청구인이 주장하는 쟁점토지 취득가액이 매매계약서, 대금증빙 등 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로, 이를 실지거래가액으로 인정하기 어려움
청구인이 주장하는 쟁점토지 취득가액이 매매계약서, 대금증빙 등 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로, 이를 실지거래가액으로 인정하기 어려움
OOO세무서장이 2012.8.7. 청구인에게 한 2010년 귀속분 양도 소득세 OOO,OOO,OOO원의 부과처분은
1. 청구인이 2002.10.9. OOO로부터 취득한 OOO OOOO OOO OOO-OO O OOOO의 취득가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,
2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
(1) 청구인이 쟁점① -1토지를 취득할 당시인 2002년도에는 양도소득세 신고방식이 기준시가 원칙이었음에 따라 매매대금 지급증빙을 철저히 챙기지 못하여 현재 보관하고 있지 아니하나, 2002.5.31. 쟁점① -1토지 를 OOO원에 전소유권자인 OOO로부터 취득하였음이 제출증빙으로 확인되는 것으로, 전소유권자인 OOO은 위 토지를 청구인에게 양도한 이후인 2002.10.30. 갑자기 사망 하였고, OOO의 상속인인 OOO (OOO의 아들)은 OOO이 청구인에게 양도한 토지의 양도가액 OOO원이 시가대비 너무 낮고 매매대금의 지급이 아니된 것으로 의심하여 청구인 소유의 타 부동산에 대하여 가압류를 하였는바, 청구인은 2003.6.13. 변호사 배석하에 OOO과 합의서를 작성하여 공증까지 받은 것으로, 동 합의서상 쟁점① -1토지 취득가액이 OOO원 이라고 명기되어 있는 등 청구인이 위 토지를 OOO원에 취득하였음이 OOO의 대금 수령확인서와 OOO의 사실확인서 등으로 구체적으로 확인된다. 처분청 의견과 같이 OOO로부터 취득한 쟁점① -1토지 의 취득가액을 OOO원으로 볼 경우 ㎡당 평균 취득가액이 OOO원(㎡당 공시지가 평균 OOO원)으로 쟁점①토지 인근의 OOO-OO OOO OOOO의 취득가액으로 인정된 가격OOO 의 ㎡당 평균 취득가액 OOO원 (공시지가 OOO원) 대비 50.1%로 현격하게 차이가 나고, 비교토지의 공시지가 비율이 OOO인 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 OOO로부터 취득한 토지에 대한 처분청의 취득가액 산정금액은 현실과 동떨어지므로 이 건 처분은 부당하다.
(2) 처분청은 쟁점②토지 전소유권자이자 매매계약서상 양도자인 OOO에게 확인한 바, OOO는 시동생인 OOO가 쟁점②토지 매매 등을 주관하여 매매계약서 및 영수증에 대하여 알지 못하나 쟁점②토지 지상 건물의 세입자 전세보증금 OOO원을 승계하고, 2회에 걸쳐 OOO의 대금을 수령한 사실에 대해서만 확인하였다 하여 전세보증금 승계액 OOO원을 합하여 OOO원으로 취득가액을 결정하였으나, OOO는 처분청에 확인한 금액은 OOO원만을 수령한 것으로 확인한 것일 뿐, 전세보증금 OOO원을 제외한 나머지 금액 OOO원 중 OOO원은 OOO(OOO 시동생)가 수령하였음이 제출증빙으로 확인되는 등 OOO가 쟁점②토지의 양도대금으로 수취한 것으로 확인된 금액만도 OOO원에 이른 점 등으로 보아 쟁점②토지의 취득대금은 OOO원임을 알 수 있으므로 이 건 처분은 부당하다.
(2) 청구인은 쟁점②토지의 취득가액을 OOO원이라 주장하는 근거인 매매계약서를 보면, 계약서 내용과 영수증 내용이 일부 상이하고, 매매대금 중 계약금 및 중도금 OOO원은 계약서 작성일(2002.6.7.) 이전인 2001.2.27. 당시 토지소유권자인 OOO의 시부인 OOO(2001.9.12. 사망)에게 지급한 것으로 되어 있는 바, OOO이 발행한 영수증 기재내용을 보면, OOO원 OOO을 수령하는 것으로 되어 있어 한글과 숫자가 일치하지 않는 등 청구인이 제출한 매매계약서 및 영수증의 진위여부가 불분명하므로 쟁점② 토지 전소유자인 OOO가 실제 수령한 것으로 확인한 OOO을 취득가액으로 인정한 당초처분은 정당하다.
