은 전체 공사비 중에서 일부분에 지나지 않는다. 또한, 세법상 견적서는 정규 증빙으로 인정되지 않기 때문에 취득가액을 환산가액으로 환산하여 양도소득세를 신고하였으며, 공사비 중 일부를 실지 취득가액으로 간주하여 양도차익을 계산한 것은 부당하다고 할 것이며, 세법에 따라 실지취득가액, 매매사례가액, 감정가액이 확인되지 않기 때문에 환산가액에 의하여 취득가액을 계산하여야 할 것이다.
(2) 청구주장에 대한 처분청의 답변내용은 아래와 같다. (가) 쟁점부동산에 대한 전체 도급공사는 OOO개발에서 시공하였으며 추가 공사는 없었다.
1. 청구인에 대한 양도소득세 실지조사시 확보한 증거자료에 의하면, 청구인과 청구외 시공업체인 OOO개발은 2004.4.27. 쟁점부동산에 대한 근생 신축공사를 도급금액 OOO원에 체결한 사실이 있고, 2004.5.3. 주식회사 OOO종합건축사사무소와 계약금액 OOO원으로 공사감리계약, 2004.10.30. OOO엘리베이터 유한회사와 계약금액 OOO원(공급가액)으로 엘리베이터 설치 공사를 체결한 사실이 확인 되었으며,
2. 청구인과 시공업체인 OOO개발과 체결된 계약서에 의하면 “공사명: OOO동 근생 신축공사”로 기재되어 일부 공사가 아닌 통상적인 전체 도급계약서로 확인되며, 청구인에 대한 양도소득세 실지조사시 OOO개발 외에 타 업체로부터 수취한 공사내역서 등 추가공사 관련하여 제출한 증빙자료는 일체 없었다.
3. OOO개발과 청구인이 당초 맺은 도급계약서상 금액은 OOO원이었으나 청구인이 OOO개발로부터 수취한 매입세금계산서상 공급가액은 OOO원으로 계약서상 금액보다 OOO원이 증가하였으나 건설업계의 관행상 공사비 증액이 수시로 발생됨에 따라 세금계산서 수취금액을 OOO개발의 최종 공사비 금액으로 확정하여 타 공사비를 포함하여 쟁점부동산에 대한 건물신축가액을 아래 <표1>과 같이 OOO원으로 확정하였다.
4. 청구인은 처분청에서 청구인이 부가가치세 환급받은 세액을 기준으로 건물신축가액을 추정하여 과세하였다 하나, 당시 공사시공업체 및 감리업체를 상대로 실제 공사도급계약서 등을 직접 수집하였으며 거래상대방인 OOO개발, OOO종합건축사사무소, OOO엘리베이터에서도 해당 금액에 대해 법적 증빙자료인 매출세금계산서를 교부하였으며 청구인도 해당 금액에 대해서 부가가치세 신고시 전액 부가가치세 매입세액 공제를 받았으므로 해당 금액이 실제 건물취득가액과 관련이 없다고 부인할 수 없으며,
5. 청구인은 2004년 준공된 쟁점부동산을 부동산 임대 사업용으로 사용하면서 종합소득세 신고(복식기장의무)시 매년도 고정자산인 건물에 대한 감가상각비를 필요경비로 공제받아 왔었는데 쟁점부동산 처분년도인 2011년 귀속 종합소득세 신고시 제출된 표준잔액시산표에 토지 취득가액은 OOO원, 건물 취득가액은 OOO원으로 산정되었는데 해당 건물취득가액은 처분청에서 산정한 실제 건물취득가액인 OOO원(OOO개발 공사비 포함)과 거의 일치한 금액으로 이는 청구인도 장부상에 실제 건물취득가액에 준하는 금액을 기재하여 왔었다는 것을 반증하는 것이다.
6. 위와 같이 쟁점 부동산에 대한 전체 신축공사는 시공업체인 OOO개발에 의해 전부 이루어졌으며 실제 최종 공사도급금액은 OOO원(공급가액)으로 당초 처분청에서 OOO개발의 공사도급금액을 포함하여 산정한 전체 건물취득가액 OOO원은 정당하며 추가 공사는 발생한 사실이 없다. (나) 청구인이 제출한 금번 불복청구시 제출한 ‘견적서’는 객관적 증빙자료가 아니다.
