부동산 가격이 하락하고 있는 상황에서 쟁점아파트와 비교대상아파트가 동일성 도는 유사성이 있는 자산인지 여부와 쟁점아파트 상속개시일 전 2년 이내의 유사매매사례가액이 존재하는지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 경정함이 타당함
부동산 가격이 하락하고 있는 상황에서 쟁점아파트와 비교대상아파트가 동일성 도는 유사성이 있는 자산인지 여부와 쟁점아파트 상속개시일 전 2년 이내의 유사매매사례가액이 존재하는지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 경정함이 타당함
OOO세무서장이 2012.10.10. 청구인에게 한 2010.11.13. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 상속재산인 OOO의 2년 이내 매매사례가액 등에 대하여 재조사하고 그 결과에 따라 상속재산가액을 산정하여 과세표준 및 세액을 경정한다.
(1) 상속세 및 증여세법은 상속재산의 경우 상속개시일 현재의 시가로 평가하되, 시장상황의 변화, 주관의 개입, 시장변동성 등으로 객관적인 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 보충적 평가방법에 의하도록 강제하고 있는바, 청구인은 쟁점아파트의 정확한 시가(유사매매사례가액)를 파악하기 위하여 해당 동의 모든 부동산등기부등본을 열람하였으나 상속세 신고기한까지 찾지 못하여 결국 보충적 평가방법인 국세청장이 결정․고시한 공동주택 공시가격으로 평가하여 상속세를 신고하였다. 상속개시일 당시 우리나라 부동산시장의 불안(지속적인 가격하락국면) 및 그리스를 비롯한 유럽 등 세계경제불황 등에 따른 시장변동성으로 객관적인 시가를 산정하기 어려운 상황이었던 점과 더욱이 청구인은 쟁점아파트는 상속개시일부터 매매를 적극적으로 추진하였음에도 지속적으로 그 가격이 하락하였을 뿐만 아니라 상속개시일부터 2년이 지나지 않은 2012.9.24.에 OOO원에 매매된 점 등에 비추어 볼 때, 이러한 청구인의 상속세 신고는 해당 자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 보충적 평가방법에 의하도록 강제한 위 규정을 철저히 준수하여 평가한 것이라고 여겨진다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에야 비로소 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중의 매매 등의 가액을 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매가액을 시가에 포함하도록 명문으로 규정하고 있는바, 쟁점아파트 상속개시일 당시는 가격변동이 없는 안정적인 상황이 아닌 매우 불안정한 상황이었을 뿐더러 이는 최근까지도 계속 이어지고 있고, 이러한 가격변동은 쟁점아파트와 같은 대형 평형일수록, 그리고 가격이 고가일수록 더욱 심하게 나타나고 있는 상황에서 일반적인 재산평가의 원칙을 벗어난 가액, 즉 “상속개시일 전후 6개월 이내의 기간”을 벗어난 기간 동안의 유사매매사례가액을 당해 아파트의 시가로 인정한다면, 더욱이 상속개시일 이후가 아닌 이전 7개월에 이루어진 비교대상 아파트의 매매가액을 기준으로 평가하는 것은 경제논리에도 어긋나는 것이고, 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 심각하게 침해하는 것이다.
(3) 또한, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 은 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매사례를 참조하여 상속재산의 시가를 평가하도록 규정하고 있지만, 상속개시일 전후 6개월이라 하여도 6개월 전의 경우는 엄청난 매매가격의 상승치를 생각할 수 있는 상황이었던 반면, 6개월 이후의 경우는 매매가액의 하락이 지속적으로 진행되고 있는 시점이라고 한다면 거의 1년 정도의 시간적인 차이에서 부동산 시세는 엄청난 가격변동의 차이가 보일 수 있으므로 사안별로 융통성있게 상속재산에 대한 상속세액의 판단을 고려하여야 한다. 더구나 위 시행령 단서는 “평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 …”라고 규정하면서 시간의 경과와 주위환경 둥을 감안해야 함을 강조하고 있으므로 쟁점아파트의 경우 상속개시일 전 7개월 전의 평가가액 보다는 상속개시일 6개월 이후에 벌어지는 환경의 변화에 따른 평가에 더 초점을 맞추어야 할 것이다.
