청구인의 쟁점토지 취득대금 잔금청산일이 불분명하므로, 처분청이 등기접수일을 취득시기로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
청구인의 쟁점토지 취득대금 잔금청산일이 불분명하므로, 처분청이 등기접수일을 취득시기로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점토지의 취득당시 매매계약서상 잔금일은 2002.10.30.로 명시되어 있고 실제 잔금청산일이 2002.11.5.이므로 취득시기는 2002.11.5.로 보아야 함에도 취득시기를 등기접수일인 2008.7.21.로 보고 장기보유특별공제 및 토지수용감면을 배제한 것은 부당하다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 전소유자인 정OOO으로부터 취득할 당시 매매계약서상 거래대금 OOO원 외에 OOO원을 추가로 지급하였으므로 실지취득가액은 OOO원으로 보아야 한다.
(3) 전소유자 정OOO의 채권자 고OOO이 청구인 및 정OOO을 상대로 사해행위취소소송을 제기하자 청구인은 고OOO에게 합의비용 OOO원을 지급하고 소송을 종결지었으며, 청구인이 쟁점토지를 취득하기 위해 소유권이전등기이행소송 등 각종 소송을 수행하면서 소요된 변호사 비용 OOO원, 쟁점토지의 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 “부동산실명법”이라 한다) 위반에 따른 과징금 OOO원 등은 취득에 소요된 불가피한 비용이므로 필요경비로 인정하여야 한다. (가) 전소유자 정OOO은 OOO원을 수령한 이후에도 청구인에게 소유권등기이전절차를 이행하지 아니하였고, 이에 청구인은 정OOO을 상대로 수원지방법원 성남지원에 소유권이전등기절차이행청구 소송을 제기하여 승소(2004가합977, 2004.4.23.)하였으나, 정OOO의 채권자 고OOO이 쟁점토지 매매와 관련하여 수원지방법원 성남지원에 사해행위취소 소송을 제기하였다. 청구인이 위 사해행위취소 소송에서 승소(2006가합32646, 2007.7.6.)하자, 고OOO은 2007.8.27. 서울고등법원에 항소하였는바, 청구인은 소송이 대법원까지 이어질 가능성이 있다고 판단하여 화해비용으로 OOO원을 고OOO에게 지급하였고, 고OOO은 2008.7.21. 소를 취하하였다. (나) 청구인은 쟁점토지의 소유권이전과 관련한 소송과정에서 아래 <표2>와 같이 변호사 비용으로 OOO원을 지급하였다. 2007.2.5. OOO주택산업 주식회사(이하 OOO주택산업”이라 한다)가 최OOO 변호사에게 입금한 이유는 청구인이 OOO의 대표이사로 있었기 때문이다. <표2> 변호사비용 지급 내역 (OO: OO) (다) 경기도 하남시장은 청구인이 2002년 쟁점토지의 소유권을 취득하였 음에도 청구인 명의로 등기하지 아니하였다고 하여, 2010.3.1. 청구인에게 부동산실명법 위반 과징금 OOO원(2012.8.14. OOO원을 감액)을 부과하였다. 청구인은 쟁점토지에 대한 각종 소송으로 인해 소유권이전등기를 할 수 없는 사정임에도 불구하고 경기도 하남시장은 이러한 사유를 인정하지 아니하고 과징금을 부과하였는바, 위 과징금은 쟁점토지를 지키기 위하여 취득에 소요된 불가피한 비용이므로 필요경비로 인정하여야 한다.
(1) 청구인은 OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)의 자금출처조사 당시 청구인 스스로 2009.1.5. 쟁점토지 취득대금 중 마지막 잔금 OOO원을 지급하였다고 소명하였고, 등기접수일은 2008.7.21.이므로 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에 해당하여 소유권이전등기접수일을 취득일로 본 처분은 달리 잘못이 없다.
(2) 청구인은 조사청의 자금출처 조사시에는 실지취득가액을 OOO원이라고 소명한 사실이 있고, 수원지방법원 소유권이전등기절차이행청구소송에 대한 판결서(2004가합977, 2004.4.23)에도 실지취득가액이 OOO원으로 기재되어 있으며, 추가로 지급하였다는 OOO원의 지급사실은 확인되지 아니하는 등 취득당시 매매계약서상 거래대금 외에 OOO원을 추가로 지급하였다는 주장이 입증되지 아니하므로 청구주장을 받아들일 수 없다.
