처분청이 쟁점주택 양도가 양도소득세 과세대상이며 그 취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세 과세한 처분은 잘못이 없음
처분청이 쟁점주택 양도가 양도소득세 과세대상이며 그 취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인이 쟁점주택에 대하여 2001.4.17. 소유권이전등기를 받은 것과 2002.11.12. 명도를 받은 것은 판결문(서울지방법원 2001.1.17. 선고 2000가단285376호 판결)에서 알 수 있듯이 담보목적의 이전등기와 담보권 실행을 위한 주택명도로 모두 양도담보의 담보목적으로 행해진 것이며, 2011.7.1. 쟁점주택을 처분한 것은 처분정산형의 양도담보권을 실행하여 환가처분한 것이므로 채권자인 청구인은 양도소득세 과세대상인 양도소득이 없어 양도소득세 신고대상이 아니다(2011.8.25. 양도소득세 예정신고는 관련 세법을 알지 못해 잘못 신고한 것이다). 처분청은 2002년에 귀속정산절차를 거쳐 청구인이 쟁점주택을 취득한 이후 2011년에 양도하였다고 하나, 쟁점주택을 적정가격으로 평가한 후 그 대금으로써 피담보채권의 원리금에 충당하고 나머지 금원을 반환하거나 평가금액이 피담보채권액에 미달하는 경우에 채무자에게 그와 같은 내용의 통지를 하는 등 귀속정산절차가 행해진 적이 없고, 명도를 받은 것도 담보권 행사에 대비하여 받은 것일 뿐 취득행위가 아니며, 양도담보권자인 청구인이 쟁점주택을 임대한 행위도 담보권실행을 위한 환가처분의 일환일 뿐이며, 또한 비인기지역이라는 지역적 특성과 부동산 경기실종 등 경제적 사정 때문에 바로 처분하지 못한 것이므로 8년 정도 매도처분을 못한 사실 자체로 귀속정산이 되었다고 볼 수 없다. 따라서, 청구인에게 부과한 과세처분은 실질과세의 원칙에 위배한 위법한 처분이므로 취소되어야 한다.
(2) 2002년 11월에 귀속정산이 있었다고 인정되더라도 귀속정산은 평가와 통지가 있어야 성립하는 것이므로 그 귀속정산에 의하여 청구인의 채권변제에 충당된 금액을 조사․입증하여 이를 취득가액으로 인정해야 하므로 실지거래가액이 불분명하다고 취득가액을 환산하여 산정하는 것은 부당한 처분이다.
(1) (1) 사법상의 소유권 이전시기는 사적자치의 원칙상 당사자간의 의사표시에 따라 결정하는 반면에, 세법상 취득 및 양도시기는 법령에서 정하는 시기로 엄격하게 한정시키고 있어 소득세법령에 따라 양도여부를 판단하여야 하고, 소득세법 시행령제151조 제2항에서 양도담보자산을 양도한 것으로 보도록 하는 2가지 요건을 규정하고 있는데, 쟁점주택의 양도는 청구인이 같은 법 시행령 같은 조 제1항에서 규정하고 있는 양도담보조건(당해 자산을 채무자가 원래대로 사용․수익한다는 의사표시가 있을 것)에 위배되어 귀속정산으로 취득한 것을 양도한 것이다. 법원 판결(서울지방법원 2001.1.17. 선고 2000가단285373 판결)에 따라 양도담보자산으로 소유권이전하고, 쟁점주택을 명도받았다는 청구주장에는 이견이 없으나, 채무자가 쟁점주택을 명도(2002.11.12.)한 이후 8년 이상 상당한 기간이 경과한 상태에서 채권자인 청구인이 양도(2011.7.1.)할 때까지 전세보증금을 청구인 명의로 수취하는 등 채권자가 쟁점주택을 사용․수익한 것으로 밖에 볼 수 없어 소득세법령의 규정에 의한 양도담보요건을 위배한 것이며, 청구인의 임대행위가 담보권 실행을 위한 환가처분의 일환이라고 주장하는 것은 지나치게 자의적으로 확대해석한 것이다. 또한, 채무자도 소명자료에서 쟁점주택의 명도가 채무변제를 위한 행위로 인식하고 있고, 명도 이후 어떠한 권리행사도 하지 않는 등 귀속정산에 대한 묵시적인 합의가 있었던 것으로 보인다. 따라서, 쟁점주택 명도이후 소득세법 시행령제151조 제1항의 요건 중 ‘당해 자산을 채무자가 원래대로 사용․수익한다는 의사표시가 있을 것’이라는 요건에 위배되어 양도담보자산이 아닌 양도소득세 과세대상에 해당하므로 당초 과세처분은 정당하다.
(2) 쟁점주택의 거래에 있어 귀속정산금액을 확인하기 위하여 쟁점주택 취득당시에 채권변제에 충당된 금액을 확인하였으나, 소멸되는 채권․채무의 범위에 관하여 당사자간에 어떠한 약정도 확인되지 않아 취득가액에 대한 실지거래가액을 확인할 수가 없어 환산가액으로 결정한 것이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.