(4) 청구인은 이 건 심판청구를 제기하기 전에 OOO지방국세청장에게 당초 상속세 결정․고지에 불복하여 이의신청을 하였고, 이에 대하여 OOO지방국세청장은 “2012.9.24. 쟁전아파트가 OOO원에 양도된 점으로 볼 때, 쟁점아파트의 시가는 특별한 사정이 없는 한 상속개시일 전 6개월을 벗어난 비교대상 아파트의 매매사례보다 낮은 것으로 봄이 상당하므로 청구인이 쟁점아파트를 상속받을 당시의 쟁점아파트의 시가는 청구인이 신고한 기준시가 OOO원 보다는 높은 수준이고, 비교대상 아파트의 매매가액 OOO원 보다는 낮은 수준으로 봄이 타당하다. 따라서 처분청은 쟁점아파트의 매매사례가액의 적용여부와 관련하여 비교대상 아파트의 동일성 또는 유사성이 있는 자산인지 여부 등 제반사항 및 새로운 비교물건의 매매사례가액을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 상속재산가액을 산정하여 상속세를 경정함이 타당하다”고 결정하였는바, 쟁점아파트의 경우 상속개시 당시 그 가치가 하락하고 있던 상황을 고려하여 볼 때, 7개월 전의 매매사례 보다는 실질적으로 상속재산의 재산권을 행사할 수 있는 시점(상속개시 후 2년 이내)의 매매사례와 매매가액을 기준으로 평가함이 더 합리적이라 하겠으므로 이 건 상속세 부과처분은 취소되어야 한다.
(1) 비교대상 아파트는 쟁점아파트와 층만 달리하고 있을 뿐 동일한 아파트 단지 내 같은 동에 위치하고 있으며, 면적과 방향이 같고 기준시가가 낮은 점, 주거용 공동주택으로 사용되어 재산의 형태․이용상황․주변의 환경변화가 없어 동일성과 유사성이 있는 점, 국토해양부 실거래가 신고자료 재조사결과 상속개시일 전 2년 이내의 기간 중 쟁점아파트와 동일한 평형의 매매거래 3건 외에 새로운 매매사례가액은 없는 것으로 확인된 점, 국토해양부에서 발표한 공동주택 기준시가, 국민은행, ㈜부동산뱅크 등에서 조사한 각종 시세도 비교대상 아파트 매매계약일과 평가기준일 사이의 가격변동이 보합 내지 미미한 것으로 확인되어 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 1항 단서규정에 따른 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당된다.
(2) 따라서 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제56조의2 규정에 의거 OOO지방국세청 재산평가심의위원회의 시가인정 자문 결과에 따라 시가로 인정된 비교대상 아파트 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 과세한 이 건 상속세 부과처분은 적법하므로 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 침해하였다는 청구인의 주장은 설득력이 없다.
(1) 청구인은 2010.11.13. 쟁점아파트를 상속 취득하고 2011.5.31. 이에 대하여 그 가액을 상속개시일 당시 공동주택 기준시가인 1,272백만원을 상속재산가액으로 보아 상속세를 신고하였다.
(2) 2012.7.23. 처분청은 OOO지방국세청에 쟁점아파트에 대한 매매사례가액 시가인정 자문을 요청하면서 쟁점아파트와 같은 동에 위치하면서 면적과 방향은 같지만 층수가 다른 아파트를 비교대상 아파트로 선정하였는데, 그 내역은 아래 <표1>과 같다.
(3) 2012.8.22. OOO지방국세청 재산평가심의위원회는 처분청의 자문의뢰 사항에 대하여 심의하였고, 이에 OOO지방국세청장은 2012.8.23. “비교대상 아파트는 평가기준일(2010.11.13.) 전 2년 이내의 기간인 2010.4.12.을 매매계약일로 한 취득가액이 OOO원으로서 쟁점아파트와 비교대상 아파트는 같은 동에 소재하는 물건으로 층은 다르나, 평형․방향이 유사하고 비교대상 아파트의 매매계약일부터 평가기준일까지 주거용 공동주택으로 사용되어 재산의 형태․이용상황․주변의 환경변화가 없는 점이 확인되며, 국토해양부에서 발표한 공동주택 기준시가 및 국민은행, ㈜부동산뱅크, 한국감정원이 조사한 시세도 매매계약일과 평가기준일 사이에 보합 내지 하락폭이 미미하여 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 의 단서규정에 따른 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당되므로 기준시가가 OOO원인 쟁점아파트에 비해 OOO원이 낮은 비교대상 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 평가기준일 현재 시가로 보는 것은 타당하다”는 내용의 심의결과를 통지하였다.