1. 청구인은 금번 불복청구시 처분청에서 실제 확인한 시공업체인 OOO개발 외에 청구외 주식회사 OOO건설(대표이사 이OOO)(이하 “OO건설”이라 한다)로부터 공사금액 OOO원에 대한 견적서를 받아 해당 금액만큼 고용된 현장소장 청구외 박OOO가 직접 직영으로 공사를 집행하였다고 주장하나, 첫째, 청구인이 금번 불복청구시 증거물로 제시한 OOO동 786-11에 있는 OOO건설은 쟁점부동산 신축공사 기간인 2004년에 존재하지 않은 법인이며, 대표이사로 명기된 이OOO은 1985년생으로 2004년 당시 20세 나이로 해당 건설업체와 전혀 무관한 인물로 확인될 뿐만 아니라 1985년생인 이OOO은 견적서에 명기된 사업장소재지인 ‘OOO동 786-11’ 소재에 OOO골프주식회사라는 법인을 2009.3.11. 설립하여 현재 사업중에 있는 자로 확인됨에 따라 해당 ‘견적서’는 객관적인 증명서류로 볼 수 없으며, 둘째, 청구인 이OOO에 대한 양도소득세 실지조사시 쟁점부동산에 대한 건물신축공사기간인 2004.5.1∼2004.11.30. 사이에 건축주인 청구인이 공사대금을 지급하기위해 인출한 금액(예금 및 적금, 증권사계좌 포함)을 확인하기 위해 금융조회를 실시한 바, 2004.1.1∼2004.12.31. 사이 총 OOO원(인출용도를 구분하지 않고 1회 인출금액이 OOO만원 이상인 금액만 전체 집계함)이 인출되었으며 해당 금액은 카드사용액 대금결재 등 가사 관련 인출금액도 포함된 것이므로 처분청에서 산정한 실제 건물취득가액 지출금액 OOO원은 해당 예·적금 총인출금액 OOO원에서 지급되었다고 볼 수 있으나, ‘견적서’ 제출을 통해 현금으로 추가 지출되었다는 공사비 OOO원은 청구인의 금융증빙으로도 입증(예·적금 인출 근거가 없음)이 되지 않는 금액이며 상식적으로 OOO억원이 넘는 공사비를 아무런 공사관련 입증증빙 자료 없이 현금으로만 지급하였다는 청구인의 주장은 설득력이 없다. (다) 이 건은 실제 공사도급금액이 확인된 것으로 환산가액을 적용할 수 없다. 청구인은 양도소득세 실지조사시 쟁점 부동산에 대한 건물신축가액에 대한 추가공사 관련 증빙자료를 일체 제출하지 않다가 금번 불복청구시 ‘견적서’를 통해 추가 공사를 주장하나, 제출된 ‘견적서’ 자체가 전혀 객관적이고 신빙성이 없는 자료인 점, OOO억원이 넘는 고액의 추가공사비가 소요되었다고 주장하면서도 전체 현금으로 집행한 관계로 일체의 증빙자료가 없다고 주장하는 점, 쟁점부동산의 현장소장으로 고용되어 ‘견적서’상에 기재된 추가 공사비 OOO원을 집행하였다는 박OOO는 2002년부터 2006년 사이 건설업과 관련된 사업소득, 근로소득 등이 전무함에 따라 2004년도 쟁점부동산에 대한 추가 공사에 따른 현장소장을 역임하였다는 주장은 설득력이 없다는 점, 공사기간에 해당하는 연도의 청구인의 금융 인출금액을 집계하였으나 당초 처분청에서 인정한 건물신축가액 지출금액 외에 고액의 금액이 인출된 근거가 없다는 점 등에 비추어 보아 추가 공사비는 사실과 전혀 다른 주장에 불과하므로 당초 처분 정당하다.
(3) 처분청 답변에 대한 청구인의 주요 항변내용은 아래와 같다. (가) OOO개발의 견적서에는 내부타일공사, 내부수장공사, 내부철계단공사, 내벽단열공사, 경량철골공사, 천정택스마감공사, 내장목공사 및 내장 석고보드취부공사, 내부페인트공사, 내외부바닥석공사, 2차방수공사, 펜스공사, 도로포장공사, 간판공사, 옆건물 구조안전진단 등의 공사는 견적서에 포함되어 있지 않다. 당시 감리인이었던 박OOO와 OOO개발의 공사대부분을 현장감독하였던 홍OOO에 의하면, 기타공사의 비용은 OOO억원 이상이 된다고 진술하고 있다. 통상적으로 소형건물을 신축하는 경우에는 건설사는 기본적이고 본질적인 공사만 하고 기타공사는 건축주가 현장소장을 통하여 직접하게 된다고 감리인과 현장소장은 진술하였다. OOO개발이 제시한 견적서에도 위에 명시한 공사는 포함되어 있지 않음이 명백하게 확인되고 있다. (나) 처분청은 금융조회에 의하여 동 공사기간 중 청구인의 계좌로부터 인출된 금액이 OOO원으로 처분청이 주장하는 건물취득가액 OOO원과 비슷한 점을 들어 OOO개발이 전체공정을 수행하였다는 의견이나, 청구인의 배우자 김OOO은 주식회사 OOO의 고위임원으로 상당히 재력이 있었고, 부족한 돈은 일시적으로 배우자로부터 차용하여 사용하였으며, 기타 친정, 지인 등으로부터 부족한 자금을 차용하여 사용하였다. 때문에 공사완공 후 지인들에게 차용한 금전을 반환하기 위하여 금융기관으로부터 OOO억원 상당의 자금을 차입하였다. 따라서 청구인의 예금계좌로부터 인출한 금액만으로 건물공사액을 산정하는 것은 합리적인 추정이라고 할 수 없다. (다) 청구인이 제출한 견적서는 공사시기에 받은 견적서가 아니고, 불복청구 시점에서 공사시기를 기준으로 소급하여 OOO개발이 공사한 부분외의 공사를 하기 위하여 소요되는 비용을 예상한 것이다. 견적서를 객관적인 증빙자료로 제출한 것은 아니고 기타 공사비용을 확인하고자 하는 취지의 증빙서류이다. 쟁점은 공사비가 객관적으로 확인가능한 증빙서류로 입증될 수 없다면 환산가액에 의하여 취득가액을 계상하여 양도차익을 계산하여야 한다는 것이다.
