사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 양도는 부동산 매매업에 해당함

OOO세무서장이 2012.10.23. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 임야 9,233㎡, 답 688㎡ 및 동 지상에 미준공된 연립주택 80세대의 양도에 따른 소득을 사업소득(부동산매매업)으로 하되, OOO원(이주비 OOO원, 부동산 근저당 설정 및 말소 비용 OOO원, 경비원 급여 OOO원) 중 청구인의 지분에 해당하는 부분은 이를 필요경비에 산입하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인과 이OOO, 박OOO(이하 “청구인 등” 이라 한다)은 각 3분의 1지분으로 2007.2.15. OOO 임야 9,233㎡, 답 688㎡ 및 동 지상에 소재한 미준공 상태의 연립주택 80세대(이하 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산” 이라 한다)를 경매(63세대, OOO원)와 매매(17세대, OOO원)로 공동 취득한 후, 2007.10.10. OOO(주)에 쟁점부동산을 OOO원에 양도하고, 보유 지분비율에 따라 양도가액 OOO원, 취득가액 O,OOO,OOO,OOO원, 양도소득금액 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. OOO세무서장은 2010년 7월 박OOO에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산 취득가액에 포함된 이주비 OOO원과 필요경비 중 쟁점부동산 근저당 설정 및 말소 비용 OOO원 및 경비원 급여 OOO원 합계 OOO원이 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 부인하고, 이 중 청구인의 지분액 OOO원(이하 “쟁점금액” 이라 한다)을 필요경비 부인하여 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 쟁점부동산의 양도로 인한 소득을 양도소득으로 보고 쟁점금액을 필요경비 부인하여 2012.10.23. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정 ․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.8. 이의신청을 거쳐 2013.4.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 전 사업자가 신축공사 중 자금난으로 부도가 나서 장기간 방치됐던 미준공 주택으로, 청구인과 이OOO 등 14명(이하 “공동투자자” 라 한다)은 추가 공사를 하여 분양할 계획으로 청구인 등 3인 공동 명의로 쟁점부동산을 법원 경매로 취득하였으나, 사업자등록 시 20세대 이상의 주택 신축분양은 관련 법규에 따라 법인만이 가능하다는 점을 알게 되어 공동투자자 15인 중 3인을 주주 대표로 선임하여 OOO(주)를 설립한 후 쟁점부동산을 양도한 바, 청구인은 공동투자자와 함께 실제 부동산매매업을 영위하였으므로 쟁점부동산의 양도로 인한 소득을 사업소득으로 보아 쟁점금액을 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 OOO(주)에 쟁점부동산을 양도한 것은 준공하기 전인 미준공상태의 부동산을 양도한 것으로 이는 부동산매매업으로 보는 부동산 공급으로 보기 어려우며, 또한 청구인이 주장하는 부동산매매업으로 사업자등록하여 종합소득세 신고한 사업소득에 쟁점부동산을 부동산매매업으로 보아 합산신고하지 않고 양도소득세 신고한 것은 당초 쟁점부동산을 사업용으로 인지한 것이 아닌 일시적인 양도로 보고 소득세 신고한 것으로 판단되므로 당초 쟁점부동산의 양도로 인한 소득을 양도소득으로 보고 쟁점금액을 필요경비 부인한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점부동산의 양도에 따른 소득이 양도소득인지 사업소득인지 여부