(4) 처분청은 2012.10.10. OOO지방국세청 재산평가심의위원회 자문결과를 근거로 청구인에게 이 건 상속세를 결정․고지하였고, 이에 청구인은 2012.10.22. OOO지방국세청장에게 이의신청을 제기하였는데, OOO지방국세청장은 2012.11.15. “쟁점아파트는 39층 중 33층 4호 라인으로 상속 당시의 기준시가가 OOO원인 반면, 비교대상 아파트는 39층 18층 3호 라인으로 기준시가는 1,224백만원으로 15층 낮은 층이고 기준시가도 1㎡당 OOO원이 낮아 매매사례의 비교대상으로 동일성 및 유사성이 부족함이 있는 점, 쟁점아파트의 기준시가도 하락추세에 있었고, 2012.9.24. 쟁점아파트가 OOO원에 양도된 점으로 볼 때, 쟁점아파트의 시가는 특별한 사정이 없는 한 상속개시일 전 6개월을 벗어난 비교대상 아파트의 매매사례보다 낮은 것으로 봄이 상당하므로 청구인이 쟁점아파트를 상속받을 당시의 쟁점아파트의 시가는 청구인이 신고한 기준시가 OOO원 보다는 높은 수준이고, 비교대상 아파트의 매매가액 OOO원 보다는 낮은 수준으로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청은 쟁점아파트의 매매사례가액의 적용여부와 관련하여 비교대상 아파트의 동일성 또는 유사성이 있는 자산인지 여부 등 제반사항 및 새로운 비교물건의 매매사례가액을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 상속재산가액을 산정하여 상속세를 경정함이 타당하다”고 하면서 상속세 부과처분에 대한 재조사결정을 하였다(제 이의2012서OOOO호).
(5) 이에 처분청은 2012년 12월 OOO지방국세청장의 이의신청 결정에 따라 쟁점아파트에 대한 상속세 재조사를 실시하고 2012.12.26. 청구인에게 “비교대상 아파트(1803호)는 층은 다르나 동일한 아파트 단지 내 같은 동에 위치하고 있으며, 면적․방향이 같고 기준시가가 낮은 점, 주거용 공동주택으로 사용되어 재산의 형태․이용상황․주변의 환경변화가 없는 점 등 동일성과 유사성이 있음. 국토해양부에서 발표한 공동주택 기준시가, 국민은행과 ㈜부동산뱅크 등에서 조사한 각종 시세도 비교대상 아파트 매매계약일과 평가기준일 사이의 가격변동이 보합 내지 미미한 것으로 확인되어 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서규정에 따른 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당함. 국토해양부 실거래가 신고자료를 조사한 바 상속개시일 2년 이내의 기간 중 쟁점아파트와 동일한 평형의 매매거래 3건(상세내역 아래 <표2> 참조) 외에 매매사례가액이 없는 것으로 확인됨. 비교대상 아파트는 층은 다르나 면적․방향 등이 같고 기준시가가 낮고, 재산의 형태․이용상황 등 동일성과 유사성이 있는 점, 주변의 환경변화가 없는 점, 국토해양부에서 발표한 공동주택 기준시가, 국민은행․㈜부동산뱅크 등에서 조사한 각종 시세도 매매계약일과 평가기준일 사이의 가격변동이 보합 내지 미미하며, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서규정에 따른 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하므로 재산평가심의위원회 운영규정 제22조에 의한 매매사례가액 시가인정 자문을 거쳐 쟁점아파트 평가액을 OOO원으로 결정한 당초 상속세 결정은 정당하다고 판단된다”는 내용의 결과통지를 한 다음 2012.12.31. 청구인에게 쟁점아파트 시가를 당초 평가액인 OOO원으로 하여 산출한 이 건 상속세를 결정․고지하였다.
