관리처분계획인가신청 당시 조합이 최종확정한 조합원의 권리가액으로 평가한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.10.22. 부(父) 정OOO이 사망하자, 상속재산인 서울특별시 OOO번지 토지 128.9㎡ 및 위 지상 주택 87.27㎡(이하 “쟁점상속재산”이라 한다)를 기준시가로 평가(토지: OOO원, 주택: OOO원, 합계 OOO원)하여 상속세 신고를 하고 상속세 OOO원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점상속재산이 관리처분계획인가에 따라 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당하는 것으로 보아, 쟁점상속재산에 대해 용산역전면 제2구역 도시환경정비사업조합에서 관리처분계획인가시 산정한 권리가액인 OOO원으로 평가하여 2013.1.7. 청구인에게 2010.10.22. 상속분 상속세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.3.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 본인은 쟁점상속재산이 도시 및 주거환경 정비법에 의해 2008.6.27. 관리처분계획인가를 받았으므로 상속개시 당시 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당하는 것으로 보아 상속세 및 증여세법 시행령제51조 제2항에서 규정하고 있는 바와 같이 그 평가액은 평 가기준일인 2010.10.22.까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄 에 상당하는 금액을 합한 금액으로 판단하였으나, 쟁점상속재산의 경 우, 2010.10.22.까지 부동산을 취득할 수 있는 권리를 위해 불입한 금액이 없고, 관리처분계획인가시 산정한 권리가액은 2007.10.20. 관리처분계획인가신청 당시에 확정한 조합원의 권리가액으로, 이를 2010.10.22. 현재의 프레미엄에 상당하는 금액으로는 볼 수 없다고 판단하였다. 처분청이 산정한 가액은 실제 시가와는 상당한 차이가 있는 가액으로, 쟁점상속재산과 인접한 서울특별시 OOO(이하 “비교대상부동산”이라 한다)의 경우 권리가액은 OOO원으로 평가되나, 실제 거래되는 가액은 OOO원으로 개별공시지가인 OOO원과 유사하다. 이와 같이 비록 그 자산의 종류, 위치, 면적이 쟁점상속재산의 상태와 동일하지는 않지만, 동일한 조합에 편입되어 유사한 방법으로 산정된 권리가액을 가지고 있고, 쟁점상속재산과 인접한 부동산이 권리가액보다 낮은 가액으로 매매되는 사례가 있는 점을 감안하면, 2007년에 산정된 쟁점상속재산의 권리가액은 2010년에 상속개시된 상속재산의 상속세 계산의 근거자료로 활용하기는 부적합한 것으로 보인다. 따라서 평가기준일 현재의 매매사례가액이 없고, 그 시가를 확인하거나 프레미엄을 산정할 수도 없으며, 추가 불입액도 확인되지 아니하는 쟁점상속재산은 상속세 및 증여세법의 보충적 평가방법에 따라 평가하는 것이 합리적이다. 세법을 해석함에 있어 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 않도록 해야 한다는 점에서 그 평가금액을 확정할 수 없는 쟁점상속재산을 분양설계서의 권리가액을 기준으로 평가하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 세법의 권리의무확정주의에도 맞지 않는 결정이다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항은 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액 과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가 하도록 규정하고 있는바, 상속개시당시 ‘부동산을 취득할 수 있는 권 리’에 해당하는 쟁점상속재산은 관리처분계획인가 신청당시 조합이 최종 확정한 조합원의 권리가액만이 존재하고, 평가기준일 현재의 매매사례가액이 없어, 그 시가를 확인하거나 프레미엄을 산정할 수 없으므로 조합원의 권리가액으로 쟁점상속재산을 평가하는 것이 타당하다. 관련규정에 의하면, 상속재산은 상속개시일 현재 시가에 의하여 평가하는 것이 원칙이나, 시가 산정이 어려운 경우에는 당해 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 감안하여 보충적 평가방법으로 평가하도록 규정되어 있어 부동산을 취득할 수 있는 권리인 쟁점상속재산의 경 우, 매매사례가액 등 시가로 확인되는 금액이 달리 없어 관리처분계획인가 당시 평가한 가액이 가장 합리적인 금액이라 할 것이다. 청구인은 권리가액이 실제 시가와 상당한 차이가 있다고 주장하며 인근 비교대상부동산의 실거래가액이 개별공시지가와 유사하다고 주장하나, 청구인이 말하는 실거래가액은 경매에 의한 낙찰가액으로, 낙찰일자가 2012.9.19.로 평가기준일로부터 6월을 벗어난 기간의 가액으로 확인된다.

