청구인이 주장하는 취득가액은 쟁점부동산의 실지취득가액으로 인정하기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2011.12.27. 경기도 OOO 토지 2,797㎡, 위 지상 건물 996.8㎡ 및 동소 451-3 토지 479㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)가 OOO에 수용되자, 2012.2.29. 취득가액을 OOO원(실지거래가액), 취득일자는 2007.2.13.(경기도 OOO 토지 및 지상건물) 및 2008.3.31.(경기도 OOO 토지)로 하여 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고한 후, 2012.5.24. 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 OOO원 증액하는 경정청구를 하였다.
• 나. 처분청은 2012.7.16. 청구인이 제출한 증빙자료는 쟁점부동산의 실지거래가액을 증명하는 근거자료로 볼 수 없다는 이유로 청구인의 경정청구를 거부하는 처분을 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.16. 이의신청을 거쳐 2013.2.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 원주민부동산의 중개로 쟁점부동산을 매매하면서 2005.3.24. 계약과 동시에 OOO원, 2005.4.14. 중도금 OOO원, 2005.5.31. 잔금 OOO원 및 채무(대출금) OOO원, 총 거래대금 OOO원에 매입하였는데 전 소유자인 김OOO의 요청에 따라 잔금 OOO원을 누락한 OOO원에 다운계약서를 작성하였다. 원주민부동산의 중개일지를 보면 거래사실과 대금 중 일부가 다운되었다는 내용이 나타난다. 또한 잔금을 청산한 시점에 즉시 청구인 명의로 소유권이전등기를 하지 못한 것은 쟁점부동산이 토지거래허가구역에 소재했기 때문으로 채무 OOO원은 쟁점부동산이 담보되어 문제가 없었지만 지급한 OOO원은 별도의 안전장치가 필요하여 김OOO가 발행한 약속어음을 받았고, 또한 이를 토대로 하여 2005.6.1. 쟁점부동산에 근저당설정계약을 체결하고 2005.6.15. 관할법원에 근저당권설정계약서를 접수하였다. 김OOO는 약속어음에 대해 날인된 인장이 본인의 인장을 본뜬 것으로 보이고 크기도 작으며, 글씨체는 본인의 필체가 아니고, OOO원이라는 고액의 약속어음을 발행하면서 지불기일 날짜도 없이 연도만 흘려 적었으며 글씨 크기도 허술하여 본인의 성향과는 전혀 다르다고 해명하였다. 그러나 근저당권설정계약서를 보면 동 약속어음사본이 첨부되어 있고, 근저당권설정계약서 및 동 계약서의 확인서면에 날인된 김OOO의 인장이 약속어음에 날인된 인장과 동일하며, 근저당권설정계약서에 김OOO의 주민등록증 앞뒷면이 복사되어 첨부되었으므로 김OOO의 해명은 사실과 다르다. 김OOO는 쟁점부동산에서 이전부터 OOO”라는 상호로 사업장을 운영하였는데 사업장을 이전시키지 않고 그대로 사용하면서 2005년 6월부터 청구인에게 임차료를 매월 지급한 점, 청구인이 인수한 채무 OOO원도 채무자명의를 청구인으로 변경하지 못하여 청구인이 2005년 6월부터 이자를 불입한 점 및 청구인이 OOO(주)와 2005.9.1. 