부동산매매계약 따라 잔금청산 및 소유권이전등기후 당초 체결한 특약에 따라 매매계약 해제하고 소유권이전등기 말소 경우 양도소득세 과세대상아님

OOO세무서장이 2013.4.19. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급거부처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2012.7.30. OOO 임야 OO, OOO ㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)를 OOO원에, 2012.8.10. OOO 외 5필지 전 OO, OOO ㎡ (이하 “쟁점2토지”라 하고, 쟁점1토지를 포함하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를OOO원에 각각 매수인 이OOO(OOOOOO-OOOOOOO)에 양도한 후, 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 그 후 청구인은 쟁점토지의 매매계약이 이OOO의 해제권 행사로 해제되었음을 이유로 이OOO에게 쟁점토지의 매매대금을 반환하고, 소유권이전등기의 말소등기를 한 다음, 2013.2.15. 처분청에 청구인이 신고 납부한 양도소득세의 환급 요구하는 취지의 ‘예정신고에 대한 정정요청’을 하였으나, 처분 청은 거래당사자간에 쟁점토지의 소유권을 환원하기로 한 약정에 따라 매매계약을 해제하였다고 하더라도 당초계약이 원인무효라거나 부득이한 사유로 인한 합의해제가 아닌 경우에는 유효한 양도에 해당된다고 보아 2013.4.19. 청구인에게 ‘기 납부한 양도소득세를 환급할 이유가 없다’는 뜻을 통지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.5.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인과 매수인 이OOO은 쟁점1토지의 매매계약일인 2012.6.30. 쟁점토지의 매매와 관련하여 매매토지(쟁점토지)의 진입로OOO는 매도인(청구인)이 책임지고 확보 하여 매수인에게 인도하고, 쟁점토지에 매수인이 건축허가를 신청하여 2012.12.31.까지 OOO으로부터 어떠한 사유로든 허가가 되지 않은 경우 매수인이 매매계약을 취소요청 할 수 있고 매도인도 동의한다는 특약을 체결하였으며, 매수인은 쟁점토지를 취득한 후 그 지상에 건설폐기물처리시설을 신축하고자 하였으나 쟁점1토지 인근 주민들의 건설폐기물처리시설 설치 반대로 폐기물처리시설 신축 부지의 진입로 부지를 확보할 수 없게 되었고 그에 따라 2012.12.31.까지 OOO으로부터 건설폐기물 처리시설 신축을 위한 건축허가를 받지 못하게 되었다.

(2) 쟁점토지 매수인 이OOO은 2013.2.5. 청구인에게 쟁점1토지의 매매 계약시(2012.6.30.) 체결한 특약에 따라 쟁점토지의 매매계약 해제를 요구하였으며, 청구인은 2013.2.15. 이OOO에게 당초 이OOO으로부터 받은 쟁점토지의 매매대금OOO 이외에 등기비용 등OOO을 합하여 총 OOO원을 반환하고, 쟁점토지에 대한 소유권이전등기의 말소 등기를 하였는바, 쟁점토지에 대한 당초 매매계약은 소급하여 소멸되어 양도소득세의 과세대상이 되는 쟁점토지의 양도는 처음부터 없었던 것이 되었으므로 청구인이 납부한 양도소득세는 당연히 환급대상이라 할 것임에도 처분청이 청구인의 환급(경정)청구를 거부한 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 소득세법제88조 제1항에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 규정하고 있으므로 부동산의 경우 잔금청산을 거쳐 소유권 이전등기가 경료된 것이라면 그 이후 거래당사자간에 소유권을 다시 환원하는 거래를 하였다고 하더라도 부득이한 사유에 의한 합의해제로 인정되지 않는 한 이는 사실상 유상 이전절차를 거친 양도거래라 할 것인바, 쟁점토지의 경우 이OOO의 잔금 청산과 동시에 이OOO 명의로 소유권이전등기가 되었고, OOO가 발급한 부동산거래계약 신고필증에서 당초 계약에 건설폐기물처리시설과 관련한 특약사항이 존재한 사실이 확인되지 않으므로 2013.2.15. 합의해제로 쟁점토지의 소유권이 청구인에게 환원되었다고 하더라도 이는 2012.7.30.(쟁점1토지)과 2012.8.10.(쟁점2토지)에 각각 성립된 쟁점토지의 매매계약과는 별개라고 할 것이므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 것은 적법하다.

• 가. 쟁 점 부동산 매매계약에 따라 잔금청산 및 소유권이전등기를 한 후 당초 체결한 특약에 따라 부동산 매매계약을 해제하고 소유권이전등기를 말소한 경우 양도소득세 과세대상으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1993.3.4. 쟁점1토지OOO 를, 1996.4.16. 쟁점2토지OOO를 각각 취득하였으며, 청구인의 주장에 의하면 쟁점1토지는 당초 진입로가 존재하는 토지였으나, 토지경지정리사업 당시 OOO의 행정착오로 진입로가 폐쇄되어 맹지(盲地)가 된 것으로 나타난다.