② 쟁점부동산의 취득 및 양도 과정에서 지출된 쟁점금액을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청에서 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인 등은 2007.2.15. 경매낙찰 등에 의하여 쟁점부동산을 공동으로 취득한 후 2007.5.25. 청구인 외 공동투자자 14명이 쟁점부동산 투자에 합의하는 약정을 체결하였음이 경매부동산투자약정서에 의하여 나타난다. (나) 청구인 등은 공동으로 쟁점부동산을 취득하여 실제 주택신축판매업 또는 부동산매매업을 영위하려고 하였으나주택법등의 규정에 따라 80세대 규모의 연립주택 신축사업은 법인만이 가능하다는 사실을 알고 OOO(주)에 쟁점부동산을 양도하였다는 주장이고, 2010.10.10. 청구인 등과 OOO(주) 간의 매매계약서에 의하면, 매수인인 OOO(주)는 쟁점부동산 매매대금은 OOO원으로 하고, 계약금 OOO원은 계약 당일 지급하기로 하며, 잔금은 분양대금에서 최우선하여 2007.12.31.까지 지급하기로 하면서, 특약사항으로 매수인인 OOO(주)가 쟁점부동산의 신축공사를 계속하여 건물을 완공해야 하고, 추가공사비의 지출과 건물 사용검사, 보존등기, 분양 등은 모두 매수인이 책임지고 이행하기로 한 것으로 나타난다. (다) OOO세무서장의 공동투자자인 박OOO에 대한 양도 현지확인 종결복명서(2010년 7월), 경매취득 관련 서류 및 이주금 합의금명세서 등에 의하면, 청구인 등은 쟁점부동산을 2007.10.10. OOO(주)에 양도하고 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원, 필요경비를 OOO원으로 하여 아래 <표1>과 같이 양도소득세를 신고한 바, 쟁점부동산 취득가액에는 경매낙찰대금 OOO원, 연립주택 105동 추가매입금액 OOO원, 유치권에 대한 법원조정금 OOO,OOO,OOO원과 기타 합의금으로 연립주택 OOOO OOOO O OOOO OOO호에 거주하는 김OOO 외 24명에게 이사비로 각 OOO원 〜 OOO원씩 지급한 이주비용 합계 OOO원이 포함되어 있고, 쟁점부동산 필요경비에는 쟁점부동산 근저당 설정 및 말소 비용 OOO원 및 경비원 김OOO, 양OOO에게 지급한 급여 OOO원이 포함되어 있는 것으로 나타난다. <표1> 양도소득세 신고내역 (라) 국세통합전산망 자료에 의하면, 청구인의 사업자등록 내역은 아래 <표2>와 같고, OOO(주)는 건설, 분양업으로 2007.9.1. 개업하였다가 2008.12.31. 직권폐업되었으며, 주주내역은 아래 <표3>과 같다. <표2> 청구인의 사업자등록 내역 <표3> OOO(주)의 주주내역(2007년말 현재) (마) 쟁점부동산 이외에 2007년 중 청구인의 부동산 양도 내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 청구인의 부동산 거래내역

(2) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 소득세법제19조 제1항 제12호에서는 사업소득은 당해연도에 발생한 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제94조 제1항 제1호에서는 양도소득은 당해연도에 발생한 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 한다고 규정하고 있다. (나) 살피건대, 부동산의 양도가 부동산매매업에 해당되는지의 여부는 납세자의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업 활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서 단지 당해 부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유한 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기를 전후한 제반 사정을 참작하여야 하는 것인바(대법원 2006두642, 2006.3.27. 같은 뜻임), 청구인 등과 공동투자자간에 체결된 경매부동산투자약정서에 의하면, 청구인 등은 실제 주택신축판매 또는 부동산매매를 목적으로 쟁점부동산을 취득한 것으로 나타나는 점, 청구인의 경우 2007년 중 쟁점부동산 이외에 다세대주택, 아파트 등 다른 부동산의 거래사실이 있고, 쟁점부동산 취득 이후인 2007.4.15. 부동산매매업으로 사업자등록한 점 등을 감안할 때, 청구인의 쟁점부동산 양도는 수익을 목적으로 하고 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있어 사업소득(부동산매매업)에 해당한다고 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 소득세법제27조 제1항에서는 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다고 규정하고 있다. (나) 살피건대, 청구인 등은 쟁점부동산의 취득 및 양도와 관련하여 이주비 OOO원, 쟁점부동산 근저당 설정 및 말소 비용 OOO원, 경비원 급여 OOO원 합계 OOO원을 지급한 것으로 나타나므로 이 중 청구인의 지분액인 쟁점금액은 청구인의 사업소득 금액을 계산함에 있어 필요경비에 산입할 금액으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.