쟁점부동산 일부에 대해 임대차계약을 체결하여 임대료를 수취한 점 등은 청구인이 쟁점부동산을 양수하고 2005.5.31. 완전히 잔금을 청산한 근거이다. 김OOO가 다운계약을 요구하며 치밀하게 일련의 거래과정을 준비한 관계로 실제매매계약서와 이에 부합하는 금융자료는 없으나 여러 정황에 비추어 총 매매대금은 OOO원이라는 사실은 명백하므로 이에 근거하여 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 거래정황을 보면 쟁점부동산은 2005년 계약하였으나 토지거래허가구역에 해당하여 2007년까지 소유권 이전등기가 이루어지지 않았고, 쟁점부동산 관련 계약 내용은 다음 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산 관련 계약 내용 (OO: O, OO) 청구인은 매매대금 지급으로 대출금 OOO원 인수 및 현금 OOO원을 지급하였다고 주장하고 있으나 현금을 지급한 대금지급내역과 실 매매계약서 등 입증자료를 제출하지 못하고 있고, OOO원의 현금지급 증빙으로 등기부상 근저당설정 OOO원 및 약속어음(액면가 OOO원)을 제시하고 있으나 이는 양도대금이 지급된 증빙으로 인정할 수 없으며, 이의신청시 부동산중개일지 등 추가자료를 제출하였으나 이는 실지거래가액이 OOO원이라는 주장을 증빙하는 근거자료로 볼 수 없다. 처분청이 전 소유자 김OOO에게 확인한 바 2005년 계약시 OOO외 4필지를 OOO원에 양도하기로 하였다가 2007년 1월 계약변경에 따라 OOO필지를 제외하고 쟁점부동산을 OOO원에 양도하게 되어 차액을 청구인에게 반환하였다고 주장한다. 또한 김OOO는 청구인이 현금지급 증빙으로 주장하며 제시한 OOO원의 약속어음은 김OOO가 발행한 것이 아니며 작성된 필체 및 날인 된 도장 또한 본인의 것이 아닌 것으로 해명하였다. 따라서 당초 경정청구 거부처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법(2011.7.25. 법률 제10900호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 김OOO의 해명서(2012년 10월)에 의하면, 2005년 당초 계약시에는 쟁점부동산외에 도로부지인 경기도 OOO을 합하여 5필지를 OOO원에 양도하기로 하였으나 2007년 1월에 수정계약시에 도로부지 3필지는 제외하고 OOO원에 양도하기로 함에 따라 양도 제외 토지분의 매매가액에 상당하는 OOO원을 수정계약 후 1년 뒤인 2008.2.15.에 청구인에게 반환하였다고 기술되어 있고, 쟁점부동산 중 경기도 OOO은 2007.2.13.에, 동소 451-3은 2008.3.31.에 등기이전하였다고 해명한 것으로 나타난다. 쟁점부동산 중 경기도 OOO 지상의 건물은 양도하기 이전부터 본인(김OOO)의 사업에 사용중이었고 양도한 후에도 청구인으로부터 임차하여 계속하여 사용한 관계로, 1개월분 임차료 OOO원과 관련 공과금 OOO원을 합하여 OOO원을, 청구인의 남편 홍OOO과 사업상 거래관계가 있는 김OOO의 계좌로 입금하였다고 기술하고 있으며, 2008.2.15. 김OOO가 김OOO에게 OOO원을 송금한 무통장입금 확인증 2매가 첨부되어 있다.

