임대기간 경과 후 임차인이 점유한 기간 동안의 임대료상당액을 부가가치세 과세대상으로 본 처분은 잘못임

OOO세무서장이 2012.3.16. 청구인에게 한 2009년 제1기 부가가치세 OOO,OOO원 및 2009년 제2기 부가가치세 OOO원의 부과처분은 2009.5.10.～2009.12.31.까지의 기간 중 OOO호에 대한 부가가치세 과세대상 임대용역의 공급이 없는 것으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 2008.5.10.부터 2009.5.9.까지 김OOO(이하 “임차인”이라 한다)에게 임대하기로 계약한 후 임대료 수입금액에 대하여 부가가치세를 신고하였다.
• 나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 임차인이 2010.1.15. 퇴거하는 등 쟁점오피스텔에 대한 임대료 OOO원(공급가액, 2009년 제1기 OOO원, 2009년 제2기 OOO원)을 누락한 것을 확인하여 처분청에 과세자료를 통보하였다.
• 다. 처분청은 조사청의 통보내용에 따라 2012.3.16. 청구인에게 2009년 제1기 부가가치세 OOO원, 2009년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 김OOO와 쟁점오피스텔의 임대차계약(임대기간:2008.5.10.～2009.5.9.,임대보증금 OOO원, 월임대료 OOO원)을 체결하였으나, 임대기간 중 임대료 지불이 불성실하여 임차인과 많은 다툼이 있어 왔고, 임차인은 정상적으로 임대료를 지불할 형편이 되지 못하자 2008.12.15. 임대차계약이 해지되었다는 확인서를 작성하여 주었으며, 이 확인서에는 2008.12.19까지 미납된 임대 및 관리비를 정산하고 쟁점오피스텔을 청구인에게 명도할 것을 확인함과 동시에 모든 민형사상의 책임까지 지겠다고 약속하였으나, 이를 제대로 지키지 않아 청구인은 수 차례 퇴거를 요구하였으나 임차인은 약속을 지키겠다고 하면서 장기간 쟁점오피스텔에 나타나지 않아 퇴거시킬 방법이 없었고, 임대차계약기간이 종료된 2009.5.10. 이후에는 청구인과 임차인 사이에 어떠한 계약도 맺은바가 없고, 임차인이 무단점유한 2009.5.10～2010.1.15까지의 기간 동안에는 어떠한 손해배상도 받지 못하였다. 청구인은 계약기간 중 35일간의 미납된 임대와 불법 무단점유기간에 대한 손해배상을 직접 독촉하였고, 신용정보회사에 채권추심도 의뢰하였으나, 임차인이 주소불명 상태이고 국세체납까지 있어 채권추심이 불가하다는 통보를 받았다. 처분청은 임차인의 불법 무단점유기간인 2009.5.10～2010.1.15까지의 기간에도 정상적인 임대가 있었던 것으로 보고 2009.5.10～2009.12.31까지의 기간에 대한 부가가치세를 부과한 것은부가가치세법제7조에서 정한 용역공급에 대한 규정을 오해하여 발생한 잘못된 처분이다.
• 나. 처분청 의견 부가가치세법제7조 규정에 의하면 “용역의 공급은 계약상 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화․시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것”이라고 규정되어 있고, 임대기간이 만료된 경우라 하더라도 사실상 임대행위가 계속되는 때는 부가가치세 과세대상에 해당되는 것이다. 청구인이 제출한 채권추심내용을 보면 쟁점오피스텔에 대한 임차인의 추가점유기간에 대한 임대료를 본인의 채권으로 인식하여 추심 의뢰한 사실을 확인할 수 있고, 이는 사실상 부가가치세 과세대상인 용역의 공급에 해당된다. 부동산임대업 일반과세자는 대가의 영수 여부와 관계없이 일단 매출세금계산서를 교부하도록 하였으며, 대손금으로 인정되는 사유로 인하여 회수할 수 없는 경우에는 대손이 확정된 날이 속하는 과세기간의 매출세액에서 차감할 수 있는 것이므로, 임차인의 추가점유기간 동안은 임대료 영수 여부와 관련없이 용역의 공급에 해당되므로 당초 처분 정당하다.

• 가. 쟁 점 임대기간 경과 후 임차인이 점유한 기간 동안의 임대료 상당액을 부가가치세 과세대상으로 본 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제7조【용역의 공급】① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화 시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. 제9조【거래 시기】② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화․시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다. (2) 부가가치세법 시행령 제22조【용역의 공급시기】법 제9조 제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다.(단서 생략)

1. 통상적인 공급의 경우에는 역무의 제공이 완료되는 때

2. 완성도기준지급․중간지급․장기할부 또는 기타 조건부로 용역을 공급하거나 그 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에는 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점오피스텔의 임대차계약서 및 부가가치세 신고서 등에 의하면 2008.5.9. 청구인과 임차인이 계약기간을 2008.5.10.～2009.5.9.로 하여 보증금 OOO원, 월세 OOO원으로 쟁점오피스텔을 임대차 계약한 사실이 확인되며, 2009년 제1기 및 제2기 부가가치세 신고내역은 다음과 같이 나타난다. <쟁점오피스텔에 대한 부가가 치세 신고 내역> (OO:OO) (나) 조사청은 2012.2.1～2012.2.20. 기간 동안 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 쟁점오피스텔에 대한 임대료 누락사실을 확인하고 임차인이 실제 퇴거한 2010.1.15.까지를 용역의 공급으로 보아 산정한 O,OOO,OOO원(공급가액, 2009년 제1기 OOO원, 2 009년 제2기 OOO원)을 과소신고한 것으로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였음이 나타난다.

