유사매매사례로 주장하는 비교대상주택이 쟁점주택과 유사하다고 볼 수 없는 등 공동주택 공시가격을 쟁점주택의 취득가액으로 본 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2011.3.9. 모(母) 임OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 취득한 OOO호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2012.2.9. 양도하고, 2008.6.12. 피상속인의 취득당시 가액인 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 2012.4.30. 양도소득세를 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액은 상속세 및 증여세법상 평가기간 밖의 거래가액이라 하여 이를 부인하고, 공동주택가격인 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 2012.12.20. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.16. 이의신청을 거쳐 2013.3.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청에서는 상속받은 부동산의 취득가액 산정시 당해 부동산의 면적과 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 불특정 다수인 간에 거래한 매매가액이 있을 경우 그 매매가액은 시가로 인정되지만, 비교대상주택은 쟁점주택과 유사하지 않으므로 동 거래가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정할 수 없다는 의견이나, OOO빌라(9세대) 중 쟁점주택과 면적이 동일한 가구는 3세대(102호, 302호, 402호)에 불과한 점으로 볼 때, 위 3세대의 거래사실이 없으면 시가로서 인정받을 수 없다는 처분청의 의견은 부당하고, 처분청에서 기준시가에 의해 취득가액을 산정함에 따라 청구인에게는 납득할 수 없는 부당한 경제적 손실이 초래되었으므로 쟁점주택이 소재한 OOO빌라의 특수한 현실을 감안하여 가장 근접한 유사매매사례인 OOO빌라 4층 404호(이하 “비교대상주택”이라 한다)의 거래가액 OOO원을 면적으로 환산한 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하고, “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액을 말하며, 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 볼 수 있으나, 청구인이 유사매매사례가액으로 적용한 비교대상주택의 거래가액은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 확인되는 거래가액이 아니고, 비교대상주택은 쟁점주택과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산으로 볼 수 없으므로 상속세 및 증여세법 제60조 제3항 에 따라 공동주택가격을 취득당시의 실지거래가액으로 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 매매사례가액을 쟁점주택의 취득가액(상속개시당시 시가)으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서생략) (2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 쟁점주택 매매계약서 등에 의하면, 피상속인은 2008.6.12. 쟁점주택을 OOO원에 취득하였고, 청구인은 2012.2.9. 쟁점주택을 OOO원에 양도한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점주택 및 비교대상주택의 등기부등본에 의하면, 쟁점주택의 전유부분의 건물 면적은 30.90㎡, 대지권은 200㎡의 16분의 1이고, 비교대상주택의 전유부분의 건물 면적은 38.46㎡, 대지권은 200㎡의 16분의 1인 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 2010.4.23.(계약일: 2010.3.9.) 매매대금 OOO원에 거래된 비교대상주택을 유사매매사례로 보고, 동 거래가액을 두 주택의 전용면적의 비율에 의해 환산하여 쟁점주택의 취득가액(상속개시당시 시가)을 OOO원으로 계산한 것으로 나타난다.

(4) OOO의 실거래가 조회자료에 의하면, 피상속인의 쟁점주택 취득당시와 비교대상주택의 거래당시 및 청구인의 쟁점주택 양도당시 쟁점주택이 소재한 OO빌라의 매매내역은 아래 <표1>과 같다.

(5) 쟁점주택과 비교대상주택의 면적 및 공동주택가격 등을 비교한 내역은 아래 <표2>와 같다.

(6) 위 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 보면, 소득세법 시행령 제163조 제9항, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항에 따르면, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 부동산 또는 당해 부동산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매·감정·수용·경매 또는 공매가격이 있는 경우 동 가액을 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액(상속개시 당시 시가)으로 인정할 수 있도록 규정하고 있으나, 청구인이 유사매매사례로 주장하는 비교대상주택은 쟁점주택보다 주택의 전유면적이 넓고, 공동주택가격도 높게 공시되어 있어 쟁점주택과 유사하다고 볼 수 없고, 유사매매사례가액을 면적을 기준으로 안분하여 평가대상 자산의 시가를 산정하는 방법은 법령에 규정되어 있지 않은 방법이므로 청구인이 주장하는 가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하기 어렵고, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에서는 평가제도의 경직성을 해소하기 위해 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있으나, 상속세 및 증여세법 시행령 제56조의2 의 위임을 받은 “비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정” 제22조에서 그 범위를 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 있은 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가액으로 한정하도록 규정하고 있는바, 피상속인이 쟁점주택을 취득한 날은 2008.6.12.로서 청구인이 쟁점주택을 상속받은 날인 2011.3.9.로부터 2년을 벗어나 피상속인의 취득가액(청구인이 당초 신고한 취득가액)도 쟁점주택의 취득가액으로 인정하기 어려우므로 처분청에서 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제4호 에 규정된 공동주택 고시가격을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.