근저당권이 설정된 자산을 보충적평가하는 경우 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 상증세법 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정되어 있으므로, 쟁점부동산은 실제 담보하는 채권액에 의하여 평가하여 순자산가치를 산정함
근저당권이 설정된 자산을 보충적평가하는 경우 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 상증세법 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정되어 있으므로, 쟁점부동산은 실제 담보하는 채권액에 의하여 평가하여 순자산가치를 산정함
OOO세무서장이 2013.1.7. 청구법인에게 한 2010년 귀속 원천징수분 근로소득세 OOO원의 과세처분은, 청구법인이 2010.6.18. 대표이사 이OOO으로부터 ㈜OOO의 비상장주식 10만주를 양수한 거래를 법인세법제52조에 따라 부당행위계산부인(고가매입)하여 소득금액을 계산함에 있어, 동 주식을 상속세 및 증여세법에 따라 보충적평가시 ㈜OOO의 OOO동 469-60 대지 35.4㎡ 및 그 지상 276.9㎡를 근저당권 설정으로 담보하는 채권액(상속세 및 증여세법제66조 및 같은 법 시행령 제63조)으로 평가하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점부동산에 대한 매매계약(2010.4.14.) 당시 ㈜OOO와 김OOO은 특수관계자이고, 위 매매계약은 반환조건부 거래였으며, 당시의 시세 등을 고려할 때 쟁점부동산의 거래가액 OOO원은 정당한 시가로 볼 수 없다. (가) 청구법인의 대표이사이자 ㈜OOO 지분 100%을 보유한 1인 주주인 이OOO은 청구법인과 김OOO 간의 계약과는 별도로 김OOO과 경영자문계약을 2009.6.5. 체결(계약 기간은 계약 체결일로부터 2년간)하여, ㈜OOO의 경영 전반에 걸쳐 영향력을 행사하였으므로 쟁점부동산에 대한 매매계약일 현재 ㈜OOO와 김OOO은 특수관계자에 해당한다. (나) 김OOO이 쟁점부동산을 ㈜OOO에 양도하게 된 경위는, 쟁점부동산은 원래 이OOO이 대주주(49.15%)로 있는 ㈜OOO상사의 소유였던 것을 김OOO이 취득하였다가 양도한 것으로, 김OOO이 ㈜OOO상사의 청산절차를 주도하는 과정에서 쟁점부동산을 적정한 가격에 매각하려고 했으나 매수자가 없어 청산이 자꾸 미루어졌고, 이OOO이 빨리 청산절차를 종료해 달라고 독촉하자 김OOO은 일단 쟁점부동산을 취득한 뒤 청산절차 종료 후 이OOO이 100% 1인 주주로 있는 ㈜OOO에게 반환하는 조건으로 하여 쟁점부동산의 소유권을 자신 앞으로 이전하고 청산절차를 종료하는 것이 좋겠다고 제안하였던 것인바, 김OOO이 쟁점부동산을 취득할 자금이 없자 쟁점부동산의 취득자금을 청구법인에서 이OOO의 가지급금으로 처리하여 OOO여행사, ㈜OOO 등의 법인으로 취득자금을 분산하여 송금시킨 뒤, 김OOO이 그 송금자금을 출금하여 쟁점부동산을 취득한 것처럼 매매등기를 하고 나서 다시 그 자금을 청구법인에 재입금시키는 방법으로 김OOO 명의로 등기이전하였으며, ㈜OOO상사의 청산절차가 종료되면서 김OOO으로부터 ㈜OOO(실질적으로는 이OOO)가 쟁점부동산을 다시 돌려받았던 것으로 이는 반환조건부 매매라 할 것이고, ㈜OOO는 쟁점부동산을 당초 합의한 대로 다시 돌려받았기 때문에 김OOO에게 쟁점부동산에 대한 매수대금을 지급하지 아니한 것이다. (다) 쟁점부동산의 인접지역이 재건축개발지역(균형촉진개발지역)으로 확정되면서 쟁점부동산 및 주변지역 토지 및 건물의 시세가 급등하여 쟁점부동산의 매매 당시 평당 OOO만원으로 거래되었고, OOO억원에 구매제의를 받은 적도 있었으며, 쟁점부동산의 인근에 소재하는 주택의 매매사례가액은 OOO원(2011.5.24. 매매) 등으로 이를 쟁점부동산의 면적으로 환산하면 OOO원을 상회하는바, 이와 같은 사정을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 거래가액 O,OOO,OOO,OOO원은 정당한 시가로 볼 수 없다.