(3) 청구인이 고OOO에게 지급하였다고 주장하는 화해비용, 쟁점토지 취득을 위해 지급하였다고 주장하는 소송관련 변호사비용, 부동산실명법 위반 과징금은 청구주장이 조사청의 자금출처조사 당시 소명내용과 상반되거나 지급증빙이 없거나 취득관련 비용으로 볼 수 없는 등의 사유로 필요경비로 인정할 수 없다. (가) 청구인은 조사청의 자금출처조사 당시 고OOO에 지급한 OOO원에 대하여 정OOO에 대한 취득대금중 잔금을 지급한 것이라고 소명한 사실이 있으므로, 이를 고OOO에게 화해비용으로 지급하였다는 심판청구주장을 인정할 수 없고, 또한, 법적인 지급의무 없이 지급한 비용에도 해당하므로 필요경비로 볼 수 없다. (나) 청구인이 주장하는 소송비용 OOO원은 해당 소송이 쟁점토지의 소유권확보에 필요한 소송이라는 입증도 없고, 소송비용을 청구인이 지급할 의무가 있는지도 불분명하여 필요경비로 볼 수 없다. 특히 변호사 비용이라고 주장하는 금액 중 OOO원은 청구인이 아닌 OOO주택산업이 2007.2.5. 변호사에게 송금한 것으로서 청구인이 부담할 소송비용인지 불분명하고, 법적인 지급의무 없이 지급된 비용에도 해당하여 필요경비로 볼 수 없다. 기타 OOO원의 소송비용은 청구 외 안OOO가 제기한 소송(2009나70793호, 2008가합 116015호)으로 해당 소송이 쟁점토지의 소유권확보에 필요한 소송인지 등에 대한 입증이 없어 이 부분 청구도 이유 없다. (다) 쟁점토지의 부동산실명법위반에 따른 과징금 OOO원은 법적인 지급의무 없이 지급된 비용이므로 필요경비에 해당하지 아니한다.
① 쟁점토지 취득시기를 등기접수일로 보아 과세한 처분의 당부
② 매매계약서상 거래대금 외에 추가로 지급하였다는 OOO원을 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부
③ 화해비용, 변호사비용, 부동산실명법위반 과징금 등 필요경비 인정여부
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (이하 생략) 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
2. 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득
② 거주자가 제1항 제1호에 따른 공익사업의 시행자 및 같은 항 제2호에 따른 사업시행자(이하 이 조에서 "사업시행자"라 한다)로 지정되기 전의 사업자(이하 이 항에서 "지정 전 사업자"라 한다)에게 2년 이상 보유한 토지등(제1항제1호의 공익사업에 필요한 토지등 또는 같은 항 제2호에 따른 정비구역의 토지등을 말한다. 이하 이 항에서 같다)을 2012년 12월 31일 이전에 양도하고 해당 토지등을 양도한 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고(예정신고를 포함한다)를 법정신고기한까지 한 경우로서 지정 전 사업자가 그 토지등의 양도일부터 5년 이내에 사업시행자로 지정받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 이 경우 감면할 양도소득세의 계산은 감면율 등이 변경되더라도 양도 당시 법률에 따른다.
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인과 정OOO이 2002.3.20. 작성한 쟁점토지 매매계약서에 의하면, 매매대금은 OOO원이고 계약금 OOO원은 계약시 지급하고 영수한 것으로 기재되어 있으며, 중도금 OOO원은 2002.6.30., 잔금 OOO원은 2002.10.30.에 지불하기로 되어 있고, 영수증 2매에 의하면, 중도금 OOO원은 2002.6.30., 잔금 OOO원은 2002.11.5. 수령한 것으로 기재되어 있으나, 쟁점토지 등기부등본에는 2002.3.20. 매매를 원인으로 하여 2008.7.21. 소유권이전등기가 등기접수된 것으로 나타난다. (나) 청구인이 전소유자 정OOO을 상대로 제기한 소유권이전등기소송에 대한 수원지방법원 성남지원 제1민사부의 판결서(2004가합977, 2004.4.23. 선고)에 의하면, 청구인은 2002.3.20. 쟁점토지의 전소유자인 정OOO으로부터 쟁점토지를 OOO원에 매수하는 계약을 체결하고, 2002.10.30.까지 대금을 모두 지급하였으므로 쟁점토지의 소유권이전등기절차를 이행하라는 내용이 나타나나, 처분청이 확인한 내용에 의하면 위 소송 당시 정OOO은 구치소에 수감중이어서 무변론에 의해 판결이 선고된 것으로 나타난다. (다) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 조사청은 청구인이 1998.1.1.부터 2008.12.31.까지 취득한 재산에 대하여 자금출처조사(2011.4.4.부터 2011.5.9.까지)를 실시하였고, 당시 청구인은 쟁점토지 취득대금 중 마지막 잔금 OOO원을 2009.1.5. 고OOO에게 지급하였다고 소명한 사실이 있는 것으로 나타난다. (라) 장기보유특별공제 및 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 적용여부에 대한 처분청 조사내용은 다음과 같다.
1. 보금자리주택건설 등에 관한 특별법제27조에 따라 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31.이전인 토지 또는 취득일이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지는 소득세법 제104조의3 에서 정하고 있는 비사업용 토지로 보지 아니하나(부동산거래-531, 2010.4.9.), 쟁점토지의 취득일은 2008.7.21.로 쟁점토지 사업인정고시일인 2009.6.3.로부터 5년 이전인 토지에 해당하지 않아 비사업용토지에서 제외되지 아니하며, 또한 청구인은 농지소재지에서 재촌․자경한 사실이 없으므로 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당하여 장기보유특별공제가 적용되지 아니한다.
