시가 평가기간 밖의 매매사례가액 등은 시가로 인정할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.5.11. 모(母) 강OOO(이하 ‘피상속인’ 이라 한다)의 사망으로 취득한 OOO 882-11 소재 단독주택(대지: 99.1㎡, 건물: 지하1층-지상 2층 연면적 153.56㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)의 1/3 지분을 2011.2.25. 양도하고 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도차손 OOO원을 신고하였다.
• 나. OOO세무서장은 2012.1.2.～2012.4.10. 기간 중 피상속인에 대한 상속세를 조사하여, 상속인들(청구인을 포함한 3인으로서 이하 “청구인등”이라 한다)이 당초 신고(2010.11.30.)한 쟁점주택 평가액 OOO원을 부인하고 기준시가인 OOO원으로 평가(상속세는 당초 신고와 같이 미과세)하여 양도소득세 과세자료를 통보하였는바, 처분청은 쟁점주택의 기준시가를 취득가액으로 하여 2012.12.11 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인등의 상속세 신고시(2010.11.30.) 쟁점주택을 OOO원에 양도하는 매매계약이 거의 체결된 상태였고, 당시 쟁점주택에 대한 감정가액도 OOO원(2010.11.30.)이었던 점 등을 감안하여 2010.11.30. 쟁점주택을 OOO원으로 평가하여 상속세를 신고한 것이며, 이로부터 20일이 경과한 2010.12.20. 양수자와 당초 매매하기로 하였던 가액(OOO원)에서 OOO원이 할인된 OOO원에 양도하는 계약을 체결하게 되었다. 시가란 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미 하고 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함하는 것인바, 비록 1개 감정기관의 감정가액이라고 하더라도 이를 시가로 볼 수 있고(국심 2005광3065, 2006.2.22.), 소급 감정가액이라 하더라도 가격시점과 감정평가서 작성일자 기간 중 가격변동이 없었다면 특별한 사정이 없는 한 그 감정가액도 시가로 인정할 수 있다(대법원89누6907, 1990.6.26. 참고). 따라서, 쟁점주택에 대한 감정가액 OOO원(2010.5.31.을 시점으로 하여 2012.5.4. 소급감정), OOO원(2010.11.30.)과 당시 쟁점주택 기준시가 추이 등을 감안할 경우 쟁점주택의 취득가액을 OOO원으로 인정함이 타당하다 할 것이므로 이 건 처분은 취소 되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 상속받은 쟁점주택을 양도한 후 양도소득세 신고시 제시한 유사매매사례(OOO동 841-18, 330-2)의 가액은 쟁점주택과 면적, 위치, 기준시가 등이 같거나 유사하지 아니한 사례의 가액이어서 적용할 수 없는 것이고, 상속세 신고기한 종료일인 2010.11.30. 감정한 가액 또한 하나의 감정기관이 평가한 것이어서 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호가 규정한 ‘2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액’이 아니므로, 소득세법 시행령제163조 제9항에 따라상속세 및 증여세법제61조에 의한 기준시가를 취득가액으로 하여 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 취득(상속)당시 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택 등기부등본, 양도계약서, 양도소득세 신고서 및 상속세 조사복명서 등의 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인등은 2010.5.11. 상속을 원인으로 쟁점주택 각 1/3지분을 취득하였다가 그로부터 7개월 이상이 경과한 2010.12.20. 쟁점주택을 OOO원(청구인 지분: OOO원)에 양도하는 계약을 체결하고 2011.2.25. 이를 양도하였다. (나) 청구인은 청구인등이 쟁점주택을 OOO원(쟁점주택 시가라는 OOO원에 취득세 OOO원을 합한 금액으로서 청구인 지분은 OOO원임)에 취득한 것으로 하여 양도소득세 과세표준 OOO원을 신고하였다. (다) 한편, 청구인등은 2010.11.30. 쟁점주택을 OOO원으로 평가하여 상속세(과세표준 및 세액: 0원)를 신고하였다.