(2) 쟁점토지의 소재지, 지목 및 면적과 이OOO의 소유권이전등기일과 말소등기일 등은 아래와 같다. OOO은 2009.9.25. 쟁점1토지 앞에 있는 구거(수로)를 복개 하였으며, 청구인은 복개한 토지가 쟁점1토지의 사실상 진입로에 해당 하여 쟁점1토지에 건축허가를 받을 수 있다는 답변을 OOO으로부터 들었다고 주장한다.

(3) 청구인과 이OOO은 2012.6.30. 쟁점1토지의 부동산 매매계약을 체결하면서 아래와 같은 특약을 하고 각각의 인감을 날인한 것으로 나타난다(특약사항은 별지로 작성하였다). 그러나 OOO가 2012.8.13. 발행한 쟁점1토지의부동산거래계약신고필증에는 쟁점1토지의 실제 거래가액이 OOO원으로 되어있을 뿐 계약조건 및 기한 등은 없는 것으로 나타나며, 쟁점2 토지에 대한 부동산 매매계약서(2012.7.10.체결)에는 거래금액을 OOO원으로, 잔금지급일을 2012.8.10.으로 하여 각각 기재되어있을 뿐 특약에 대한 내용이 별도로 첨부되지는 않은 것으로 나타난다.

(4) 청구인으로부터 쟁점토지를 매수한 이OOO은 2012년 9월 OOO OOO에 OOO외 10필지 O, OOO ㎡(쟁점 토지의 일부를 포함한다)를 사업예정지로 하는 “건설폐기물 처리 사업” 허가를 신청하였다 그러나, 쟁점토지 인근의 OOO 주민들은 쟁점토지를 비롯한 OOO 일대에 건설폐기물 처리 시설 설치를 반대하는 시위를 하였으며, 쟁점1토지 진입로 부지OOO의 소유자인 이정숙도 건설폐기물 처리 시설 설치에 반대하면서 진입로 부지의 매매를 거부하였다.

(5) OOO는 2012.9.24. 이OOO의 건설폐기물 처리 사업 허가 신청에 대하여 사업부지 진입로OOO 및 구거(OO

• O, OOO)부분은 농업진흥구역이고, 해당 사업은 건설폐기물 처리업으로 농업과 직접적으로 관련된 시설이 아니므로 농업진흥구역 행위제한시설에 해당된다고 보아 건설폐기물 처리시설 설치사업을 불허가 하는 결정을 하고 이를 이OOO에게 통보하였다.

(6) 이OOO은 2013.2.5. 쟁점토지상에 신축하고자 한 건설폐기물 처리시설이 OOO에서 불허됨에 따라 2012.6.30. 체결한 부동산 매매계약 특약에 의거 청구인에게 쟁점토지의 매매계약 해제를 요구하였다. (7) 청구인은 2013.2.5. 이OOO에게 쟁점토지의 매매금액 OO OOO원에 OOO원(이OOO이 납부한 취득세 등)을 더한 OOO원을 반환OOO 하고, 합의해제를 등기원인으로 하여 쟁점토지의 소유권이전등기(소유자 이OOO) 말소등기를 하였다. (8)소득세법제88조 제1항에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 여기에서 양도라 함은 그 유상성과 확정적 이전을 필수요소로 하고 있다고 할 것이다(서울행정법원 2012.5.23. 선고 2011구단21945 판결 참조).

(9) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 이OOO은 당초 쟁점토지 상에 건설폐기물 처리시설을 설치 하고자 쟁점토지를 취득하였고 청구인과 이OOO은 쟁점 토지상에 건설 폐기물 처리시설 설치가 불허가 되는 경우에 대비하여 쟁점토지의 매매 계약 해제에 대한 특약을 하였다고 볼 수 있는 점, 거래당사자 중 일방인 이OOO이 2013.2.5. 위 특약에 따라 쟁점토지에 대한 매매계약의 해제를 청구인에게 요구하였고, 청구인이

토지의 거래가액 OOO원에 손실보상금(등기비용등) OOO원을 더한 금액 OOO원을 이 OOO에게 반환한 것으로 보아 청구인은 대등한 지위에서 쟁점토지의 매매계약을 체결한 것으로 보이고, 동 매매계약의 해제는 당사자간의 의사에 의한 사후 합의해제가 아니라, 이OOO이 당초 약정한 해 제권을 행사함으로써 이루어진 약정해제인 점, 쟁점토지의 매매 대금 반환 및 소유권 환원이 양도소득세 확정신고일 이전인 2013.2.15.에 이루어진 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 경우에는 매수인이 특약에 기해 약정해제권을 행사함에 따라 매매계약이 해제되었 으므로 실질적인 자산의 양도도 없었다고 보는 것이국세기본법제14조에서 규정한 실질과세의 원칙에 부합한다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기 본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.