(4) 처분청에서 조사시 확보한 신축건물공사 관련 계약서를 아래와 같이 제출하였다. (가) 청구인과 OOO개발 사이에 체결한 계약내용이 아래와 같이 기재되어 있다. (나) 청구인과 주식회사 OOO종합건축사사무소 사이에 체결한 건축물의 공사감리계약내용이 아래와 같이 기재되어 있다. (다) 청구인과 OOO엘리베이터유한회사 사이에 체결한 승강기 제조, 판매 및 설치계약내용이 아래와 같이 기재되어 있다.
(5) 청구인이 OOO건축사무소 감리인 박OOO를 현장소장으로 영입하여 신축건물을 직영으로 시공하였다고 제출한 견적서에 의하면 아래와 같은 내용이 기재되어 있다.
(6) 국세통합전산망에 의하면, 청구인은 OOO건축사사무소 감리인 박OOO를 현장소장으로 영입하여 직영으로 시공하였다고 주장하며, 견적서를 제출하였으나, 견적서에 기재된 OOO건설은 쟁점부동산 신축공사 기간인 2004년에 존재하지 않았으며, 기재된 사업장 소재지에는 OOO골프주식회사가 2009.3.11. 설립하여 현재 사업중이며, 대표이사로 명기된 이OOO은 1985년생으로 2004년 당시에는 20세 나이로 OOO건설과는 무관한 인물로 확인되며, 현재 위 OOO골프주식회사를 운영하는 것으로 나타난다.
(7) 청구인에 대한 처분청의 금융조사에 의하면, 청구인이 2004년에 OOO만원 이상 인출한 명세는 아래 <표2>와 같다.
(8) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, (가) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] 제1항 제1호에 의하면, 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액으로 하며, 가목에서는 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가, 나목에서는 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 규정하고 있다. (나) 청구인은 2004년도에 건설경기의 과열로 작은 규모의 공사를 시공할 건설회사와의 계약의 어려움과 건설회사의 부당한 공사비 증액의 청구가능성의 리스크를 해소하고 공사비를 절약하기 위하여 기초공사인 골조(노출콘크리트)공사 및 창호공사, 기계설비공사, 전기공사는 OOO개발과 OOO만원에 도급계약을 맺어 시공하였으며, 이를 제외한 잔여공정은 공사감리자인 OOO건축사무소의 감리인 박OOO와 현장소장으로 홍OOO를 영입하여 직영으로 시공하여, 견적서 내역과 같이 추가 공사비용으로 OOO만원이 소요된 것으로 추산되나 객관적인 증빙자료를 제출할 수 없으므로, 공사비가 객관적으로 확인가능한 증빙서류로 입증될 수 없다면 환산가액에 의하여 취득가액을 계상하여 양도차익을 계산하여야 한다는 취지의 주장을 하고 있다. (다) 그러나, 처분청은 청구인에 대한 실지조사를 하여 쟁점부동산에 대한 실제 취득가액이 토지 OOO만원, 건물 OOO, 합계 OOO원으로 확인하였으나, 청구인은 추가공사비용을 친인척들에게 현금으로 차용하여 지급하였다고 하나, 직영공사 부분에 대한 구체적이고 객관적인 입증자료의 제시가 없는 점, 청구인과 OOO개발은 2004.4.27. 쟁점부동산에 대한 근생 신축공사를 도급금액 OOO원에 체결한 사실이 있고, 2004.5.3. OOO건축사무소와 계약금액 OOO원으로 공사감리계약, 2004.10.30. OOO엘리베이터 유한회사와 계약금액 OOO원(공급가액)으로 엘리베이터 설치 공사를 체결한 사실이 확인 되는 점, 청구인과 OOO개발과 체결된 계약서에 의하면 공사명이 ‘OOO동 근생 신축공사’로 기재되어 일부 공사가 아닌 통상적인 전체 도급계약서로 확인되는 점, 청구인에 대한 양도소득세 실지조사시 OOO개발 외에 타 업체로부터 수취한 공사내역서 등 추가공사 관련하여 제출한 증빙자료가 없는 점 등으로 볼 때, 환산가액에 의하여 취득가액을 계상하여 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려워 보인다. (라) 따라서 처분청이 쟁점건물의 취득가액에 대하여 청구인이 신고한 환산가액을 부인하고 처분청이 확인한 실제 취득가액을 적용하여 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.