(2) 비상장주식 평가시 근저당권이 설정된 재산의 경우상속세 및 증여세법제66조에 의거하여 평가하여야 한다. 쟁점주식의 양수계약일(2010.6.18.) 당시 쟁점부동산에 대한 근저당권 설정 현황은 아래 <표1>과 같은바, 상속·증여재산의 가액은 시가평가를 원칙으로 하되 시가 산정이 어려우면 보충적 평가방법을 적용하여 산정하나,상속세 및 증여세법제66조의 규정은 동법 제60조에 대한 특례규정으로 순자산가액에 의한 비상장주식의 평가시 근저당권이 설정된 부동산에 대하여는 같은 법 제60조의 규정에 불구하고상속세 및 증여세법제66조 및 상속세 및 증여세법 시행령제63조의 규정에 의거 당해 부동산이 담보하는 채권액으로 평가하여야 한다. (이하 생략)
(3) 쟁점부동산의 시가가 불분명한 경우이므로법인세법제52조 및 같은 법 시행령 제89조에 따라 쟁점부동산의 감정가액을 시가로 보아야 한다. (가) 청구법인은 당초 쟁점주식의 순자산가치 평가 시 쟁점부동산을 ㈜OOO감정평가법인이 감정평가한 가액인 OOO백만원으로 평가하였으나 OOO지방국세청장은 1개의 감정평가법인이 감정한 것은 시가로 볼 수 없다고 감사지적하였는바, 하나의 감정가액도 평가기간 내에 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은상속세 및 증여세법제60조 제1항과 제2항의 전단 규정을 적용하여 시가로 인정될 수 있으므로 당초 감정가액을 시가로 보아야 한다. (나) 또한 청구법인은 ㈜OOO감정평가법인이 처분청의 부당행위계산 기준시점인 2010.8.31.로 소급하여 작성한 2012.7.16.자 감정평가서를 추가로 제출하였는바, 대법원은 소급감정가액이라도 상속개시 당시의 시가를 적정하게 반영하고 있으면 이를 시가로 인정하고 있으며(2000두5098, 2001.8.21.), 가사 1개의 감정평가법인이 감정한 가액을 시가로 볼 수 없다고 하더라도 아래 <표2>와 같이 ㈜OOO감정평가법인에 의뢰하여 감정평가OOO한 가액과 ㈜OOO감정평가법인이 감정한 가액OOO의 평균가액인 OOO백만원을 정당한 시가로 보아야 한다.
(1) 쟁점부동산은 특수관계자 간의 거래 및 반환조건부 매매가 아니며, 쟁점부동산의 거래가액은 정당한 시가에 해당한다. (가) 쟁점부동산의 양도인 김OOO과 양수인 ㈜OOO 간의 특수관계자 해당여부에 관하여 보면, 국세통합전산망과 ㈜OOO의 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점부동산의 매매계약일 현재 김OOO은 ㈜OOO의 주식을 보유하고 있지 않고, 2010.1.29. 사내이사를 사임하였으며, 김OOO의 자필확인서에 따르면 김OOO은 ㈜OOO가 2009년 7월 법인으로 전환설립 당시 OOO백만원을 투자하고 공동대표로 등기한 사실이 있으나, 형식적으로만 공동대표로 등기한 채 출근도 하지 않고, 급여도 없이 회사 밖에서 구조조정이나 경영에 의사개진 정도만 하고 있다가, 그나마도 2009년 10월경 사임할 것을 통보하고 회사일에 관여하지 않았으나, 회사 형편상 2010년 1월에 사임등기를 한 것이고, 보유하던 주식OOO도 ㈜OOO에 관계지인에게 매각하여 쟁점부동산 매매계약 당시 ㈜OOO와는 아무런 관계가 없다고 진술하고 있다. (나) 청구법인은 이OOO과 김OOO 간에 경영자문계약을 근거로 특수관계자에 해당한다고 주장하고 있으나, 자문계약서 내용이 김OOO의 의사와 일치하지 않는 점, 계약에 따른 보수 지급 등 객관적 근거가 없는 점, 설사 경영자문을 계속하였다고 하더라도 독립적인 지위에서 경영자문 등을 위하여 위촉된 고문은 임직원이 아니므로 특수관계자에 해당하지 않는다(서이-1634, 2005.10.11.)는 점으로 볼 때, 김OOO과 ㈜OOO는 특수관계자에 해당하지 않는다. (다) 청구법인은 반환조건부 거래였다고 주장하나, 청구법인이 제출한 합의서는 김OOO과 청구법인의 대표이사 이OOO 간의 합의내용으로 부동산 매매이전에 관련된 사항에 대한 합의일 뿐 반환조건을 입증한다고 볼 수 없는 반면, ㈜OOO가 김OOO에게 작성하여 준 2010.7.31.자 확인서에 의하면 매매계약 내용을 언급하면서 미지급금을 지급하겠다고 확인하고 있는 것으로 볼 때 정상적인 거래였음을 알 수 있다.