① 청구인의 쟁점①-1토지 취득가액을 얼마로 볼 것인지 여부
② 청구인의 쟁점②토지 취득가액을 얼마로 볼 것인지 여부
(1) 청구인은 2002.5.31.과 2002.10.9. 취득한 쟁점①토지와 쟁점② 토지를 2010.10.19.과 2010.7.9. 주식회사 OOO에 임의경매로 양도 하고, 2011년 6월 2005년 귀속 양도소득세 기한후 신고시 실지거래 가액(OOOOO: OOOO O,OOO,OOO,OOOO, OOOO O,OOO,OOO,OOOO, OOOO OO,OOO,OOOO, OOO OO: OOOO OOO,OOO,OOOO, OOOO: OOO,OOO,OOOO, OOOO: O,OOO,OOOO) 으로 신고하였고, 처분청은 청구인에 대한 양도소득세를 조사한 결과, 아래 [표1]과 같이 쟁점①토지 취득가액 중 OOO으로부터 취득한 OOO-OO OOO O OOOO에 대한 취득 가액은 OOO원으로 확인되어 청구인의 신고내역이 인정되나, OOO(2002.10.30. 사망)로부터 취득한 쟁점① -1토지 의 취득자금 중 구체적으로 확인되는 금액이 OOO원[청구인의 전소유권자인 OOO에 대한 채권 OOO원, OOO이 OOO주택 계약금 및 중도금영수증상 금액 OOO원, 청구인이 OOO(OOO의 아들) 에게 지급한 OO원], 쟁점② 토지 취득가액 OOO,OOO,OOO원(전소유자 OOO 가 수령한 것으로 확인한 가액)으로 하여 이 건 처분을 하였다. [표1] 청구인 신고 취득가액과 처분청 인정가액 (단위: 원) 구분 전소유자,면적 취득,양도일 청구인 신고 처분청 과세 취득일 양도일 양도가액 취득가액 양도가액 취득가액 쟁점①토지 (전 3,357㎡)
○○○ 2002.5.31 2010.10.19.
○○○
○○○
○○○
○○○
○○○ " "
○○○
○○○ 소 계
○○○
○○○
○○○
○○○ 쟁점②토지
○○○ 2002.10.9. 2010.7.9.
○○○
○○○
○○○
○○○
(2) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 소득세법제98조와 같은 법 시행령 제162조 제1항을 보면, 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다. (나) 청구인이 제출한 쟁점①-1토지 매매약정서(1999.12.8., OOO종합법무법인에서 공증인가 등부 1999년 제4492호로 인증)의 주요내용은 아래 [표2]와 같은바, [표2] 쟁점① -1토지 매매약정서
○ 매도인: 갑(OOO)
○ 매수인: 을(OOO주식회사)
○ 부동산 표시(제1조)
• 지번․면적:
○○○
• 지목: 전, 임야
○ 매매금액(제2조)
• 아파트 개발사업 이익금에서 분배하되 OOO원을 초과하지 않는다.
