일괄양도한 쟁점1,2부동산의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가 비율로 안분하여 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인과 모친 이OOO(이하 ‘청구인들’이라 한다)는 1994.8.25. OOO 대지 67.10㎡ 및 주택 43.80㎡(이하 ‘쟁점1부동산’이라 한다)과 같은 곳 122-12 대지 73.70㎡ 및 주택 62.37㎡, 근린생활시설 149.20㎡(이하 ‘쟁점2부동산’이라 한다)을 취득(원인: 상속, 각 1/2지분)한 후, 2012.3.20. 쟁점1·2부동산을 OOO원에 양도(쟁점1부동산 OOO원, 쟁점2부동산 OOO원)하고, 2012.5.31. 쟁점2부동산의 상가부분(주택부분은 1세대 1주택 비과세)에 대한 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다가, 2012.8.31. 쟁점1부동산과 쟁점2부동산의 3층 주택부분을 하나의 주택(고가주택)으로 보고 양도차익을 재계산하여 양도소득세 OOO원을 수정신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인들이 쟁점1·2부동산의 양도가액을 감정평가 등 없이 임의로 구분한 것으로 보아 기준시가 비율로 안분계산하여 2013.1.8. 청구인들에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2013.4.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점1․2부동산은 내부통로를 통하여 서로 연결되어 있는 등 사실상 한울타리 내에 있는 하나의 주거공간으로, 각각의 면적과 위치로 보아 하나의 부동산으로 활용될 때만 경제적 가치가 있어 지난 30년 동안 개별 단위로 각각 거래되지 아니하고 항상 함께 거래됨에 따라 이 건 거래시에도 이를 하나의 부동산으로 보아 쟁점1․2부동산의 개별공시지가 차이에 대한 고려없이 토지면적에 평당가액(평당 OOO원)을 곱하여 토지가액을 정한 다음, 건물가액(평당 OOO원)을 가산하여 전체 부동산의 매매가액 및 필지별 매매가액을 산정한 특수관계 없는 자간의 실지거래가액임에도 처분청에서 임의로 양도가액을 개별공시지가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점1·2부동산이 비록 연접하여 위치하고 있으나 쟁점2부동산은 도로변에 위치하여 지리적 가치가 큰 반면 쟁점1부동산은 골목안 구석에 위치하여 쟁점2부동산에 비해 상대적으로 지리적 가치가 적으며 이러한 차이를 반영하여 공시된 개별공시지가(양도당시)가 쟁점1부동산이 ㎡당 OOO원, 쟁점2부동산이 ㎡당 OOO원으로 확인됨에도 쟁점1·2부동산에 대한 감정평가 등 합리적인 절차 없이 임의로 산정함으로써 객관적인 가치를 반영하지 않고 동등한 것으로 전제하여 양도가액을 구분한 것은 합리적인 안분 방법으로 볼 수 없어 그 구분가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분하여 양도가액을 재산정하고 고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점1·2부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 총 양도가액(OOO원)을 기준시가로 안분하여 양도가액을 재계산한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 양도소득세 신고자료 등에 의하면, 청구인들은 2012.3.20. 김OOO과 쟁점1부동산은 OOO원, 쟁점2부동산은 OOO원으로 하여 각각 매매계약서를 작성하여 양도하고, <표1>과 같이 쟁점1부동산과 쟁점2부동산의 3층 주택부분은 비과세를 적용하고, 쟁점2부동산의 양도가액 OOO원 중 상가부분에 대한 양도차익을 계산하여 2012.5.31. 양도소득세를 예정신고․납부한 후, 2012.8.31. <표2>와 같이 쟁점1부동산과 쟁점2부동산의 3층 주택부분의 양도가액이 OOO원을 초과한 고가주택으로 보아 양도차익을 계산하여 양도소득세를 수정신고․납부한 것으로 되어있다. OOOOOOOOOO OOOOOOOOO OO OOOOO OOOOOO OOOOOOOOOO OOOOOOOOO OO OOOOO OOOOOO

(2) 개별공시지가 자료에 의하면, 양도일 현재 쟁점1부동산의 개별공시지가는 ㎡당 OOO원, 쟁점2부동산은 ㎡당 OOO원으로 확인되고, 처분청이 쟁점1․2부동산을 기준시가로 안분한 양도가액은 <표3>과 같다. OOOOOOOOOO OOOOO OOOOO OOOO OOOOOO (OO: O)