(2) 청구인이 제출한 자료에는 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인과 임차인이 2008.5.9. 작성한 임대차계약서에 의하면 제1조에서 보증금은 OOO원, 임대료(월세)는 OOO원으로 매월 10일 선불로 지불한다고 기재되어 있고, 제2조에서 계약기간은 2008.5.10～2009.5.9까지로 하며, 제4조에서 임차인이 2회 이상 임대료의 지급을 연체할 경우 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다. (나) 청구인이 제출한 쟁점오피스텔 임대기간(2008.5.10～2 009.5.9)의 임대료 입금현황은 다음과 같다. (OO: O) (다) 2008.11.1. 임차인이 작성한 각서에는 “상기 본인은 임대료를 연체하고 있는 바 2008.11.15일 내에 최대한 입금하겠습니다. 만약 이행치 않을시 명도를 이행하겠습니다. 명도시기는 11월 내에 이행하겠습니다. 약속이행이 되지 않을시 민사상 책임을 지겠습니다.”라고 기재되어 있다. (라) 2008.12.15. 임차인이 작성한 확인서에는 “임차인(김OOO)은 2008.12.15. 현재 쟁점오피스텔 임대차 관계가 해지되었으며, 2 008.12.19. 16시까지 미납된 월임대료 및 관리비를 정산하고 임대인에게 쟁점오피스텔을 명도할 것을 확인합니다. 약속불이행시에는 임차인의 모든 집기 비품을 임의로 처분하고 키박스를 교체하여도, 단전단수하고 민․형사상의 이의제기를 하지 않는다는 것을 자필서명하여 확인합니다.”라고 기재되어 있다. (마) 2009.4.14. 청구인이 임차인에게 미납 임대료 및 관리비 정산과 임대계약기간이 2009.5.9. 만료됨을 통지하는 편지를 쟁점오피스텔로 발송하였으나 2009.4.27. 임차인 장기부재로 반송되었다. (바) 2009.8.8. 작성된 명도이행각서에는 “임차인 김OOO는 2 008.8.30까지 미지급된 임대료 및 관리비 및 일체의 공과금을 지불하고 현재 임차하고 있는 쟁점오피스텔을 명도할 것입니다”라고 기재되어 있다. (사) 청구인이 2010.4.8. OOO(주)에 임차인의 쟁점오피스텔 미납임대료 추심을 의뢰하였음이 채권추심 위임계약서, 의뢰내역, 경위서 등에 나타나고, 추심 의뢰내역은 다음과 같다.

1. 추심 금액 및 내역 ㅇ 추심 대상자: 김OOO(임차인) 및 그 보증인 이OOO ㅇ 추심 금액: 2009.4.4.～2010.1.15.까지 임대료 미납분

2. 추심 금액 발생내역 ㅇ 쟁점오피스텔 임대료 미납으로 발생

• 보증금: OOO원, 월세: OOO원

• 계약기간: 2008.5.10～2009.5.9.

• 실제 임대기간: 2008.5.10～2010.1.15.(20개월 6일) (아) OOO(주)의 2012.3.13. 채권추심 종결보고서에 의하면 “① 채무자 김OOO, 보증인 이OOO 거주지에 수회 방문하였으나 거주하지 않은 것으로 보아 위장전입한 것으로 판명됨(채무자 김OOO 무단전출직권말소 4회, 보증인 이OOO 무단전출직권말소 2회) ② 채무자 김OOO는 신용정보 조회결과 OOO세무서 국세 체납 OOO원 체납되어 있는 상태임 ③ 채무자 및 보증인 명의의 소유 부동산이 없어 채권보전을 위한 가압류 등의 법적조치가 불가한 상황이므로 채무자 및 보증인의 대면접촉을 통한 변제 촉구를 하여야 하나 거주지 파악이 힘들어 더 이상 채권추심하기 힘든 것을 통보합니다.”라고 기재되어 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합해 보면, 청구인은 수 차례 임차인에게 쟁점오피스텔 미지급임차료 지급을 독촉하는 한편 지급의무 불이행시 쟁점오피스텔을 명도할 것에 대한 확인서, 각서 등을 수취한 점, 청구인이 2009.4.14. 임차인에게 미납 임대료 및 관리비 정산과 임대계약기간이 2009.5.9. 만료됨을 통지하는 편지를 쟁점오피스텔로 발송하였으나 2009.4.27. 임차인 장기부재로 반송된 사실이 있고, 신용정보회사의 채권추심 종결보고서에 “임차인의 거주지에 수회 방문하였으나 거주하지 않은 것으로 보아 위장전입한 것으로 판명되고(임차인 무단전출직권말소 4회), 임차인과의 대면접촉을 통한 변제 촉구를 하여야 하나 거주지 파악이 힘들어 더 이상 채권추심하기 힘든 것을 통보합니다.”라고 기재된 점으로 보아, 청구인의 의사에 반하여 임차인이 2009.4월 이후 쟁점오피스텔에서 퇴거는 하지 아니하였으나 사실상 사용하지 않았던 것으로 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 임차인과의 계약기간 종료 이후 임차인이 불법점 유한 기간 동안은 실제 임대용역을 제공한 사실이 없었던 것으로 보이고, 계약종료 이전에 보증금이 모두 월세로 공제되어 불법 점유기간에는 더 이상 공제할 보증금이 남아 있지 아니하므로, 임대차 계약기간 경과 후 임차인이 부재중이던 2009.5.10.～2010.1.15.까지 임대료 미납분에 대한 청구인의 추심은 사실상 손해배상청구로 볼 수 있다. 따라서, 청구인이 2 009.5.10.～2009.12.31.까지의 기간에 임차인에게임대용역을 제공한 것으로 보아 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.