• 대금지급방법: 을은 위 대지상에 사업승인을 득하면 1개월 이내 제2조의 가격으로 50%를 지불하고 50%는 분양시 정산한다(단 일시불로 지급시 지급할 금액에 대하여 연 10%를 공제하기로 한다)
• 소유권 이전: 갑은 잔금수령과 동시 소유이전에 필요한 일체의 서류를 을에게 넘겨주고 이전등기에 협조하기로 한다. 청구인이 대표이사로 재직하고 OOO 주식회사(업종: 주택신축판매, 사업기간: 1992.3.3.～2008.9.30., 대표이사: 청구인)와 OOO이 쟁점① -1토지에 아파트 개발사업을 공동사업으로 시행하고 쟁점① -1토지(863평) 1평당 최대 OOO원로 분배하기로 기재되어 있다. (다) 쟁점① -1토지 매매대금에 대한 증빙으로 제출한 OOO 작성 수령확인서(인감증명서 첨부)는 아래 [표3]과 같은 것으로, [표3] 수령확인서
• 일금:
○○○
○○○
1. 계약관련
○○○ 원
○○○
2. 다세대 계약관련
○○○ 원
○○○
3. (수령인 부인) 지급
○○○ 원
○○○
4. 빌딩(일부) 낙찰보증금
○○○ 원
5. 2000.02. - 2002.03. 4회 대여금
○○○ 원
○○○ 원 확인자는 위 금액을 수령하였음을 확인함 2002.4.23. 영 수 인:
○○○ 직인 청구인 귀하 위 수령확인서만으로는 쟁점① -1토지에 대한 매매대금에 대한 수령확인서인지 여부를 확인할 수 없다. (라) 청구인이 2003.6.13 망 OOO의 상속인인 OOO과 작성한 합의서는 아래[표4]와 같다. [표4] 청구인과 OOO(OOO의 아들)의 주요 합의서 요약내용 합의서
1. [전문] OOO과 청구인은 민법 제731조 내지 제733조[화해]규정에 의하여 아래와 같이 분쟁의 기초, 당사자의 자격, 화해의 목적을 명확히 하여 혹 이 사건이 소송으로 비화되는 것으로 예방하고자 본 합의서를 작성한다.
2. [분쟁의 발단]
(1) 청구인 주장 OOO은 망 OOO의 상속인이고, 청구인은 OOO주식회사의 대표이사였으며 망 OOO과 사업파트너 관계로, 청구인은 OOO이 2002.4.23. 청구인에게 교부한 수령확인서(쟁점①-1토지와
○○○빌 딩을 공담하고 근저당설정을 하여 지급한
○○○ 원 등) 도합
○○○ 원을 망 OOO에게 지급하였고, OOO은 망 OOO이 2002.4.23. 청구인에게 교부한 수령확인서를 인정하고, OOO은 청구인와 합의금
○○○ 원을 받기로 한다.
(2) OOO의 주장 OOO은 망 OOO의 상속인인바, 부친이 2002.10.30.자로 갑자기 사망하자 망 OOO이 소유하고 있던 ‘
○○○ 임야가 상속될 줄 알고, 상속으로 인한 소유권이전등기를 신청하고자 위 부동산의 등기부등본을 열람해 본 결과, 소유자가 청구인 으로 되어 있는 것을 발견하고, 공증인가
○○○ 종합법무법인 등기 1999년 제OOO호로 공증된 매매계약서에 따라 소유권이 이전된 것을 알게 되었으나, 망 OOO로부터 평소에 위 매매계약에 대하여 들은 바가 없기 때문에 혹시 매매대금을 청구인이 지급하지 않은 것으로 판단하고 취득하였던 공증계약서를 근거로 위 부동산등에 2002.12.7.
○○○ 로 가압류를 신청하였으며, 그 후 청구인은 상기 부동산이 아파트를 건설하는 건설회사에 매각 예정이므로 가압류를 풀어주는 대신 ‘
○○○ ’에 OOO은 채권행위를 하였으나, 모든 사실을 확인하고 채권행위 포기와 근저당설정을 말소하기로 한다.