(3) 처분청의 조사종결보고서 등에 의하면 쟁점1․2부동산의 실지 양도가액은 OOO원으로 확인되고, 쟁점1·2부동산은 별개의 물건으로 개별공시지가 및 개별주택가격이 각각 별도로 산정․고시되어 있고, 쟁점1·2부동산의 주민등록 전출․입현황을 확인한 바 각각의 주택에 별도세대가 거주해온 것으로 나타나며, 쟁점2부동산은 도로변에 위치한 건물로 1, 2층은 상가, 3층은 주택으로 사용되었으며, 쟁점1부동산은 쟁점2부동산의 바로 뒤편에 위치하고 있는 단층주택으로 각각의 출입구가 서로 반대방향에 위치하고 있고 쟁점1부동산의 건물 뒤편과 쟁점2부동산의 1층 계단 옆에 각각의 건물로 통할 수 있는 출입문이 있었으나 쟁점2부동산의 내부통로는 양도일 이전부터 창고로 사용되어 온 것으로 확인된다.

(4) 청구인들은 다음과 같이 쟁점1․2부동산의 양도가액을 산정하여 거래하였으므로 실지거래가액을 인정하여야 한다는 주장이다. (가) 쟁점1․2부동산은 서로 연접한 필지로서 쟁점2부동산은 2차선 도로변에 위치한 반면, 쟁점1부동산은 골목 안 구석에 위치하고 있어 좁은 골목길을 통해야만 출입이 가능하고, 토지면적은 쟁점1․2부동산이 각각 67.10㎡(20.3평), 73.70㎡(22.3평)으로 OOO의 건축허가 최소면적(60㎡)을 약간 초과하는 규모에 불과하여 각각의 개별 토지만으로는 제대로된 건축을 하기 어려운 상황이므로, 쟁점1․2부동산은 하나의 부동산으로 활용될 때만 경제적 가치가 있고 실제로도 쟁점1․2부동산은 내부통로를 통하여 서로 연결되어 있는 등 사실상 한울타리 내에 있는 하나의 주거공간이다. (나) 쟁점1․2부동산은 한울타리 내에 위치하고 있고, 각각 별개로 거래되는 것이 아니라 하나의 단위로 거래되는 상황이었으므로, 청구인들과 매수자는 매매가액 산정시 쟁점1․2부동산을 구분하지 않고 전체면적인 140.8㎡(42.6평)을 평당 OOO원으로 하여 OOO원(42.6평×OOO원)으로 하고, 쟁점1부동산(쟁점2부동산의 주택은 구옥으로 가격을 산정하지 않음)의 건물면적 211.57㎡(64.1평)을 평당 OOO원으로 하여 OOO원(64.1평×OOO원)으로 계산하여 합계 OOO원이 되어 매매가액을 OOO원으로 정한 후 부동산실가신고 및 등기부등본상 매매가액 기재를 위하여 쟁점1·2부동산별 가격을 산정하였는데, 아래 <표4>과 같이 총매매가액 산정시 합의된 평당가격(토지 OOO원, 건물 OOO원)을 감안하여 쟁점1부동산은 OOO원에, 쟁점2부동산은 OOO원에 거래하기로 합의하고 매매계약서를 각각 작성하였다. OOOOOOOOOO OOOOOOOOO OOOO OOOO (5) ｢소득세법｣ 제100조 및 같은 법 시행령 제166조 제6항, 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 제1호에서 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 토지와 건물 등에 대한 ｢소득세법｣ 제99조 의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것으로 규정하고 있다.

(6) 살피건대, 쟁점1․2부동산은 필지가 상이한 별개의 부동산으로 개별공시지가 및 개별주택가격이 별도로 산정되어 고시되어 있고, 쟁점1․2부동산의 주민등록 전․출입현황에서 각각의 부동산(주택)에 별도세대가 거주해왔던 것으로 확인되는 점, 쟁점2부동산은 도로변에 위치하여 개별공시지가가 ㎡당 OOO원인 반면 쟁점1부동산은 쟁점2부동산의 바로 뒤편에 위치하고 좁은 골목길에 출입구가 있으며 개별공시지가가 ㎡당 OOO원임에도 쟁점1․2부동산의 가치를 감정평가 등 합리적인 절차 없이 토지가액이 같은 것으로 산정한 매매가액으로 계약서를 작성한 점으로 볼 때, 처분청이 쟁점1․2부동산의 매매가액에 대한 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.