쟁점아파트의 양도가액을 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하여야 함

OOO세무서장이 2013.5.10. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 청구인이 양도한 아파트의 양도차익을 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 산정하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인과 청구인의 모 OOO는 2000.4.26. 공동(각각 50%)으로 취득한 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2002.1.21. OOO에게 양도하고 그 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 실지양도가액은 청구인이 신고한 OOO이 아니라, OOO세무서장이 청구인으로부터 쟁점아파트를 취득하였다가 2012.3.8. 양도한 OOO에 대하여 양도소득세 조사를 실시하고 취득가액으로 조사한 OOOOOO(OOO의 당초 신고가액은 OOO임)이라고 보아 2013.3.18. 청구인과 청구인의 모 OOO에게 각각 2002년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.5.10. 심판청구 1) 를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점아파트를 청구인으로부터 취득한 OOO은 쟁점아파트를 제3자에게 양도한 후, OOO세무서에 양도소득세를 신고하면서 당초에는 취득(매매)가액이 OOO인 부동산 매매계약서를 첨부하여 양도소득세를 신고하였다가 OOO세무서에서 그 취득가액을 부인함에 따라 다시 취득가액이 OOO인 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 첨부하여 양도소득세를 신고하였고, 쟁점계약서에서 쟁점아파트의 중도금 지급일은 2002.1.21.로, 잔금지급일은 2002.3.10.로 되어 있으나 쟁점아파트가 OOO 명의로 소유권 이전등기된 날은 2002.1.21인 것을 볼 때, 청구인은 중도금만 받은 상태에서 쟁점아파트의 소유권을 OOO에게 이전한 것이라 할 것인데 이는 잔금을 받은 후 소유권 이전등기를 하는 일반적인 부동산 거래와 전혀 다른 것이라 할 것인바, OOO이 OOO세무서장의 조사과정에서 제출한 쟁점계약서는 그 매매가액 등을 신뢰할 수 없는 계약서라고 할 것이고, 쟁점계약서 상 매매금액(OOO)의 일부만 OOO의 금융거래내역에서 지급된 사실이 확인되고 현금으로 청구인에게 지급하였다는 금액에 대하여는 전혀 입증되지 않고 있음에도 처분청이 쟁점아파트의 매매가액을 매수인이 일방적으로 주장하는 OOO으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다. 또한, 처분청은 청구인이 여러 장의 백지영수증에 인감을 날인하였다는 의견이나, 청구인은 쟁점아파트의 양도 신고에 관한 일체의 권한을 법무사 OOO(--)에게 위임하고 그 위임장에 인감을 날인한 사실은 있으나, 여러 장의 백지영수증에 청구인의 인감을 날인하였다는 처분청의 주장은 사실이 아니다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 OOO이 제출한 OOO 계약서와 쟁점계약서 중 하나를 처분청 담당자가 일방적으로 선택하여 이를 근거로 양도소득세를 과세 하였다고 주장하고 있으나, 처분청이 판단한 매매가액은 OOO의 금융자료 등에 근거하여 결정된 금액이지 쟁점계약서의 매매가액을 근거로 판단한 것은 아니고, 또한 청구인은 쟁점아파트의 양도가액으로 청구인이 신고한 OOO이 저오학한 금액인지 여부는 기억나지 않는다고 하면서 여러 장의 백지 영수증 등에 청구인의 인감을 날인한 사실을 인정하고 있을 뿐 아니라 청구인의 주장을 입증할 만한 자료도 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점아파트의 매매가액을 OOO으로 보아 양도소득세를 부과한 것은 적법하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 양도가액을 OOO으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 쟁점아파트의 양도소득세 관련 자료에 의하면, 청구인은 2000.4.26. 모 OOO와 공동으로 취득한 쟁점아파트를 2002.1.21. 양도하고 실지취득가액을 OOO으로, 실지양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세 신고를 한 것으로 나타난다 청구인이 쟁점아파트를 OOO에 양도한 후 과세관청에 양도소득세를 신고하면서 첨부한 쟁점아파트의 매매계약서와 거래내역서에는 매매가액이 OOO으로, 계약일은 2001.12.28.로, 잔금지급일은 2002.1.25.로 기재되어 있고, 청구인과 청구인의 모 OOO의 인감과 매수인 OOO 및 쟁점아파트의 거래를 중개한 공인중개사의 OOO의 인감은 날인되어 있으나, OOO의 부동산중개사 등록번호는 기재되어 있지 아니한 것으로 나타난다.

(2) 한편, OOO이 2012.3.8. 쟁점아파트를 양도한 후, 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서에는 취득가액이 OOO으로 기재되어 있었으나, OOO세무서장이 양도소득세 조사당시 추가로 제출한 쟁점계약서를 보면, 매매가액은 OOO으로, 잔금지급일은 2002.3.10.으로 되어 있고, 그 특약사항에 “① 2차 중도금 지급과 동시에 소유권이전등기를 하기로 하며 매도인은 서류 기타 필요한 것을 협조해 주기로 한다. ② 잔금 OOOOO(OOO,OOO,OOO)은 한시적 전세계약서를 작성하기로 한다. ③ 공동명의로 되어 있음(OOO씨 동의하에 OOO씨와 매매계약 체결함)”이라고 기재되었으며, 청구인과 OOO의 인감과 매수인 OOO의 인감 및 스피드공인중개사 OOO의 인감이 날인되어 있으며 OOO의 부동산공인중개사 등록번호도 기재되어 있다. 쟁점아파트의 등기부 등본을 보면, OOO은 쟁점계약서의 특약에 따라 2차 중도금 지급일인 2002.1.21. 쟁점아파트의 소유권이전등기를 한 것으로 나타나고 있으나, 쟁점아파트의 후소유자인 OOO에게 확인한 바에 의하면, 쟁점아파트의 소유권이전등기 후 잔금 OOO에 대한 한시적 전세계약서는 작성하지 않은 것으로 확인된다.

