비교대상물건의 매매사례가액을 쟁점상속재산의 시가로 보아 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인의 아버지 조OOO(1923년생, 이하 “피상속인” 이라 한다)이 2011.

6.

24. 사망하여 상속이 개시됨에 따라 청구인(1961년생, 피상속인의 장남)을 포함한 상속인들(피상속인의 배우자 이OOO, 피상속인의 자녀 조OOO, 조OOO)은 2012.1.2. 아래 <표1>과 같이 상속세를 신고 납부하면서, 상속재산 중에서 OOO(이하 “쟁점상속재산” 이라 한다)의 상속재산가액을 기준시가로 평가하여 합계 OOO원으로 신고하였다. OOOOOOOOOO OOOOO OOO OOOO (OO: OOO)

• 나. 서울지방국세청장(조사3국장, 이하 “조사청” 이라 한다)은 피상속인에 대한 상속세를 조사한 결과, 쟁점상속재산의 상속재산가액을 서울지방국세청 ‘재산평가심의위원회’의 자문결과에 따라 2010.5.12. 거래된 동 오피스텔 710호(이하 “비교대상물건” 이라 한다)의 매매사례가액 OOO원으로 평가한 가액 합계 OOO원으로 보고, 신고누락한 사전증여재산을 포함하는 등으로 하여 상속세 과세자료를 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2012.8.20. 청구인에게 2011.6.24. 상속분 상속세 OOO원을 결정고지하였다. OOOOOOOOOO OOOOOO OOOO O OOOO OO (OO: O, OO)
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.18. 이의신청을 거쳐 2013.3.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 매매사례가액으로 본 OOO의 경우 전체 오피스텔 108호 중에서 2010년 5월에 거래된 극히 일부의 매매가액에 불과하며, 비교대상물건의 매매시점은 2010.5.12.로서 상속개시일인 2011.6.24.과 약 1년의 차이가 난다. 또한, 2011년은 2010년에 비해 거래 건수도 감소하였고 전반적인 부동산 경기가 하락세에 있었으므로 1년 전 거래가액을 모든 상속재산에 일괄적으로 적용하는 것은 부당하다. 쟁점상속재산의 경우 임대료 및 면적 등이 모두 동일하지 않다. 다음 <표3>과 같이 5층의 경우에도 508호와 510호는 면적은 같으나 임대료에 있어서 차이가 난다. 이는 동일 면적, 동일 층이라 할지라도 편의성 등의 사유에 의해 임대료 차이가 나는 것을 보여주는 것이다. 오피스텔의 가격 결정요인 중 가장 중요한 것은 임대료로서, 임대료가 차이가 난다는 것은 시가 역시 차이가 나는 것이므로 면적 등이 동일하다고 하여 같은 가액으로 평가하는 것은 적절한 평가로 보기 어렵다. 한편, 506호의 경우 2007년부터 공실상태로 있었으며, 913호의 경우 가운데 기둥이 존재하여 실질 사용면적은 공부상 면적보다 작아 임대료 역시 다른 곳에 비해 적게 책정되었다. OOOOOOOOOO OOOOOO OOO OOOOO OOO OOO (OO: O, OO) 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 밖의 거래가액을 기준으로 상속당시 재산을 평가함에 있어 동일성 또는 유사성 여부는 매우 제한적이어야 한다고 사료되는 바, 처분청이 평가기간 밖의 하나의 가액으로 면적, 기준시가 등을 기준으로만 유사성을 판단한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서, 국세청재산평가심의위원회 운영규정제22조 제1항에 의하면, 평가기준일 전 6월을 초과하고 2년 이내의 기간에 거래된 가액이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매가액을 시가로 인정할 수 있도록 규정되어 있다. 청구인은 쟁점상속재산의 상속재산가액을 면적․기준시가 등의 기준으로 유사성을 판단하여 상속개시일로부터 약 1년 전에 거래된 비교대상물건의 매매사례가액을 일괄적용하여 이 건 상속세를 과세한 것은 부당하다고 주장하나, 처분청은 각 쟁점상속재산의 개별특성을 비교대상물건과 비교하여 그 유사성을 검토하였으며, 서울지방국세청 재산평가심의위원회의 자문결과, 비교대상물건의 매매사례가액은 상속개시일로부터 2년이내에 거래된 동 오피스텔 매매사례가액 중에서 면적․위치․용도 등을 감안한 가장 유사한 사례가액으로서 쟁점상속재산과 비교대상물건의 평가기준일과 매매계약일 사이에 재산의 형태 및 이용 상태 등에 대한 동일성이 유지되고, 주변의 상권이나 도로 등에 특별한 변화가 확인되지 않아 주위환경에 특별한 변화가 없었다 할 것이며, 오피스텔 및 상업용건물 기준시가를 조회한 바에 의하면, 쟁점상속재산과 비교대상물건의 기준시가가 동일하고 시세변동이 없어 가격변동의 특별한 사정이 없다고 확인되었는 바, 비교대상물건의 매매사례가액을 일괄적용하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 한편, 청구인은 오피스텔 가격 결정의 중요 요소인 임대료가 서로 다른 쟁점상속재산을 일괄평가하는 것은 부당하다고 주장하나, 임대료 산정은 임대계약내용, 임대인과 임차인의 경제상황 및 계약시기에 따라 유동적이므로 임대만 가지고 재산평가를 비교․적용하는 것은 무리가 있어 보이므로, 처분청이 비교대상재산의 매매계약일과 쟁점상속재산의 상속개시일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 하여 재산평가심의위원회의 자문을 받아 비교대상재산의 매매사례가액을 시가로 보아, 청구인에게 이 건 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 평가기준일 전 6월이 경과한 비교대상물건의 매매사례가액을 쟁점상속재산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관계법령(별첨)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 상속세 신고시 상속재산 중에서 OOO를 기준시가로 평가하여 신고하였으나, 처분청은 이 중에서 제406호 외 12호(쟁점상속재산)에 대한 상속재산가액을 서울지방국세청 재산평가심의위원회의 자문을 거쳐 비교대상물건의 매매사례가액으로 적용하여 이 건 상속세를 결정고지하였음이 상속세 신고서, 상속세 종결보고서 및 조사청 의견서 등에 의해 확인된다. OOOOOOOOOO OOOOOO OOO OO (OO: O, OO) O OO OOO OOOOOOO OOO OOOO OOOO, OOOO, OOOOO OO OOOOO OO