2. 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2012.12.31. 이전에 국가 등에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제77조 에서 정하는 “공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면” 규정에 따라 양도소득세의 100분의 20에 상당하는 세액을 감면하는 것이나, 쟁점토지의 취득일은 사업인정고시일로부터 2년이 경과하지 않아 해당 감면규정이 적용되지 아니한다. (마) 살피건대, 청구인은 쟁점토지 취득대금 중 잔금을 2002.11.15. 지급하였으므로 쟁점토지 취득시기는 2002.11.15.이라는 주장이나, 영수증 외에 실제 쟁점토지 취득대금을 전부 지급하였다는 객관적인 증빙이 제시되지 아니하였고, 매매계약서상 매매대금 외에 추가로 대금을 지급하였다고 주장하기도 하고, 조사청의 자금출처조사 당시에는 2009.1.5. 잔금을 지급하였다고 주장하기도 한 점으로 보아 청구인의 주장을 그대로 받아들이기 어렵고, 따라서 실제 잔금이 청산된 날이 언제인지 불분명하다고 보이므로 등기접수일인 2008.7.21.을 쟁점토지 취득시기로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 살펴보면, 청구인은 전소유자 정OOO에게 취득당시 매매계약서상의 거래대금 OOO원 외에 추가로 OOO원을 지급하였다는 주장이며, 관련 증빙으로 자기앞수표 9매 사본을 제출하였으나, 변경계약서나 합의서 또는 영수증 등이 제시된바 없고, 자기앞수표가 청구인이 정OOO에게 쟁점토지 관련 취득대금으로 지급한 것인지도 확인되지 아니하며, 조사청의 자금출처조사 당시 청구인은 쟁점토지 취득가액이 OOO원이라고 하여 소명한 사실 등에 비추어 쟁점토지 취득대금으로 OOO원을 추가로 지급하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(3) 쟁점③에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 전소유자 정OOO의 채권자 고OOO이 사해행위취소소송을 제기하였기 때문에 소송 장기화에 따른 손해 등을 감안하여 화해비용 OOO원을 지급하였고, 관련 소송을 위한 변호사 비용 OOO원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서, 청구인이 정OOO을 상대로 제기한 부동산처분금지가처분 소송 결정서(수원지방법원 성남지원 제1민사부 결정, 2002카합307, 2002.8.6), 청구인이 정OOO을 상대로 제기한 소유권이전등기 소송 판결서(수원지방법원 성남지원 제1민사부 판결, 2004가합977, 2004.4.23. 선고), 고OOO이 정OOO과 청구인을 상대로 제기한 매매계약무효확인 소송 판결서(수원지방법원 성남지원 제1민사부 판결, 2006가합3246, 2007.7.6. 선고), 2007.12.4. 서울고등법원 종합접수실에 접수된 고OOO의 항소이유서(2007나79802 매매계약무효확인), 고OOO이 서울고등법원 민사제6부에 제출한 소취하접수증명원, 고OOO이 작성한 것으로 기재된 영수증, 변호사 최OOO가 작성한 영수증 등을 제시하였다. (나) 먼저, 고OOO에게 지급하였다는 OOO원을 필요경비로 볼 수 있는지 살펴보면, 청구인이 조사청의 자금출처조사 당시 2008.9.16.부터 2009.1.5.까지 고OOO에게 쟁점토지 잔금으로 OOO원을 지급하였다고 소명한 사실이 있고, 전소유자에 대한 소유권이전등기청구소송 및 고OOO이 제기한 사해행위취소소송에서 승소하였음에도 화해대금으로 OOO원이나 되는 거액을 지급하였다는 주장을 납득하기 어렵고 실제 쟁점토지 취득을 위한 화해대금으로 지급한 것인지 객관적으로 확인되지 아니하며, 설령 화해비용으로 지급하였다고 하더라도 법적 지급의무가 있다고 보기 어려우므로 이를 양도자산의 필요경비로 보기는 어렵다고 판단된다. (다) 다음으로 변호사 비용 OOO원을 필요경비로 인정할 수 있는지 살펴보면, 2007.2.5. 최OOO변호사에게 송금한 OOO원은 청구인이 아닌 OOO주택산업이 송금한 것으로 나타나므로 청구인이 지급한 필요경비로 볼 수 없고, 기타 비용도 쟁점토지 취득과 관련한 비용인지, 실제 지급하였는지 객관적으로 확인되지 아니하므로 양도자산의 필요경비로 인정하기 어렵다고 할 것이다. (라) 한편, 청구인은 부동산실명법위반 과징금도 양도자산의 필요경비로 인정하여야 한다는 주장을 하고 있으나, 부동산실명법위반 과징금은 소득세법 시행령 제163조 에 양도자산의 필요경비로 규정되어 있지 아니하므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.