(2) 상속세 조사복명서 등의 심리자료에 나타나는 청구인등에 대한 상속세 조사내용을 보면 다음과 같다. (가) 청구인등은 아래 <표1>과 같이 쟁점주택만을 상속재산으로 하여 상속세 과세표준 및 세액 0원을 신고하였고, 상속세 조사결과 다른 적출사항에도 불구하고 쟁점주택을 기준시가로 평가함에 따라 상속재산가액이 오히려 OOO원이 감액되었고, 과세표준 및 세액도 여전히 0원이었다. OOOOOOOOOO OOO OO O OOOO (OO: O) O」OOOOO OOO OOOO O OOOOO OOOOO (나) 쟁점주택의 경우 아래 <표2>와 같은 부동산 실지거래가액을 근거로 매매사례가액 OOO원으로 신고한 것으로 보고, 쟁점주택과 비교대상주택이 면적․위치․용도, 기준시가 등이 같지 않아서 유사한 경우로 볼 수 없고 기타 시가로 볼 수 있는 가액도 없다는 이유로 이를 부인하고 기준시가(OOO원)로 경정한 것이다. OOOOOOOOOO OOO OOO OOO OOOO (OO: O, OO)

(3) 이에 대하여 청구인이 제시하는 증빙에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점주택 양도 전인 2010.11.30.에 작성된 쟁점주택에 대한 OOO감정평가법인(주)의 감정평가서를 보면, 2010.11.30.을 가격시점으로 감정한 가액이 OOO원, 감정목적이 일반거래(시가참고용)로 기재되어 있는데, 청구인등은 동 감정가액에도 불구하고 2010.11.30. 쟁점주택을 OOO원으로 평가하여 상속세를 신고한 것이며, 쟁점주택 양도 후인 2012.5.4. 작성된 쟁점주택에 대한 ㈜OOO감정평가법인 북부지사의 감정평가서를 보면, 2010.5.31.을 가격시점으로 하여 2012.5.4. 감정한 가액이 OOO원으로, 감정목적이 일반거래(시가 참고용)로 기재되어 있다. (나) 청구인등이 최OOO에게 쟁점주택을 양도한 매매계약서(2010.12.20.)를 보면 양도가액이 OOO원으로 기재되어 있다. (다) 청구인은 쟁점주택을 2010년 7월부터 양도를 하려하였고 2010년 11월경 OOO원으로 매매하려고 하였으나 양수자측의 자금사정으로 당초 양도하기로 한 가액에서 OOO원을 차감한 OOO원에 2010.12.20. 양도하게 된 것이고, 쟁점주택의 기준시가가 2010.1.1., 2011.1.1. 모두 OOO원으로 동일한 점 등을 보면 기간 중 가액의 변동이 없었던 사정이 인정되므로 쟁점주택 양도가액을 그 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있다.

(4) 살피건대, 처분청은 쟁점주택의 취득가액을 기준시가로 하여 이 건 양도소득세 과세처분을 하였고, 청구인은 매매사례가액인 쟁점주택 양도가액을 취득가액으로 하여야 한다는 주장인바, (가) 소득세법제97조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제163조 제9항은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액도 자산 취득에 든 실지거래가액에 의하여야 하고, 상속받은 자산은 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있으며, 상속세 및 증여세법제60조 제2항과 제3항, 제61조 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제49조 제1항은 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 등을 시가로 인정하되, 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우 주택은 기준시가(개별주택가격)에 의하도록 규정하고 있다. (나) 청구인은 쟁점주택 거래(양도)가액을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나 이는 상속개시일(2010.5.11.)로부터 6개월 이내의 기간이 아니라 7개월 이상이 경과한 2011.12.10.에 거래된 것으로 위 법령이 규정하는 매매사례가액으로 인정할 수 없으며, 이를 뒷받침하기 위하여 제시한 감정가액 또한 동 기간 내에 감정이 되지 아니하는 등의 사정으로 시가로 인정할 수 없고, 달리 시가로 인정할 수 있는 가액이 확인되지도 아니하는 이상 기준시가를 쟁점주택의 취득가액으로 인정함이 타당하다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 기준시가에 의해 계산하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.