(2) 조사청은 상속개시일 전 2년이내 OOO 매매사례가액은 아래 <표5>와 같이 총 10건으로 그 중 비교대상물건의 매매사례가액을 가장 유사한 사례로 보아 서울지방국세청 재산평가자문위원회에 자문상정한 것으로 확인된다. OOOOOOOOOO OOOOO O OOO OOOOOO OOOOOO OOO (OO: O, OOO)

(3) 조사청이 2012.5.24. 서울지방국세청 재산평가심의위원회에 쟁점상속재산에 대한 비교대상물건 매매사례가액 시가인정 자문의뢰한 내용은 다음과 같다. OOOOOOOOOO OOOO OO OOO OO

(4) 조사청이 비교대상물건과 상속재산과의 유사성을 검토한 내용은 다음과 같다. OOOOOOOOOO OOO OO OO (OO: OOO) O OO OOO OOOOOOO OOO OOOO OOOO, OOOO, OOOOO OO OOOOO OO

(5) 조사청의 유사매매사례가액 등 검토조서에 의하면, 쟁점상속재산이 포함된 건물은 1997년 준공되었으며, 1-3층은 근린생활시설, 4-9층은 오피스텔(업무용), 11-30층은 주거시설(아파트)로 이용중인 주상복합건물 중 쟁점상속재산과 비교대상물건은 오피스텔로 계속하여 사용중이라고 기재되어 있다.

(6) 서울지방국세청의 재산평가심의위원회의 자문결과 통지서(2012.6.27.)에는 “비교대상물건은 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2010.

5. 12.을 매매계약일로 한 거래가액이 OOO원으로서, 평가대상물건들과 비교대상물건은 면적 ․방향이 유사하고 기준시가는 동일한 물건으로서, 비교부동산의 매매계약일로부터 평가기준일까지 오피스텔로 사용되어 재산의 형태 ․ 이용상황 ․ 주변의 환경변화가 없는 점이 확인되며, 2009년 〜 2011년 개별공시지가도 ㎡당 OOO원에서 OOO원으로 상승하였고, 상업용 건물 및 오피스텔 기준시가 또한 이건 매매계약일과 상속개시일 사이에 큰 변동이 없어, ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 의 단서 규정에 따른 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당되므로 기준시가가 동일한 비교대상물건의 매매사례가액을 붙임 평가대상물건들의 평가기준일 현재 시가로 봄이 타당하다”고 기재되어 있다.

(7) 국세통합전산망에 의하면, 쟁점상속재산인 OOO와 비교대상물건의 기준시가는 다음과 같이 확인된다. OOOOOOOOOO OOOO OOO (OO: O)

(8) 조사청이 작성한 쟁점상속재산의 시세 탐문 보고서에는 “상속개시 당시인 2011년 6월부터 현재까지 별다른 시세 변동이 없는 편으로 호가만 있지 매매거래가 거의 존재하지 않아 가격변동에 특별한 사정이 발견되지 아니하며, 현재 OOO의 건설허가 및 공사로 향후 시세에 긍정적 영향을 끼칠수 있을 것으로 탐문된다”고 기재되어 있다.

(9) 살피건대,상속세 및 증여세법제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서, 국세청재산평가심의위원회 운영규정제22조 제1항에 의하면, 평가기준일 전 6월을 초과하고 2년 이내의 기간에 거래된 가액이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매가액을 시가로 인정할 수 있도록 규정되어 있는 점, 처분청은 각 쟁점상속재산의 개별특성을 비교대상물건과 비교하여 그 유사성을 검토하였으며, 서울지방국세청 재산평가심의위원회의 자문결과, 상속개시일로부터 2년이내에 거래된 동 오피스텔 매매사례가액 중에서 면적․위치․용도 등을 감안한 가장 유사한 사례가액으로서 쟁점상속재산과 비교대상물건의 평가기준일과 매매계약일 사이에 재산의 형태 및 이용 상태 등에 대한 동일성이 유지되고, 주변의 상권이나 도로 등에 특별한 변화가 확인되지 않아 비교대상물건의 매매가액을 쟁점상속재산의 평가기준일 현재 시가로 봄이 타당하다고 회신한 점, 임대료 산정은 임대계약내용, 임대인과 임차인의 경제상황 및 계약시기에 따라 유동적이어서 임대만 가지고 재산평가를 비교․적용하는 것은 무리가 있어 보이는 점 등을 종합하면, 처분청이 재산평가심의위원회의 자문을 받아 비교대상재산의 매매사례가액을 쟁점상속재산의 시가로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.