3. [분쟁의 해결] 청구인과 망 OOO의 상속인인 OOO은 서로 위와 같이 생각을 하였고, 청구인은 OOO을 상대로 [채무부존재확인의 소]를, OOO은 청구인을 상대로 [매매대금지급청구의 소]를 제기하려 준비 중이면서 서로 다투다가, OOO은 자신의 아버지인 망 OOO이 평소 청구인과 사업관계에 있으면서 금원을 차용하거나, 또 어디서 조달 했는지 모르지만 ‘
○○○ 빌딩을 경매로 낙찰받겠다고 약
○○○ 원을 입찰보증금조로 지급한 사실등을 추론하여 볼 때, 청구인의 주장이 사실이라고 생각되고, 또한, 청구인도 망 OOO로부터 상기
○○○ 소재 부동산을 매입하면서 약간의 이익을 남겼고, 사업 파트너였던 망 OOO과의 친분을 생각하여 서로 당사자간 원만히 해결되기를 원하고 있다. 따라서, 청구인과 망 OOO의 상속인 OOO은 아래와 같이 서로 합의한다. ※ 청구인은 망 OOO의 상속인 OOO에게 2003.6.14.자로
○○○ 원을 현금으로 지급한다. ※ 이에 OOO은 청구인 소유
○○○, 동소 302-1, 부동산에 실행한 가압류를 해지한다. ※ 청구인과 OOO은 위 사실에 대한 소권을 서로 포기한다. ※ 이 합의서를 법무법인
○○○ 에서 공증하여 각자 보관한다. 2003.6.14. 합의인: (갑) OOO, (을) 청구인 각 직인이 찍혀있음 청구인과 OOO이 쟁점①-1토지 거래여부를 다툼에 있어 청구인이 위 수령확인서를 쟁점①-1토지 매매대금에 대한 영수증이라는 객관적이고 구체적인 증빙을 제시한 사실이 없이 OOO은 부(父)인 OOO이 청구인과 동업관계에 있었고, OOO과 청구인과의 평소 친분을 생각하여 청구인의 주장이 사실이라고 생각되어 위 수령확인서를 쟁점①-1토지에 대한 매매대금 영수증으로 인정하기로 합의하고 종결하였다. (마) 위의 내용을 종합하면, 1999.12.8. 쟁점①-1토지 전소유자 OOO과 OOO 주식회사(대표이사 청구인)가 작성한 매매약정서는 아파트를 신축하여 평당 OOO원 이하로 이득금을 분배하기로 한 것에 불과하고, 그 밖에 쟁점①-1토지 매매대금이 OOO원으로 기재된 전소유자와 청구인(매수인)간의 매매계약서를 제시하지 못하고 있으며, 대금수수 관련 금융증빙도 전혀 제시하지 못하고 있는 점, 전 소유자가 청구인으로부터 다른 부동산 계약금 등을 차입하여 OOO원을 수령하였다고 작성한 2002.4.23.자 확인서에 쟁점①-1 토지 매매대금에 대한 기재내용이 없어 이를 모두 쟁점①-1토지 매매대금과 상계하였다고 단정하기 어렵고, 전소유자의 상속인도 피상속인의 쟁점①-1토지 총 매매대금이 얼마인지 모르나 2003년 6월 청구인 으로부터 OOO원을 수령하고 매매대금을 OOO원으로 하는 합의서를 작성하였다는 취지로 처분청에 진술(문답서)한 점 등에 비추어 볼 때, 청구주장과 같이 쟁점①-1토지의 실지취득가액을 OOO원으로 보기는 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 청구인의 쟁점①-1토지 취득가액으로 확인된 OOO원을 취득가액으로 하여 과세한 처분청의 이 건 처분 에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인과 2002.6.7. OOO가 작성한 쟁점②토지 매매계약서는 아래 [표6]과 같은 것으로, 쟁점②토지 매매가액은 OOO,OOO,OOOO(OOO OO O,OOO,OOOOOO OO OOO,OOO,OOOO, OO OOO OOOO OO OOO,OOO,OOOO)이고, 대금지급내역은 계약체결 당시 OOO원과 2001년 2월 시부 OOO(망)에게 지급한 OOO원을 계약금 중도금으로 하고, 쟁점②토지 소재 주택에 거주하고 있는 세입자(4세대) 전세보증금 OOO원 승계하여 매매총액에서 공제하며, 잔금 OOO원은 2002.11.15.까지 지급하기로 한 것으로 나타난다. [표6] 쟁점②토지 매매계약서 내용
○ 양도자: 갑(OOO), 양수자: 을(청구인)
○ 부동산:
○○○, 전(현황 대지), 841㎡(254평)
○ 매매금액:
○○○
○ 대금지급방법
① 계약체결 당시
○○○ 원과 2001년 2월 시부 OOO(망)에게 지급한
○○○ 원을 계약금 중도금으로 한다.
② 현재 거주하고 있는 세입자(4세대) 전세보증금
○○○ 원 승계하되, 매매총액에서 공제하기로 한다.
③ 잔금
○○○ 원은 2002.11.15.까지 지급하기로 한다
○ 특 약
① 갑은 을이 아파트 사업에 필요한 제반서류를 제공한다.
② 을이 부득이한 사정으로 본 계약을 제3자에게 양도하고자 할 경우 본 계약을 토대로 하여 갑은 동의하기로 한다.