(2) 상기 김OOO의 해명서에는 청구인이 처분청에 제출한 OOO원의 약속어음 사본에 대해, 약속어음에 날인된 인장은 본인(김OOO)이 사용하던 인장을 본뜬 것으로 보이나 인장의 크기가 본인의 것보다 작고, 본인 통장 표지에 날인된 것보다 육안으로만 보아도 작다고 기술되어 있고, 약속어음 사본 및 도장이 날인된 김OOO의 통장(OOO 221091-52-) 사본이 첨부되어 있는 것으로 나타난다. 약속어음사본에는 청구인과 강OOO 앞으로 OOO원의 어음이 발행된 것으로 나타나고, 발행인은 김OOO, 발행일자는 2005년으로만 나타나며, 도장이 날인된 것으로 나타난다. 김OOO의 해명서에 의하면, 약속어음을 작성한 글씨체는 본인의 필체를 흉내 낸 것으로 본인의 필체가 아니고 확약서 밑 부분에 기재된 것이 본인의 필체라고 주장한 것으로 나타나고, 첨부된 확약서 하단에는 수기로 “김OOO에게 토지거래허가가 나자 강OOO이 계약을 포기하고 일부토지를 매매해제한 약정서로 인감은 소유권 이전시 받은 것”이라고 적혀 있는 것으로 나타난다. 또한 OOO원 고액 약속어음을 발행하면서 지불기일 날짜도 없이 연도만 흘려 적었고, 글씨 크기도 너무 작고 허술하여 본인의 문서작성 성향과는 전혀 다르므로 청구인이 제시한 약속어음은 청구인이 자기 필요에 따라 위조한 것으로 보이며, 본인이 작성하여 준 약속어음이 아님을 확인한다고 해명한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 매매대금으로 OOO원을 지급하였고 이에 대해 별도의 안전장치가 필요하여 전 소유자인 김OOO가 발행한 약속어음을 받았고, 이를 토대로 쟁점부동산에 근저당설정계약을 체결하였음을 주장하였다. 또한 근저당권설정계약서를 보면 동 약속어음사본이 첨부되어 있고, 근저당권설정계약서 및 동 계약서의 확인서면에 날인된 김OOO의 인장이 약속어음에 날인된 인장과 동일하며, 근저당권설정계약서에 김OOO의 주민등록증 앞뒷면이 복사되어 첨부되었으므로 김OOO의 해명은 거짓임을 알 수 있다고 주장하였는바, 이와 관련하여 청구인은 쟁점부동산외 3필지에 설정한 근저당권설정계약서(2005.6.1.)를 제출하였다. 상기 근저당권설정계약서에는 채권자 겸 근저당권자는 청구인, 강OOO으로 나타나고, 채무자 겸 근저당권설정자는 김OOO로 나타나며, 채권최고액은 OOO원으로 나타난다. 동 계약서는 2005.6.15. 등기소에 접수된 것으로 나타나고 작성일은 2005.6.1.로 나타난다. 계약서 및 동 계약서 확인서면에는 김OOO의 인장이 날인되어 있고, 김OOO의 주민등록증 앞뒷면이 첨부되어 있는 것으로 나타나고, 마지막에는 법무사 최OOO의 도장이 날인되어 있는 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 2005년 당시 쟁점부동산의 중개를 맡았던 원주민부동산의 중개일지를 보면 거래사실과 대금 중 일부가 다운되었다는 내용이 나타난다고 주장하고, OOO부동산중개사무소 중개일지 사본이라고 서류를 제출하였는바, 동 서류에는 매매물건의 소재지, 계약내용 및 매도인, 매수인 전화번호 등이 기재되어 있는 것으로 나타난다.

