손실보상 및 이주비 등의 명도비용은 양도자산의 필요경비에 해당하지 아니함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2012.1.17. OOO 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 주식회사 OOO(이하 “양수인”이라 한다)에 OOO원에 매매계약을 체결하였으며, 명도비 명목의 1억원의 추가대금을 합하여 양도가액 OOO원으로 2012.6.28. 양도하고 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 청구인은 매매계약을 이행하기 위해 임차인들과의 명도합의 과정에서 지출한 손실보상 및 이주비 등의 명도비 OOO원(이하 “쟁점명도비”라 한다)을 임차인에게 지급하였으나 양도소득세 신고 시 누락하여 2012.12.20. 쟁점명도비를 필요경비로 계산하고 과다납부한 양도소득세 OOO원의 환급을 요구하는 경정청구를 처분청에 하였고, 처분청은 쟁점명도비가 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서 열거한 필요경비에 해당하지 않는다하여 2013.1.17. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.2.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산 양도 당시의 명도책임은 청구인으로 “매도인의 책임 하에 임대사업 목적물상의 임차인과의 관계를 청산하고 잔금수령일까지 매수인이 목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 명도 등 제반 조치를 완료한다”는 조건으로 계약하면서 명도비 명목으로 OOO원을 추가로 청구인에게 지급하였고, 청구인은 쟁점부동산의 양도계약 이행을 위하여 불가피하게 ㈜OOO****외 6인에게 OOO원을 지급하였음이 명도합의서 및 영수증 금융거래내역으로 확인된다. 따라서, 쟁점명도비는 쟁점부동산 매매계약 이행을 위하여 불가피하게 지출한 비용으로 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호, 조심 2011서15(2011.3.25.)에 의하여 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비 혹은 쟁점부동산의 양도계약에 따른 채무를 이행하기 위하여 부득이하게 지출하지 않으면 안되는 비용으로 양도차익 계산시 필요경비에 산입하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 국세청예규(부동산거래관리과-1086 2010.8.23., 재산세과-810, 2009. 11.23.)에서 “부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도 시 거래된 실지거래가액에 의하는 것으로, 이 경우 임차인에게 지급한 건물명도비용은 필요경비에 해당하지 아니함”으로 해석하고 있으며, 소득세법 97조 제1항 제4호 는 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비에 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”으로 규정하고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서는 양도비를 “자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용”으로 규정하여 계약서 작성비용․공증비용․인지대․소개비등으로 규정하고 있는 바, 청구인이 지출하였다는 쟁점명도비는 위 양도비용 항목에 열거되지 아니한 비용일 뿐만 아니라 이와 유사한 경우로 볼 수 있는지 여부도 불분명하므로 쟁점명도비를 비용으로 공제하지 않은 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점명도비는 청구인이 임차인에게 이주비 등 손실보상금조로 지급한 금액이므로 양도자산의 필요경비에 해당한다는 청구 주장의 당부
• 나. 관련법령
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 신고내역은 <표1>과 같다 OOOOOOOOOO OOOOOO OOOOO OOOO (OO: O, O)

(2) 처분청의 과세근거자료는 다음과 같다. (가) 처분청 경정청구에 대한 검토서(2013.1.)의 경정청구 개요는 매매계약 이행을 위해 임차인들과의 명도합의 과정에서 지출한 손실보상 및 이주비 등 쟁점명도비 OOO원을 지급하였으나 양도소득세 신고 시 누락하여 양도소득금액 과다계상으로 경정청구 신청하였으며, 경정청구의 적정성 검토는 국세청예규(부동산거래관리과-1086, 2010.8.23., 재산세과-810, 2009.11.23.) 및 소득세법 제97조 제1항 제4호 는 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비에 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”으로 규정하고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서는 양도비를 “자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용”으로 규정하여 계약서 작성비용․공증비용․인지대․소개비등으로 규정하고 있어 청구인이 지출하였다는 쟁점명도비는 위 양도비용 항목에 열거되지 아니한 비용일 뿐만 아니라 이와 유사한 경우로 볼 수 있는지 여부도 불분명하므로 쟁점명도비를 양도비용으로 공제하지 않은 당초 처분은 정당하다고 판단한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 1990.3.8.부터 쟁점부동산에서 부동산임대업을 영위하고 있으며, 임차인인 ㈜OOO****의 본점은 OOO으로 쟁점부동산의 지하층을 창고로 사용하였으며, 임대차계약기간은 2010.5.1.부터 2012.4.30.까지로 임대차계약서에 나타난다. OOOOOOOOOO OOOOO OOO OOO OOOO (OO: OO)