① 쟁점주택의 양도가 담보권 행사에 따른 처분이므로 양도소득세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부
② 쟁점주택의 취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분이 적법한지 여부
(1) 처분청은 쟁점주택의 양도가 소득세법령에서 정하고 있는 ‘당해 자산을 채무자가 원래대로 사용․수익한다는 의사표시가 있을 것’이라는 양도담보조건을 위반한 것이고, 청구인이 쟁점주택의 전세보증금을 수취한 것은 ‘채권자가 사용․수익한 것’으로 밖에 볼 수 없어 역시 양도담보조건을 위배한 것이며, 실지취득가액이 확인되지 아니하여 환산취득가액으로 경정한 처분은 정당하다면서, 과세자료 처리 복명서, 오OOO 및 오OOO(쟁점주택의 전 소유자로서 이하 “전 소유자”라 한다)의 확인서 등을 제시하였다.
(2) 청구인은 쟁점주택에 대하여 소유권이전등기를 받은 것과 명도받은 것은 담보목적의 이전등기와 담보권실행을 위한 주택명도로서 모두 양도담보의 담보목적으로 행해진 것이며, 쟁점주택을 처분한 것은 처분정산형의 양도담보권을 실행하여 환가처분한 것이므로 채권자인 청구인은 양도소득세 과세대상인 양도소득이 없어 양도소득세 신고대상이 아니고, 평가와 통지가 이행되지 아니하였으므로 귀속정산이 있었다고 볼 수 없으며, 청구인의 채권변제에 충당된 금액을 조사하여 이를 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하면서, 판결문(서울지방법원 1998.12.22. 선고 98가합40003 판결 및 서울지방법원 2001.1.17. 선고 2000가단285376 판결), 약정서(1999.9.27.), 부동산임대 차 계약서(2007.11.6.), 부동산중개사 확인서, 부동산매매계약서(2011.5.6.) 등을 제출하였다. (3)소득세법제114조 제7항에서 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제151조 제1항 및 각 호에서 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것, 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용․수익한다는 의사표시가 있을 것, 원금․이율․변제기한․변제방법등에 관한 약정이 있을 것의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다고 규정하고 있다.
(4) 처분청과 청구인이 제시한 증빙자료들과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인이 제출한 등기부등본, 부동산임대차계약서 등 심리자료에 의하면, 청구인이 2001.4.17. 전 소유자로부터 쟁점주택의 소유권이전등기를 경료(2001.1.17. 담보약정을 원인으로 한 소유권이전)받았으며, 2002.11.12. 전 소유자로부터 명도 받은 이후, 2003.2.11.경에는 이OOO에게, 2007.11.6.경에는 홍OOO에게 각 임대하여 임대보증금 OOO원을 수령하였고, 동 임대보증금으로 청구인이 채권 일부에 충당한 것으로 나타난다. (나) 처분청이 제시한 과세자료 처리 복명서 및 전 소유자의 확인서(2012년 10월 작성) 등 심리자료에 의하면, 전 소유자가 청구인에게 쟁점주택의 소유권 이전 및 명도 이후 쟁점주택을 사용․수익한 사실이 없는 것으로 조사되었으며, 2001.4.17. 청구인에게 소유권을 이전한 것은 채무를 담보하기 위 함이 아니라 채무를 변제하기 위한 목적이었다고 주장하고 있다. (다) 살피건대, 청구인이 전 소유자로부터 명도 받은 이후 제3자인 이OOO 및 홍OOO에게 쟁점주택을 연이어 임대하고 임대보증금 OOO원을 수령하여 채권의 일부에 충당한 것은 소득세법 시행령제151조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 양도담보 요건(당해 자산을 채무자가 원래대로 사용․수익한다는 의사표시가 있을 것)을 충족하지 못하여 위 시행령 같은 조 제2항의 규정에 따라 자산의 양도로 보는 것이 상당하다(조심 2008서2140, 2008.11.28. 같은 뜻임). 더욱이, 청구인은 2001.4.17. 전 소유자로부터 쟁점주택의 소유권을 이전받고 소득세법 시행령제151조 제1항 각 호에서 규정하고 있는 제반사항을 이행한 사실도 확인되지 아니한다. 한편, 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 한 것이 부당하다는 청구주장에 대하여 보면, 자산을 양도한 경우에 자산의 양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 함에 있어서 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 때에는 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 위와 같은 신고가 없거나 신고가 있더라도 증빙서류의 제출이 없거나 신고 당시 제출한 증빙서류가 신뢰할 수 없어 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 만한 자료가 되지 못한다고 인정될 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등에 의하여 양도차익을 산정하는 것인데, 이 건의 경우 청구인이 양도소득세 예정신고시 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니함에 따라 처분청이 매매사례가액, 감정가액이 없어 환산가액을 적용한 것이며, 또한 청구인이 실질거래가액 적용을 주장하고자 한다면 그 실질취득가액을 납세의무자인 청구인이 입증하여야 할 것이나 청구인은 주장만 할 뿐 이를 입증하지 못하고 있다. 따라서, 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도가 양도소득세 과세대상이며 그 취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산취득가액을 적용하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.