쟁점아파트 양수인이 제출한 금융증빙 등을 종합할 때, 처분청이 경정한 양도가액이 청구인의 실지양도가액으로 보임
쟁점아파트 양수인이 제출한 금융증빙 등을 종합할 때, 처분청이 경정한 양도가액이 청구인의 실지양도가액으로 보임
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점아파트분양권 양도가액으로 신고한 OOO만원 이외에 추가로 대가를 수령한 사실이 없고 이는 청구인이 제출한 영수증 및 청구인과 청구인의 배우자(김OOO)의 모든 통장거래내역으로 명확하게 나타남에도 쟁점아파트분양권을 양수한 이OOO의 통장에서 지출되었다는 이유만으로 쟁점아파트분양권의 프리미엄이 OOO원 이라는 것은 이OOO의 일방적인 주장일 뿐 객관적인 자료가 될 수 없다.
(2) 쟁점아파트분양권 매매계약 당시 계약서 등 모든 서류는 부동산중개인인 박OOO이 수기로 작성했음에도 불구하고 이OOO이 제출한 “사문서”는 수기가 아닌 전자문서(한글파일)로 작성되었고 “사문서” 중간 중간에 작성된 문구의 필체는 “부동산매매계약서”상 박영선의 필체와 분명히 다르며, 수기가 아닌 전자문서로 작성된 점과 관련인(청구인, 후 소유자 및 부동산중개인)의 날인이나 서명이 없는 점 등으로 보아 “사문서”는 진실성이 없는 문서이며, 청구인이 신고한 부동산 매매계약서(매매가액 OOO원) 이외에는 어떠한 이중계약서나 일체의 서류도 작성하지 않았다.
(3) 쟁점아파트분양권의 아파트 입주당시인 2003.4.30. 국세청 기준시가는 OOO원으로 이를 양수자의 취득당시의 기준시가로 환산하면 OOO으로 이◯민이 주장하는 쟁점아파트분양권의 취득가액 OOO원은 취득 당시의 기준시가 대비 161%로 지나치게 고액이다.
(4) 위와 같이 실질과세원칙 및 근거과세원칙 등을 배제하고 객관적인 증빙자료 없이 양수자의 일방적인 주장만 믿고 판단하여 청구인에게 과세한 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다.
(1) 청구인이 신고한 부동산매매계약서상 매매가액 OOO원과 계약금, 중도금, 잔금의 합계(OOO원)가 일치하지 않고 OOO원 의 차이가 발생함에도 청구인은 이에 대한 소명 없이 실질계약서라고 주장하고 있는 것은 앞뒤가 맞지 않으며, 부동산 거래관행상 매매대금의 10%가 통상 계약금으로 약정되나 청구인이 신고한 부동산매매계약서상 계약금은 OOO원으로 되어 있고, 계약금도 매매계약서와 달리 OOO원을 수령하고, 중도금 및 잔금은 OOO원을 수령한 점 등은 일반적인 부동산 거래에서 일어날 수 있는 형태가 아니어서 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다.
(2) 쟁점아파트분양권을 양수한 이◯민이 제시한 분양권 매매대금 지급관련 금융자료에 의하면, 총매매가액 OOO원의 10%인 OOO원이 정확히 계약금으로 지급되었고, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원이 이OOO의 계좌에서 인출된 것이 확인되고 있어 쟁점아파트분양권의 실지 매매가액은 OOO원(재건축주택조합에 지급할 잔금 OOO원을 제외하면 OOO원)이 분명하다.
(3) 쟁점아파트분양권의 매매시점은 2002년 11월로 청구인이 주장하는 취득당시의 기준시가로 환산한 금액은 입주시점인 2004년 1월의 분양가액 OOO원과 2003.4.30. 고시된 기준시가 OOO원을 알고 있을 때 중도시점의 환산취득가액이 그때까지 불입한 금액에 비례한다는 취지로 취득당시의 환산금액을 구하였으나, 이는 세법상의 규정과 무관하며, 입주시 공급가액을 수요공급의 원리에 의해 책정한 후 계약금 및 중도금, 잔금을 건설기간 동안 분할하여 납입받는 것이므로 청구인의 주장은 취득가액을 산정하는 근거가 될 수 없다.