③ 갑과 을은 신의와 성실을 바탕으로 계약을 체결하고, 후일을 증명 하기 위하여 각 1통씩 보관한다. (나) 쟁점②토지 전소유권자인 OOO가 2002.11.13. 청구인에게 교부한 쟁점②토지 매매대금 영수증(OOO 인감증명서 첨부)은 아래 [표7]과 같은 바, [표7] OOO의 쟁점②토지 매매대금 영수증
○ 영수인: OOO
○ 일금:
○○○
○ 부동산 매매계약금 및 잔금에 대하여 영수함
• OOO 지급금
○○○ 원, 세입자 승계대금
○○○ 원, - 잔금 지급금
○○○ 원 OOO는 2002.11.13. 쟁점②토지 매매대금으로
○○○ 원을 수령하였다는 영수증을 청구인에게 교부하였고, 청구인은 쟁점②토지의 실제 매매가액은 위(가)의 매매계약서상 대금
○○○ 원이고, (나)의 영수증상 영수금액
○○○ 원은 매매대금
○○○ 원에서 당초 계약서 작성시 지급한
○○○ 원을 차감한 금액을 영수한 것이라고 주장한다. (다) OOO의 시동생인 OOO가 작성한 사실확인서(2013.2.7.)에서 2002년 경 부친(망 OOO)께서 OOO 주식회사와 쟁점②토지(토지 및 주택) 매매계약을 하였으나, 부친께서 별세(2001.9.12.)하신 후 청구인이 OOO(형수)와 재계약을 체결하였으며, 이 과정에서 본인과 동생 OOO가 OOO 수령금액 외
○○○ 원을 별도로 수령한 사실이 있음을 확인하였다. (라) 우리 원은 2013.7.24. 위(다)의 사실확인서를 작성한 OOO(OOO 시동생인)와 유선으로 확인한 바, 형님인 망
○○○ (OOO 남편)가 1978년도에 쟁점②토지를 취득한 후 1991.3.12. 사망하여 형수인 OOO와 어린 조카인
○○○ 가 쟁점②토지를 공동 상속받아 보유하다가 아버지인 OOO은 2001년도에 조카인
○○○ 의 결혼자금이 필요하여 쟁점②토지 매매계약을 체결하신 후 별세(2001.9.12.)하였는 바, 본인과 동생
○○○ 는 매매 계약서상 잔금지급일 이후에 OOO 수령금액 외
○○○ 원을 별도로 수령한 것이 사실이라고 진술하였다. (마) 처분청은 쟁점②토지 전소유자인 OOO가 실제 수령한 것으로 확인한
○○○원 에는 청구인이 매매계약서상 계약금
○○○ 원을 실제 지급한 것으로 인정하여 취득가액을 산정하였다. (바) 한편, 처분청이 신고시인한 쟁점① 토지 중 293-1외 3필지 전 503㎡의 대한 실제 취득 가액으로 인정한 금액
○○○ 원 과 인근 쟁점②토지의 취득가액으로 산정한 금액
○○○ 원은 토지형태, 기준시가 및 취득시기가 차이가 없음에도 거래가액은 현격한 차이가 발생하는 것으로 나타난다. (사) 위의 내용을 종합하면, 쟁점②토지 소유권자인 OOO의 시부인 OOO과 청구인은 2002.6.7. 쟁점
② 토지를 매매가액
○○○ 원에 매매계약을 체결하였고, O OO 는 2002.11.13. 쟁점② 토지 매매대금으로
○○○ 원을 수령하였다는 영수증을 청구인 에게 교부한 점, 처분청도 쟁점②토지 매매계약서상 계약금
○○○ 원이 실제 지급된 것으로 조사되었고, 처분청이 취득가액으로 인정한 금액이 신고시인한 쟁점① 토지 중 293-1외 3필지 전 503㎡의 취득 가액 ○○○원 보다 훨씬 낮아 현실과 동떨어지는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점②토지의 매매가액은 OOO가 교부한 영수증상 금액
○○○ 원 외에 계약당시 지급한 계약금
○○○ 원을 포함한
○○○ 원이라는 청구인의 주장이 매매계약서, 영수증 및 OOO의 사실확인서에 의해 확인되고, 쟁점② 토지 취․등록세
○○○ 원을 납부한 사실이 영수증으로 확인된다. 따라서, 청구인의 쟁점②토지 취득가액을
○○○ 원으로 보아 과세한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호․제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.