쟁점주택 상속당시 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다

• 가. 청구인은 어머니 양OOO가 2000.12.3. 사망함에 따라 OOO 제101호(전용면적 43.29㎡인 다세대주택으로서 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 상속받아(상속세는 무신고함) 보유하다가 2010.9.16. 쟁점주택을 양도하고, 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로 하여 해당 양도소득세를 신고하였
• 다. 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인이 양도한 쟁점주택의 취득가액을 과다신고한 것으로 보고, 쟁점주택의 취득가액을 소득세법 시행령제163조 제9항 제2호(상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액)에 의한 가액인 OOO원으로 하여 2012.9.10. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.19. 이의신청을 거쳐 2013.2.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2010.9.15. 쟁점주택을 OOO원에 양도하고 이에 대한 양도소득세를 정당하게 신고하였으나, 처분청은 쟁점주택에 대한 취득가액을 상속개시 당시의 실지거래가로 산정하면서 기준시가를 적용하여 양도소득을 계산함에 따라 양도소득세가 지나치게 높게 계산되어 부과되었는바, 처분청은 쟁점주택에 대한 상속개시 전후 6개월 전에 실제 거래가 존재하지 아니하기 때문에 부득이하게 기준시가를 적용할 수박에 없다고 하지만 해당지역은 부동산 거래가 빈번하게 이루어지는 지역이기 때문에 유사 물건의 실제 거래를 조사하는 것이 크게 어려운 일이 아닐 것(납세자 보호를 위하여 당연히 처분청이 하여야 함)임에도 이를 하지 아니하고 과세한 것은 조세처분의 편의만을 생각한 처분이므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점주택을 상속받고 상속세를 무신고하여, 처분청은 쟁점주택을 기준시가로 평가하는 등 하여 상속재산가액을 OOO원으로 결정하였고, 쟁점주택의 경우 당해재산의 매매가액이 없으며, 다세대주택으로서 다른 층 거래내역 확인한 바, 상속개시일인 2000.12.3. 전후 6개월 이내에 거래내역이 없고, 쟁점주택과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액을 확인할 수 없는 등 유사매매사례가액 역시 존재하지 않으므로 쟁점주택의 취득가액을 상속세 결정시 평가한 기준시가로 결정한 처분청 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상속받아 양도한 쟁점주택의 취득가액을 소득세법 시행령제163조 제9항에 따라 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비]

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. 1.부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 2.상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 제164조 [토지·건물의 기준시가 산정]

⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. 국세청장이 당해자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 당해자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정의 준용한다) (3) 상속세 및 증여세법 제60조 [평가의 원칙 등]

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 제61조 [부동산 등의 평가]

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

② 제1항의 규정에 불구하고 상업용 건물 또는 특수용도의 건물로서 당해 건물의 규모·준공시기·거래상황 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 것에 대하여는 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액으로 평가한다.

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙 등]

① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거 래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(이하 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 상속세를 무신고한 것으로 나타나고, 피상속인에 대한 상속세 결정내역은 다음과 같다.

(2) 청구인의 양도소득세 신고내용 및 처분청의 경정내용은 아래 <표>와 같고, 처분청은 쟁점주택의 취득가액을 소득세법 시행령제163조 제9항과 같은 법 시행령 제164조 제6항에 따라 평가한 OOO원으로 결정한 것으로 나타난다. <표> 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청 경정내역 (OO: OO)

(3) 위의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대,소득세법제97조 제1항과 같은 법 시행령 제163조 제9항에 의하면, 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하고, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하며, 상속받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고,상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 소득세법 시행령제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액으로 하도록 규정하고 있으며, 상속세 및 증여세법제60조에서 상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하되 그 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) 제1항에서는 상속재산의 시가는 상속개시일 전후 6월의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우로서 당해 재산의 매매가액, 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액, 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 등으로 보도록 규정되어 있는바, 이 건의 경우 처분청이 다세대주택인 쟁점주택의 다른 층 거래내역을 확인하였으나 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 거래내역이 없고, 쟁점주택과 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액을 확인할 수 없어 유사매매사례가액이 존재하지 않는다고 조사된 점, 청구인이 쟁점주택의 시가로 볼 수 있는 증빙을 제시하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 소득세법 시행령제163조 제9항에 의한 가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.