(4) 당시 ◯◯◯◯신문기사(2002.9.29.) 및 △△은행 홈페이지에서 조회한 아파트 가격 시세추이에 의하면, 입주 당시 2004년 1월 평균가격 OOO원, 하위가격 OOO원, 상위가격 OOO원이 형성된 것으로 미루어 보아 입주당시 프리미엄 시세는 OOO원～OOO원으로 분양가 프리미엄이 상승하고 있었던 점 등을 고려하면, 양수자 이OOO이 청구인으로부터 취득한 쟁점아파트분양권의 매매가액은 OOO원 (프리미엄 OOO원)임이 분명하다고 보여지므로 청구인의 이 건 쟁점아파트분양권 양도가액을 OOO원으로 하여 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 OOO원을 고지한 처분은 정당하다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2002.12.20. 쟁점아파트분양권을 이OOO에게 양도하고 2013.1.9. 양도가액을 OOO원으로 신고하였는데, 동 신고서에는 부동산매매계약서(작성일: 2002.11.13.)와 거래사실확인서(작성일: 2002.12.20., 작성자: 청구인 및 매수인 이OOO)가 첨부되어 제출되었다. 청구인이 제출한 부동산매매계약서에 의하면 쟁점아파트분양권의 거래가액은 OOO원으로서, 계약금 OOO원은 계약당일(2002. 11.13.)에, 중도금 OOO원은 2002.12.10.에, 잔금 OOO원은 2002. 12.20.에 이OOO이 청구인에게 각각 지불하기로 되어 있고, 특약사항으로 프리미엄은 OOO원으로 기재되어 있으며, 거래사실확인서에도 대금총액이 OOO원으로, 계약금 OOO원(2002.11.13. 지급), 중도금 O,OOO O원(2002.12.10. 지급), 잔금 OOO원(2002.12.20. 지급)으로 기재되어 있어 거래가액과 대금지급방법 등은 위 부동산매매계약서 내용과 같은바, 부동산매매계약서 및 거래사실확인서의 계약금과 중도금 및 잔금을 합하면 OOO원으로 거래가액(대금총액) OOO원과는 OOO원의 차이가 발생함을 알 수 있다. (나) 청구인이 제시한 ‘OOO 공급계약서’에 의하면, 청구인은 2000.5.11. OOO재건축주택조합 및 시공사 OOO주식회사와 쟁점아파트의 공급계약(총공급금액 OOO원)을 체결 하였으며, 계약금 OOO원 및 중도금(1～6차) OOO원 등 합계 OOO,OOOO원을 납부(잔금 OOO원은 입주지정일에 납부예정)한 상태에서 쟁점아파트의 분양권을 이OOO에게 양도하고 2002.12.20. 권리의무승계(명의변경)하였다. (다) OOO세무서 조사공무원이 2011.5.3. 작성한 매수인 이OOO과의 문답서에는, 쟁점아파트분양권의 매매계약서를 “부동산장터 사무실에서 부동산중개업자 및 이OOO, 최OOO(이OOO의 남편), 김OOO(청구인의 배우자)이 참석한 가운데 작성하였으며, 프리미엄은 OOO원이 맞는데 매도자(김OOO을 지칭)가 세무사와 통화를 해보고 양도소득세 신고를 할 때 적은 금액으로 신고한다고 하여 OOO원으로 작성하였 으며, 전 소유자인 청구인에게 지급한 분양권 총매매대금은 분양대금 중 계약금과 6회분 중도금 OOO원을 포함한 OOO원이 맞고, 계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원으로 지급했다는 내용이 기재되어 있으며, 동 분양권 매매당시 부동산중개사 박OOO이 작성한 것이라며 매수인이 제시한 ‘사문서’(중개업소에서 아파트 매매시 검인계약내용과 실제계약내용으로 구분하여 매매금액 및 지급일자 등의 매매조건을 상담용으로 작성한 것으로 보임)에 의하면 “검인계약서에는 프리미엄을 OOO원으로 세무사 확인 후 결정하고, 실제계약서에는 계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원으로 하되 잔금 중 입주잔액 OOO원은 매매금액에서 공제한다”는 내용이 기재되어 있다. (라) OOO세무서장은 이OOO에 대한 양도소득세 조사결과, 동 분양권의 실지거래가액이 OOO원(총취득가액 OOO원 중 입주시 시공사에게 지불할 잔금 OOO원을 차감한 금액으로, 계약금 OOO원과 중도금 OOO원 및 잔금 OOO원)이고, 대금지급은 계약당일인 2002.11.13.에 OOO원을, 2002.11.15.에 나머지 계약금 OOO원을 청구인의 계좌(주택은행, 46060201)에 이체하고, 중도금 OOO원은 2002.12.10.에 청구인의 배우자(김OOO) 에게, 잔금 OOO원은 2002.12.20.에 제일은행 OOO지점 발행 수표[ 이OOO의 제일은행 계좌(645-20-060)에서 2002.12.20.에 OOO원이 수표 2장(수표번호 44998, 금액 OOO원, 4499***9, 금액 OOO원) 으로 발행되어 매매잔금(OOO원 짜리 수표는 입주잔금 OOO원의 일부로 2012.12.20. 시공사인 OOO에 지급되었음)으로 지급된 것으로, 수표실물이 보관되어 있는 ◯◯은행에 조회한바 발행일로부터 5년이 지나 폐기되어 누구에게 귀속되었는 지 확인할 수 없는 것으로 조사되었음)로 지급된 것으로 확인하고 과세전적부심사결정을 거쳐 이를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점아파트분양권의 양도가액을 청구인이 신고한 OOO원이 아닌 OOO원으로 경정하여 이 건 양도소득세를 부과처분하였다. 한편, 쟁점아파트분양권의 매수인이 OOO세무서장에게 청구한 과세전적부심사에 대한 결 정서(2012.6.14.)에는 “◯◯◯◯(2002.9.29.자)의 ‘입주예정아파트 시세표 ’에 쟁점아파트의 프리미엄이 OOO원을 형성하고 있고, △△은행의 ‘아파트 과거시세 추이’에 의하면 쟁점아파트 입주당시인 2004년 1월 평균가격 OOO원, 상위 OOO원, 하위 OOO원을 형성하고 있어 프리미엄 시세는 OOO원으로 분양가 프리미엄은 꾸준히 상승하고 있었던 것”으로 기재되어 있다. (마) 청구인은 쟁점아파트분양권의 실지거래가액이 처분청이 경정한 OOO원이 아닌 OOO원이며, 대금수령은 2002.11.13.에 OOO원을 수령(영수증 발행)하였고, 2002.11.15.에 OOO원을 △△은행 계좌로 이체수령하였고, 2002.12.10. 에 중도금 및 잔금으로 OOO원을 수령(영수증 발행, 2002.12.11.에 제일은행 계좌에 입금)하는 등 실제 총수령금액은 OOO원(부동산중개수수료 등 관련경비부담액 OOO원 제외)이고, 이외에 어떠한 돈도 추가로 받지 않았음에도 매수인의 통장에서 지출되었다는 사실만으로 처분청이 쟁점아파트분양권의 실지거래가액을 OOO원으로 결정하여 이 건 양도소득세를 부과처분한 것은 부당하다는 주장이다.