(2) 비상장주식 평가시 근저당권이 설정된 재산의 경우상속세 및 증여세법제66조에 의거하여 평가하여야 한다는 주장에 대하여는, 비상장주식 평가시 부동산은 시가평가를 원칙으로 하고 해당 재산이 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은 시가로 인정이 되므로 저당권 등이 설정된 재산평가의 특례규정을 적용할 여지가 없고, 설령 매매가액 등이 없다고 하더라도 2009.12.11. OOO유한공사가 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정한 것은 3개월 담보제공 조건이었으며, 이를 이행하지 않자 부동산을 매도하게 되었다는 김OOO의 2012.8.3.자 확인서 내용으로 볼 때, OOO에너지와 OOO그룹의 필요에 의해 임의로 설정한 것이므로 매매계약 시(2010.4.14.) 고려대상이 되지 못한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령제49조에 따르면 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액으로 하고 그 거래가액이 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 평가기준일 내 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정할 수 있는 것인데, 쟁점부동산은 특수관계자간의 거래가 아닌 점, OOO원의 거래가액에 대해 김OOO은 사실거래를 주장하면서 OOO원을 등기부기재가액으로 신고하고 양도소득세 신고하여 신고내용대로 세무서에서 결정되었고, ㈜OOO는 그 거래가액을 장부에 반영한 점으로 볼 때, 정당한 당해 재산 거래가액을 배제하고 1개의 감정가액 또는 소급감정 후의 2개의 감정가액 평균액을 시가로 볼 수 없다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) (3) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】
① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(괄호 생략)에 따른다.
② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가 법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우상속세 및 증여세법제63조 제2항 제1호 및 동법 시행령 제57조 제1항․제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다.
(2) 쟁점부동산에 대한 매매거래 과정을 보면, OOO상사(주)는 2004.11.30. 쟁점부동산을 OOO원에 취득하여 2009.9.21. 김OOO에게 OOO원에 양도하였고, 김OOO은 쟁점부동산을 2010.4.14. ㈜ OOO에게 OOO원[김OOO과 ㈜OOO 사이에 작성된 2010.4.14.자 매매계약서상 쟁점부동산의 거래가액은 OOO원 으로 기재되어 있으나, 쟁점부동산에 대한 등기부등본상 거래가액은 OOO원으로 되어 있다]에 양도한 것으로 나타난다.
(3) OOO지방국세청장의 시정사항에 의하면, 이OOO은 보유 중인 ㈜ OOO(대표이사 최OOO, 사업자등록번호 506-××-×××××)의 비상장주식 10만주를 자신이 대표자로 재직 중에 있는 청구법인에 2010.11.30. 양도가액 OOO억원(주당 OOO원)으로 양도하고 2010년 12월 OOO세무서에 양도소득세를 신고한 사실이 있으나, ㈜OOO는 2009년 8월 신설된 신설법인으로 매매사례가액이 없어 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 따라 부당행위시점 2010.6.18.를 평가기준일로 하여 순자산가치로 비상장주식을 평가하면 주당 OOO원이 됨에 따라 시가보다 고가로 매입한 청구법인은 법인세법 제52조 에 따라 부당행위계산의 부인 규정 적용대상이 되는바, 따라서 양도가액 OOO원에서 시가 평가액 OOO원을 차감한 시가초과액 OOO원에 대해 이OOO에게 상여처분을 하고 근로소득세를 징수하여야 함에도 감사일 현재까지 근로소득세 OOO원을 부족징수하였다고 되어 있다.
(4) OOO동 469-35에서 OOO공인중개사사무소를 운영하고 있는 조OOO 작성의 확인서(2012.7.13.)에 의하면, 2010년 4월 당시 쟁점부동산의 주변 거래실적 및 주변 개발환경(균형촉진개발 지역)에 비추어 보아 당시 거래가액은 평당 OOO이 적절한 평가금액이었음을 확인한다고 되어 있고, 방OOO 작성의 확인서(2012.7.13.)에 의하면, 2010년 2월 당시 쟁점부동산에 대하여 OOO억원의 구매제의를 받아 매매제의를 하였던 적이 있었다고 되어 있으며, 쟁점부동산 인근 소재 부동산에 대한 등기부등본 및 법원경매내역을 보면, OOO동 474-2 주택(506.1㎡)의 법원경매감정가는 다음 <표3>와 같고, OOO동 473-12번지 주택(375.2㎡)의 매매가격은 다음 <표4>과 같으며, 쟁점부동산 대지에 대한 개별공시지가 및 기준시가는 다음 <표5>와 같다. (이하 생략)
(5) 쟁점부동산의 대출담보 설정현황은 다음 <표6>과 같은바, 쟁점주식 양수계약일인 2010.6.18. 현재 근저당권 설정금액은 OOO천만원(2009.11.18. OOO만원 및 2009.12.11. OOO원)이고, 청구법인이 제출한 감정평가가액은 다음 <표7>과 같다. (이하 생략)
(6) 위와 같은 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 쟁점부동산과 같이 근저당권이 설정된 자산을 보충적평가하는 경우 상속세 및 증여세법제66조 및 같은 법 시행령 제63조 제1항 제3호에 의하면 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액으로 평가한 가액과 같은 법 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정되어 있으므로, 쟁점부동산은 실제로 담보하는 채권액에 의하여 평가하여 순자산가치를 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.