(5) 청구인이 제출한 2005.6.2. 발행된 하남시의 등록세 영수증에는 저당권설정이 등기원인으로 나타나고, 등기물건은 OOO 외 2필지”로 나타나며, 납세자는 강OOO외 1, 과세표준액은 OOO원으로 나타난다. 또한 상기 김OOO의 해명서에 첨부된 것과 동일한 약속어음 사본을 제출하였다.

(6) 청구인이 김OOO에게 보낸 내용증명에는 청구인이 쟁점부동산을 김OOO로부터 매입하여 소유하던 중 쟁점부동산 전체가 수용되었는데 다운계약으로 인하여 약 OOO원의 양도소득세가 부과될 예정이고 당시 김OOO와 거래한 내역대로 사실거래 확인서를 부탁한다고 나타난다.

(7) 작성년월일이 2005년이라고만 적혀 있는 부동산매매계약서에는 쟁점부동산 외 3필지가 부동산의 표시로 나타나고, 매매대금은 OOO원, 계약금은 OOO원(계약시 일시불로 지불), 중도금은 OOO원, 잔금은 OOO원(융자금)으로 나타나며, 매도인은 김OOO, 매수인은 청구인 및 강OOO으로 나타난다.

(8) 작성일자가 미상인 청구인이 제출한 김OOO의 거래사실확인서에는 쟁점부동산외 3필지가 부동산의 표시로 나타나고, 매도인은 김OOO, 매수인은 청구인, 강OOO으로 나타나며, 매매총액은 OOO원으로 나타난다.

(9) 청구인은 매도인 김OOO와 매수인 청구인 간에 2005.4.14. 체결된 부동산매매계약서를 제출한 바, 부동산의 소재지는 쟁점부동산 중 일부인 경기도 OOO로, 매매대금은 OOO원으로 나타나고, 2005.4.14. 계약금 OOO원, 중도금은 OOO원을, 2007.2.7. 잔금 OOO(융자금)을 지급하는 것으로 나타난다. 또한 상기 내용이 기록된 거래사실확인서(작성일자 2007.2.7.)를 제출하였다. (10) 청구인은 쟁점부동산 중 일부인 경기도 OOO에 소재한 토지가 2007.3.7. OOO원에 매매된 부동산매매계약서(작성일자 2007.3.7.)를 제출하였고, 매도인은 김OOO, 매수인은 청구인의 남편인 홍OOO으로 나타나며, 상기 거래내용 중 잔금 OOO원이 2005.4.14.에 지불된 것으로 수정된 거래사실 확인서(작성일자 2007.3.7.)를 제출하였다.

(11) 청구인은 쟁점부동산의 매매가가 총 OOO원(경기도 OOO OOO원, 동소 451-3 OOO원)인 등기비용내역서 2매를 제출하였다.

(12) 청구인은 쟁점부동산을 양수하고 2005.5.31. 완전히 잔금을 청산한 근거로, 김OOO는 쟁점부동산에서 이전부터 OOO”라는 상호로 사업장을 운영하였고 사업장을 이전시키지 않고 그대로 사용하면서 2005년 6월부터 청구인에게 임차료를 매월 지급한 점을 주장하면서, 청구인과 청구인의 남편 홍OOO이 김OOO로부터 수령한 임대료 내역을 제출하였다. 청구인의 거래내역(OOO, 170545-56-)에는 2007.8.2.～2007.11.26. 기간 동안 4회에 걸쳐 OOO원을 김OOO가 청구인에게 입금한 것으로 나타나고, 청구인의 남편인 홍OOO(OOO은행, 0-008--)은 2005.8.3.～2008.1.31. 기간 동안 김OOO로부터 15회에 걸쳐 OOO원을 입금받은 것으로 나타난다.

(13) 청구인은 청구인이 OOO(주)와 2005.9.1. 쟁점부동산 일부에 대해 임대차계약을 체결하여 임대료를 수취한 것은 쟁점부동산 양수 후 청구인이 2005.5.31. 완전히 잔금을 청산한 것의 근거 라고 주장하며 OOO(주)와의 부동산임대차계약서를 제출한 바, 동 부동산임대차계약서에는 계약일자는 2005.8.19.로 나타나며, 잔금은 2005.9.1.에 지불한 것으로 나타난다. 임대차기간은 2005.9.1.～2007.8.31.로 나타나고 임대인은 청구인과 강OOO, 임차인은 OOO(주)으로 나타나며, 부동산 소재 지 는 쟁점부동산 중 경기도 OOO번지로 나타난다.

(14) 이상의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 OOO원이고 쟁점부동산의 전 소유주인 김OOO의 요청으로 다운계약서를 작성하였다고 주장하나, 김OOO가 다운계약서 작성 사실을 부인하고 있고, 청구인이 김OOO에게 지급하였다는 현금 OOO원의 대금지급내역 및 쟁점부동산의 실지취득가액을 OOO원으로 인정할만한 부동산매매계약서 원본 등에 대한 객관적인 증빙이 부족하고, 근저당권설정계약서․공증되지 아니한 약속어음 및 부동산중개일지 등은 청구인이 주장하는 쟁점부동산 양도대금이 김OOO에게 지급되었음을 입증하는 증빙으로 인정하기 어려우므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.