쟁점계약서를 근거로 상증법 제61조 제5항의 임대료 등의 환산방법으로 쟁점상가를 평가한 것은 잘못이 있음

OOO세무서장이 2012.11.9. 청구인에게 한 2011.2.10. 증여분 증여세 OOO의 경정청구 거분처분은 OOO 상가 3.61㎡의 지분 1877분의 1024를상속세 및 증여세법제61조 제1항에 의하여 평가한 가액(기준시가)을 증여재산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2011.2.10. OOO 제187호 상가 3.61㎡(분양면적은 18.77㎡이며, 이하 “쟁점상가”라고 한다)의 지분 1877분의 1024를 아버지 박OOO으로부터 증여받고, 쟁점상가의 가액을 매매사례가액인 OOO으로 평가하여 증여세 신고(납부세액 OOO)를 하였다.
• 나. 청구인은 2012.9.13. 매매사례가액의 매매계약일(2010.10.28.)이 평가기준일로부터 3개월 밖으로 이를 쟁점상가의 시가로 볼 수 없어상속세 및 증여세법제61조 제5항의 임대료 등의 환산방법으로 평가한 가액인 OOO을 시가로 보아야 하며, 쟁점상가의 임대보증금 OOO을 증여재산가액에서 차감하면 증여세과세가액은 없으므로 기납부한 증여세 OOO을 환급하여 달라고 경정청구를 제기하였다.
• 다. 처분청은상속세 및 증여세법제61조 제5항의 임대료 등의 환산방법으로 쟁점상가를 평가시 청구인과 전대인 백OOO간의 쟁점상가 임대차계약서(이하 “쟁점계약서”라고 한다)상의 임대보증금 OOO, 월임대료 OOO에 의하여 쟁점상가의 시가를 OOO으로 하여, 동 평가액에서 임대보증금 OOO을 차감하고, 이를 청구인 소유지분으로 안분한 가액인 OOO을 증여세과세가액으로 보아, 2012.11.9. 경정청구세액 OOO중 OOO만을 환급하고, 나머지 경정청구세액 OOO에 대하여는 환급을 거부하는 통지를 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.7. 이의신청을 거쳐 2013.4.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2012년 8월까지 전대인 백OOO로부터 받은 월임대료는 없었으며, 상가 관리업체 OOO주식회사의 2011년 3월 임대료 부과 안내서에 의하면, 2011.3.1.부터 2012.2.28. 기준임대료의 50%를 인하하기로 한 것이 나타나므로 쟁점상가의 월임대료를 OOO이 아니라 OOO으로 보아 쟁점상가의 시가를 산정하여야 하고, 쟁점계약서가 작성일자가 없고, 실효성이 없는 부실 계약서에 해당한다면 기준시가에 의하여 쟁점상가의 시가를 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점상가의 실제 임대료 수입이 증여일로부터 1년간 전혀 없었다고 주장하나, 임차인이 월임대료를 지급하지 않고 있는 부분은 임대인과 임차인간의 민사적인 문제로서 평가기준일 현재 쟁점상가의 임대료 환산 방식 평가는 가치평가를 위한 임대료의 약정사실이 있으면 되는 것이고 임대료의 실제 수입여부까지 요하는 것은 아니며, 쟁점상가의 상가관리회사인 OOO주식회사의 임대료 안내문과 같이 임대차 계약서의 임대료 50%를 감액하였으므로 임대료 등의 환산가액 계산시 월임대료를 OOO으로 반영하여야 한다고 주장하나, 동 안내문은 상가 활성화 방안의 일환으로 2011년 3월부터 월 임대료의 50% 인하를 권고한 내용이고 증여일 이후이며, 쟁점계약서상 월임대료 OOO을 쟁점상가의 증여당시 월 임대료 등 환산가액으로 평가한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 증여 당시 쟁점상가의 상속세 및 증여세법상 시가가 얼마인지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점상가의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2010.10.28. 매매를 원인으로 2010.12.13. 소유권 지분 1877분의 103을 지OOO로부터 취득하였으며, 2011.1.28. 증여를 원인으로 2011.2.10. 소유권 지분 1877분의 1024를 아버지 박OOO으로부터 취득하였다.