(3) 청구인 주장 및 제시 증빙자료는 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 매매계약서의 특약사항(제4조)규정에서 “① 청구인은 잔금수령과 동시에 소유권이전에 필요한 일체의 서류를 양수인 또는 양수인이 지정하는 자에게 제출하고 쟁점부동산을 양수인에게 명도 하여야 한다, ② 청구인은 양수인의 소유권이전 및 권리행사에 지장이 없도록 잔금 수령일까지 청구인의 책임과 비용으로 목적물 상의 임차인과의 관계를 청산하고 양수인이 목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 명도 등 제반조치를 완료한다”고 기재되었다. (나) 임차인들과의 명도합의서 주요내용을 살펴보면, “1. …부동산을 2012년 6월 ○일까지 청구인 또는 청구인이 지정하는 자에게 명도하여야 한다, 4. 청구인은 임차인이 위 제1항 내지 제3항을 성실히 이행하여 그 결과 본 건 부동산에 대한 명도가 완료됨과 동시에 이사비 명목으로 금○원(쟁점명도비 지출 명세서 참조)을 임차인에게 지급한다, 5. 만일 임차인이 본 합의에도 불구하고 명도 의무를 지체한다면 그로 인해 발생하는 모든 민·형사상 책임을 진다”고 기재되었다. (다) 청구인의 쟁점명도비의 지출명세는 <표3>과 같으며, 청구인은 무통장입금증과 영수증사본을 근거로 제출하였으며, 임차인 건설(주) 대표 박OOO은 청구인의 아들이며 월임대료가 연체되어 청구인의 2012년 제1기 부가가치세 수입금액을 신고를 누락하였으나, 2012.6.25.까지 쟁점부동산 202호에 입주하고 있었다며 2013.4.3.자 주식회사 케이티대표의 전화가입원부 등록사항 증명서, 국민건강보험의 2012년 6월 건강보험료 영수증, 2012년 6월 연금영수증을 제출하였다. OOOOOOOOOO OOO OOOOO (OO:O) (라) 청구인은 2013.4.9.(화) 개최된 조세심판관회의에 출석하여, 수년전부터 쟁점부동산의 양도를 위한 노력을 하였지만 부동산경기 장기침체로 인하여 매수인 찾기가 어렵던 차에 쟁점부동산의 매매계약을 체결하게 되었으며, 매수인은 쟁점부동산의 건축물을 철거한 후 오피스텔을 건축․분양하려는 용도로 취득하여 조기분양을 위하여 쟁점부동산의 조속한 명도를 청구인에게 요청하여 쟁점부동산의 양도를 위하여 부득이 명도비용을 지급할 수 밖에 없었다는 취지의 의견진술을 하였으며, 서초구청장의 쟁점부동산 ‘건축(신축)허가 신청서 처리 알림(서초구청 건축과-22377, 2012.5.24.)’ 사본, 서초구청장의 ‘건축물분양신고서 처리알림(서초동 1337-3외 2필지)’, 서초구청장의 분양신고필증(신고번호:2012-건축과-분양신고-6, 2012.7.5.), 양수인이 청구인에게 쟁점부동산의 조속한 명도를 희망하는 내용의 업무협조(에스엔티파트너스, SND2012-05-01호, 2012.5.7.), 양수인이 청구인에게 명도비용 일억원을 추가로 지불한다는 내용의 ‘서초동1337-3번지 명도비용 지급의 건(SND2012-05-02호, 2012.5.11.)’, 임차인 ㈜지와이** 대표이사가 청구인에게 보낸 ‘임대차 계약해지와 명도의 건에 대한 회신(2012.5.7., 쟁점부동산 이주시 인테리어 공사비 견적서 첨부함)을 제출하였다.

(4) 살피건대, 소득세법 제97조 제1항 과 같은법 시행령 제163조에 의하면, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 “양도비”로 규정하고 있는 바, 쟁점명도비는 위 규정에서 열거하고 있는 양도비 또는 이와 유사한 비용에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이므로 처분청이 양도부동산의 양도차익 등을 산정하면서 쟁점명도비를 필요경비에서 제외하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(국심 2007중418, 2007.4.9. 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.