(3) 처분청이 제출한 매수인 OOO의 쟁점아파트 매입자금 마련 내역 및 지급 현황은 아래와 같다

(4) OOO세무서장은 OOO이 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세 신고시 제출한 매매가액이 OOO으로 기재된 매매계약서는 매매대금이 OOO으로 기재된 쟁점계약서와 매매가액만 다를 뿐, 다른 기재내용 및 글자체 등이 동일한 것으로 조사하고, OOO이 쟁점매매계약서상의 매매가액 OOO을 OOO으로 수정하여 양도소득세 신고를 한 것으로 보았다.

(5) 한편 처분청이 OOO의 쟁점아파트 매입자금(2002.1.15. 중도금 OOOO 및 2012.3.10. 잔금 OOO 지급) OOO을 입증하고자 제출한 OOO 소유의 OOO 소재 주택의 매매계약서에는 매도인 성명이 OOO이 아니라 OOO으로 기재되어 있고, OOO의 주민등록번호도 -21이 아니라 -12로 잘못 기재된 점으로 보아 위 OOO 소재 주택의 매매계약서가 사실인지 여부는 불분명한 점이 있고, 위 중도금 및 잔금 OOO의 지급과 관련하여 청구인이 OOO에게 발행하였다는 영수증이나 청구인의 금융거래 내역 등은 제출하지 아니하였다. 다만, OOO의 금융거래 내역을 보면, 쟁점아파트를 취득할 당시인2001.12.20.과 2002.1.21. OOO의 OOO 계좌에서 각각 OOO과 OOOO을 인출한 사실과 2002.1.21. OOO에서 OOO을 대출받은 사실은 확인되고 있다.

(6) 쟁점아파트의 연도별 기준시가는 아래와 같다

(7) 소득세법(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제96조 제1항에서 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하되, 제5호에서 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 양도하거나, 제6호에서 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 제114조 제2항은 납세지 관할세무서장 등은 예정신고 또는 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세 표준과 세액을 경정한다고 규정하고 있으며, 같은 조 4항은 납세지 관할세무서장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액(기준시가)에 의하되, 다만 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다고 규정하고 있다.

(8) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, (가) 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시의 소득세법은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 것을 원칙으로 하면서, 기준시가에 의한 양도소득금액의 산정으로 말미암아 납세자가 실지거래가액에 의할 때 보다 불이익을 받지 않도록 하기 위하여 기준시가 과세원칙을 보완하는 취지에서 소득세법제96조 제1항 제6호 등을 둔 것으로 해석된다. 따라서 실지거래가액이 확인되지 아니하면 원칙으로 돌아가 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 할 것이나, 다만 같은 법 제114조 제4항 단서는 양도자가 신고한 가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 등이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정하도록 되어 있으므로 양도자가 신고한 가액과 달리 실지거래가액을 적용하는 것은 그 경우에 한정된다고 할 것이다(대법원 2012.2.9. 선고 12010두27592 판결 참조). (나) 이 건의 경우, 청구인은소득세법제96조 제1항 제6호의 규정을 적용하여 쟁점아파트의 실지양도가액을 OOOOOO으로 신고하였으나, 청구인이 제출한 증빙자료로 보아 동 양도가액이 실지거래가액인지 여부가 불분명하며, 처분청 또한 쟁점아파트의 실지거래가액이 OOO이라는 사실을 입증하기 위하여 매수인 OOO이 쟁점아파트를 양도한 후 OOO세무서에 신고한 매매가액 OOO의 쟁점계약서와 OOO의 금융거래내역서 및 OOO 소유의 OOOOO OOO OOO OOOO-OO 소재 주택의 매매계약서를 제출하였으나, 앞에서 살펴본 바와 같이 쟁점아파트의 실지거래가액이 OOO이 당초 신고한 취득가액인 OOO인지 아니면 OOO인지 여부가 쟁점계약서만으로는 확인되지 아니하고, 특히 2002년 3월 당시 OOO 소유였던 OOOOO OOO OOO 소재 주택의 매매계약서는 잘못 기재된 매도인(OOO)의 성명과 주민등록번호를 보아 실제 거래사실에 부합한다고 보기 어려우며, 나아가 OOOOO OOO OOO 소재 주택의 매매계약서 상의 매매가액 등이 진실한 것으로 확인되지 않는 경우 OOO이 쟁점아파트를 매입하기 위하여 청구인에게 지급하였다는 중도금(2002.1.15.)과 잔금(2002.3.10.)의 합계 OOOO도 그 영수증 등 객관적인 증빙이 확인되지 않는 한 실제로 지급되었는지 여부가 불분명하다고할 것이다. (다) 따라서, 쟁점아파트의 실지거래가액이 청구인이 주장하는 OOO인지, 아니면 처분청과 OOO이 주장하는 OOO인지 여부가 불분명하고 청구인과 처분청 모두 그 사실을 객관적이고 신뢰할 만한 증빙자료 등으로 입증하지 못하고 있으므로, 청구인이 2002년에 양도한 쟁점아파트에 대하여는소득세법제96조 제1항 본문에 따라 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산정하는 것이 타당하다고 판단된다(대법원 2012.2.29. 선고 2010두27592 판결 참고).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 청구인의 모 OOO는 심판청구를 하지 않았음