(2) 처분청이 제시한 쟁점계약서에는 청구인(임대인)이 임대보증금 OOO, 월임대료 OOO(부가가치세 별도)에 백OOO(임차인)에게 쟁점상가를 임대한 것으로 나타나고, 계약일자는 표시되지 않았으며, 청구인의 주소지는 OOO로 나타난다. (3) 이 건 관련한 이의신청결정서에는 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점 상가 관련 임대차 계약 관계 도해내역은 아래와 같다. (나) 백OOO는 쟁점상가와 관련한 임차권분양계약을 시행사 및 분양사인 (주)OOO와 2007.10.4.하였는바, 동 계약내용은 총분양대금이 OOO(임대보증금 OOO 포함)이고, 임대보증금을 제외한 분양대금 OOO은 선급임대료 성격이며, 월임대료는 OOO(부가가치세 별도)이다. (다) 백OOO는 쟁점상가의 임차권을 분양받아 2009.10.13. 부동산 전대업자로 사업자등록을 하였다. (라) 쟁점계약서는 위 계약을 승계한 것이고, 쟁점계약서상 기재된 청구인의 주소지 전입일자가 2011.3.16.로 증여일 이후이며, 계약일자가 나타나지 않는다. (마) 백OOO와 유선통화한 바에 의하면, 쟁점상가는 OOO 상가 개점일인 2010.10.15.부터 계속하여 공실로 있다가 2012년 9월부터 여성복 소매업자 김OOO에게 보증금 OOO, 월임대료OOO에 전대하고 있고, 매월 받는 월임대료중OOO을 청구인에게 지급하고 있다고 진술하였다. (바) 백OOO는 2012년 제1기 부가가치세 과세기간까지 실적이 없는 것으로 부가가치세를 신고하였다. (사) 쟁점계약서와 관련하여 유선통화한 내용을 종합하면, 백OOO는 OOO 관리사무실에 가서 2010년 10월～2011년 2월 사이에 계약서에 서명만 하고 왔고 계약당시 청구인을 만난 것은 아니며, 임차보증금 OOO은 송금하였다고 진술하였으며, OOO주식회사의 이OOO 과장은 백OOO가 2011년 말 또는 초에 먼저 사무실로 와서 계약서에 서명하고 다음에 청구인이 2012년 10월경 와서 서명하였으며, 임차보증금 OOO은 상가건설비에 충당되었다고 진술하였다.

(4) 청구인은 쟁점상가와 관련하여 2012년 8월까지 입금된 월임대료는 없다고 주장하며 쟁점상가의 임대료 입금계좌인 청구인 명의 OOO(9003-14-**-*)계좌 거래내역서를 제시하고 있는바, 동 계좌거래내역에는 2010.6.23.부터 2012.7.3.까지 백OOO로부터 입금내역이 없는 것으로 나타나며, 상가 관리업체 OOO주식회사의 2011년 3월 임대료 부과 안내서를 제시하며, 동 안내서에 월임대료를 50% 인하하기로 한 사실이 나타나므로 쟁점상가의 월임대료를 OOO이 아니라 OOO으로 하여 쟁점상가를 평가하여야 한다고 주장하고 있다. (5)상속세 및 증여세법제60조(평가의 원칙 등) 제3항에는 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 제61조(부동산 등의 평가) 제1항 제1호 및 제2호에 의하면, 토지는부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가로, 건물(대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물, 주택 제외)은 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액으로 평가한다고 규정하면서 같은 조 제5항에는 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있다.

(6) 살피건대, 쟁점계약서상에 임대인이 청구인이며, 증여일 이후에 청구인이 전입한 주소지를 기재한 것으로 나타나는바, 동 계약은 증여일 이후에 이루어진 것으로 보이는 점, 백OOO는 쟁점상가의 개점일인 2010.10.15.부터 증여일 이후까지 계속하여 공실로 있다가 2012년 9월부터 전대를 한 것으로 진술하였고, 백OOO의 부가가치세 신고내용도 이와 부합하는 점, OOO주식회사의 이OOO 과장은 청구인이 2012년 10월경 OOO 상가관리사무소에 와서 쟁점계약서에 서명하였다고 진술한 점 등으로 볼 때, 쟁점계약서는 증여일 이후에 작성된 것으로 보이므로, 처분청이 동 계약서를 근거로상속세 및 증여세법제61조 제5항의 임대료 등의 환산방법으로 쟁점상가를 평가한 것은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 따라서, 쟁점상가는 상속세 및 증여세법제61조 제1항의 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 쟁점상가의 시가로 보아 이 건 증여세 과세표준과 세액을 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.