• 가. 쟁점 상속재산에 대한 평가가액의 적정여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 우리원에 제출한 답변서에서 용산역전면 제2구역 도시환경정비사업 진행상황을 다음 <표1>과 같이 제출하였다. <표1> 용산역전면 제2구역 도시환경정비사업 진행상황 (단위: 천원) 일자 진행상황 비고 2006.1.19. 구역지정고시일 서울시 고시 제2006-25호 2007.9.17. 사업시행인가 2007.10.5. 피상속인 분양신청자별 분양설계서 신청일 2008.6.27. 관리처분계획 인가일 2010.10.22. 상속개시일 2011.7.29. 토지개발사업시행신고 2012.2.13. 건물멸실

(2) 처분청이 제출한 상속세 조사종결보고서에 의하면, 처분청은 피상속인이 상속개시일 현재 OOO의 조합원으로, OOO은 2008.6.27. 관리처분계획인가를 받은 상태이고, 쟁점상속재산에 대한 조합평가 권리가액이 OOO원이며, 추가부담금의 납부는 없었고, 분양계약도 미체결상태인 것으로 조사하였다. 또한 쟁점상속재산에 대해 ① 상속세 및 증여세법제66조에 따른 근저당평가액이 OOO원(채권최고액)이고, ② 상속세 및 증여세법제61조 제5항에 따른 임대료 환산가액은 없으며, ③ 상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호에 의한 기준시가는 OOO원(신고가액)으로 평가하여 최종적으로 쟁점상속재산의 상속재산가액은 조합에서 산정한 권리가액인 OOO원으로 평가한 사실이 나타난다.

(3) OOO이 2012.9.4. 처분청에 회신한 공문에 의하면, 당해 조합은 2008.6.27. 관리처분계획인가를 받았으나, 사업이 지연되어 아직 착공을 하지 못하고 있고, 개별 조합원들의 분양계약도 체결하지 아니하였을 뿐만 아니라 지연된 기간만큼이나 변화된 주변여건에 따라 기 관리처분계획의 변경이 불가피한 상황이며, 피상속인의 추가부담금 납부, 일반분양가액등은 아직 해당사항 없다고 회신하면서, 분양신청자(정OOO)별 분양설계(관리처분계획)서 사본을 처분청에 제출하였는바, 동 문서에서 시행구역의 분양신청기간은 “2007.9.21. ～ 2007.10.20.”로 되어 있고, 쟁점상속재산은 대지가 OOO원, 건물이 OOO원, 합계 OOO원으로 평가되었으나 조합원 권리가액은 OOO원으로 정해진 사실이 나타난다.

(4) 처분청은 청구인이 쟁점상속재산 인근 비교대상부동산의 실거래가액이 개별공시지가와 유사하다고 주장한 것에 대해 비교대상부동산의 경매내역자료를 제시하였는바, 동 자료에서 비교대상부동산(대지 76.7㎡)은 서울서부지방법원 경매사건 2011타경10200에서 당초 OOO원으로 감정평가되었으나, 2011.6.24. 경매개시된 후 3차례의 유찰끝에 OOO원에 낙찰된 것으로 나타난다.

(5) 이상의 사실관계를 종합하여 보면, 도시환경정비사업조합의 조합원은 관리처분계획의 인가일을 기준으로 종전에 보유하였던 부동산이 아닌, 앞으로 건축될 건축시설 등의 분양대상자로서 선정된 지위(권리)를 보유한 상태로 보아야 할 것인바, 쟁점상속재산의 경우, 2008.6.27. 용산구청장으로부터도시 및 주거환경 정비사업법에 의거 관리처분계획의 인가를 받은 후 2010.10.22. 청구인이 상속받았으므로 이는 부동산이 아닌 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당되어 종전의 부동산 상태와 동일하지 아니하다 할 것이므로 이를 평가함에 있어 부동산에 적용되는 기준시가를 적용할 수는 없다고 판단된다. 한편,상속세 및 증여세법제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항에서 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것으로 규정하고 있는바, 상속개시당시 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당하는 쟁점상속재산은 관리처분계획인가신청 당시 조합이 최종 확정한 조합원의 권리가액만 존재하고 평가기준일(상속개시일) 현재의 매매사례가액이 없어 그 시가를 확인하거나 프레미엄을 산정할 수 없고 추가불입액도 없는 것으로 보이므로 조합원의 권리가액으로 평가하는 것이 합리적이라고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.