(2) 소득세법(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제96조 제1항 제6호에서 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무 서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 제114조 제4항 단서에서 거주자가 소득세법제96조 제1항 제6호의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 등이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득 가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다고 규정하고 있다.
(3) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, (가) 청구인은 쟁점아파트분양권의 계약금으로 OOO원, 중도금으로 OOO원을 받은 사실은 인정하면서도 잔금 OOO원에 대하여는 매수인의 금융계좌에서 출금된 사실만 확인될 뿐 청구인에게 지급되었다는 명백한 입증자료가 없으므로 쟁점아파트분양권의 실지거래가액은 청구인이 신고한 OOO원이라고 주장하고 있다. (나) 그러나 일반적으로 부동산매매계약서상 매매대금과 계약금, 중도금, 잔금의 합계가 일치해야 하는 것이나 위에서 본 바와 같이 청구인이 신고한 부동산매매계약서 및 거래사실확인서에 기재된 매매 대금은 OOO원이나 계약금OOO, 중도금OOO 및 잔금 (O,OOOOO)의 합계액은 OOO원으로 일치하지 아니하고 OOO 원의 차이가 발생함에도 청구인이 이에 대한 소명 없이 OOO원이 기재된 매매계약서가 실지 계약서라고 주장하고 있는 점, 부동산 거래관행상 매매대금의 10%가 계약금으로 약정되나 청구인이 신고한 부동산매매계약서상 계약금은 OOO원이 아닌 OOO원으로 거래관행 과 상이한 점, 또한 매매계약서상 대금지급일자만 청구인이 제시한 지급일과 일치할 뿐 실제 수수된 금액도 상이한 점 등을 종합하면, 청구인이 신고한 부동산매매계약서를 실지거래사실이 반영된 진정한 계약서로 인정하기는 어렵다. (다) 그렇다면, 처분청이 쟁점아파트분양권에 대한 총매매가액 OOO원(또는 시공사에게 지불할 입주잔금 OOO원을 제외한 OOO원)이 기재된 매매계약서를 제시하고 있지는 아니하지만, ① 매수인이 청구인에게 쟁점아파트분양권의 계약금으로 매매가액 총액 OOO원의 10%인 OOO원을, 중도금으로 OOO원을 각각 지급한 것이 금융증빙 및 영수증에 의하여 입증되는 점, ② 2002.12.20. 청구인에게 매매잔금 OOO원을 지급할 목적으로 매수인이 수표를 발행하였고 그 수표가 금융기관의 보존기한 경과로 비록 청구인에게 전달(지급)된 것인지에 대하여는 확인되고 있지 아니하나 같은 날 매수인이 입주 잔금의 일부로 함께 발행한 수표(720만원)를 시공사가 수령한 것으로 확인되고 있는 점, ③ 위 계약금과 중도금 및 잔금 지급금액이 쟁점아파트분양권의 매매당시 중개업자가 작성했다는 ‘사문서’에 기재된 ‘실제계약서’ 내용과 일치하고 있는 점, ④ ◯◯◯◯신문(2002.9.29.자)의 ‘입주예정아파트 시세표’에 쟁점아파트의 프리미엄이 OOO원을 형성하고 있는 것으로 소개된 점에 비추어 그 이후인 2002년 11월에 매매계약된 쟁점아파트분양권의 프리미엄을 청구인이 신고한 OOO원이 아닌 OOO원(분양가액 OOO원과 매매총액 OOO원의 차액)으로 보는 것이 합리적으로 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점아파트 분양권의 실지거래가액을 청구인이 신고한 OOO원이 아닌 매수인 이◯민이 신고한 OOO원이라고 보는 것이 타당하다고 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트분양권의 실지양도가액을 OOO원으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국 세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.