(6) 쟁점아파트 기준시가 변동추이 및 처분청이 제시한 쟁점아파트 주기별 시세는 아래 <표3>, <표4>와 같은데, 2009년 11월부터 2011년 5월까지의 기간 동안 하한가 OOO원, 상한가 OOO원으로 시세변동이 없는 것으로 확인되나, 공동주택 기준시가는 상속개시일 전․후로 계속 하락하고 있는 것으로 나타나고 있다.
(7) 한편, 청구인은 2012.9.24.(부동산등기부등본에는 계약체결일이 2012.10.31.로 등재되어 있지만, 청구인은 당초 계약체결일이 2012.9.24.로 되어 있는 매매계약서를 제시하고 있고, 이에 대하여 처분청과 청구인 사이에 다툼은 없다) 쟁점아파트에 대하여 매매대금을 OOO원으로 하는 내용의 부동산매매계약을 체결하였다. (8) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 은 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다고 하면서 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다고 규정하고 있고, 그 제3항은 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. (9) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문은 법 제60조 제3항에서 “수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말하되, 다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다고 하면서, 그 제1호는 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외)으로 규정하고 있다.
(10) 재산평가심의원회운영규정 제22조 제1항 본문 및 제1호는 지방청평가심의위원회는 영 제56조의2 제7항 및 제10항에 따라 영 제49조 제1항 본문에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간[상속개시일 전 6개월 이내의 기간 및 증여일 전 3개월 이내의 기간(이하 “평가기간”이라 한다)을 제외한다] 중에 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 경우에 해당되는 경우에는 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장(이하 세무서장 등이라 한다)의 자문에 응할 수 있다고 규정하고 있다.
(11) 그 외 관련법령은 별지 기재와 같다.
(12) 위 사실관계 및 관계법령 등을 종합하여 살펴본다. 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제3항, 같은 법시행령 제49조 제1항 단서, 재산평가심의위원회운영규정 제22조 제1항 등은 상속개시일 전 2년 이내의 기간 중에 다른 매매 등 가액이 있는 경우 재산평가심의위원회 시가인정 자문을 거쳐 비교대상 아파트 매매 등의 가액을 시가로 간주하여 과세할 수 있다고 규정하고 있지만, 위 규정은 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있을 뿐더러 주위환경의 변화가 없고, 더구나 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 한정하여 제한적으로 적용되어야 하므로, 비교대상 아파트와 인근아파트의 매매사례가액으로 평가한 가액을 쟁점아파트의 시가로 보기 위해서는 비교대상이 되는 재산의 가액이 납세자에게 유․불리하다는 기준이 아닌 면적ㆍ위치 및 용도 등이 쟁점아파트와 동일하거나 유사하여야 할 것이다. 공동주택(아파트)의 경우 같은 단지․같은 동․같은 규모라 하더라도 해당 층에 따른 조망권, 일조량 등의 차이로 인해 가액 등에 있어 격차를 가져올 수 있는 것으로, 이 건의 경우 쟁점아파트와 비교대상 아파트는 동과 방향이 동일하지만 층수는 각각 33층과 18층으로 차이가 있고, 이러한 이유 등으로 인해 앞서 살펴본 바와 같이 연도별 기준시가에도 차이를 보이고 있어 쟁점아파트와 비교대상 아파트는 서로 동일하다거나 유사하다고 보기는 어렵다. 또한, 금융위기 이후 부동산 경기의 침체로 인해 그 가격 또한 하락국면에 있고, 대형 아파트의 가격이 일반 중소형아파트에 비해 더 큰 하락폭을 보이고 있으며, 더구나 쟁점아파트는 상속개시일 이후 2년 이내인 2012.9.24. 매대대금 OOO원에 양도된 것으로 나타나므로, 이 건의 경우 비교대상 아파트 거래 당시와 쟁점아파트에 대한 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 단정짓기도 어렵다 할 것이어서 비교대상 아파트의 거래가액을 적법한 매매사례가액으로 보기 어려운 면이 있다. 따라서 이 건은 부동산 가격이 하락하고 있는 상황에서 상속재산인 OOO와 비교대상 아파트인 같은 동 1803호가 동일성 또는 유사성이 있는 자산인지 여부와 쟁점아파트 상속개시일 전 2년 이내의 유사매매사례가액이 존재하는지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 상속재산가액을 산정하여 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.