청구인이 제시한 출금내역은 지급시기 및 금액이 일치하지 아니하고, 전 소유자가 오래전 일이라 기억나지 않는다고 진술하고 있으며, 쟁점부동산의 중개인도 중개한 사실은 인정하고 있으나 매매계약서를 작성한 기억은 없다고 진술하는 점 등으로 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액에 대한 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인이 제시한 출금내역은 지급시기 및 금액이 일치하지 아니하고, 전 소유자가 오래전 일이라 기억나지 않는다고 진술하고 있으며, 쟁점부동산의 중개인도 중개한 사실은 인정하고 있으나 매매계약서를 작성한 기억은 없다고 진술하는 점 등으로 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액에 대한 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 OOO만원에 취득하였다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 취득 당시 지인인 청구외 함OOO과 함께 투자를 하였고 함OOO의 딸인 김OOO을 명의자로 하여 등기하였으며 관련 서류는 함OOO이 보유하기로 하였으나, 쟁점부동산을 청구인 명의로 이전하면서 실계약서 등 관련서류를 넘겨받지 못해 취득시 계약서 등을 보관하고 있지 않으며 이러한 사실은 처분청에서도 인정하고 있다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 유OOO으로부터 OOO만원에 매수하였으며 매매대금은 함OOO에게 수표로 지급(당시 쟁점부동산과 함OOO 명의 다른 유사물건의 매매를 함OOO이 주관함)하였다. 당시 OOO상가의 매매거래는 통장에 의해 입금하는 것 보다 당사자가 만나서 현금이나 수표로 지급하는 것이 관례였으며 쟁점부동산도 청구인이 함OOO에게 현금을 주고 함OOO이 유OOO에게 현금(수표)으로 지급하였다. (다) 함OOO은 쟁점부동산을 취득할 당시 청구인과 함께 공동으로 투자한 사실상 취득거래를 주관한 사람이다. 처분청의 세무조사기간 중 청구인이 연로하여 청구인의 아들 청구외 최OOO이 함OOO에게 사실 확인을 수차례 요청하였으나 청구인과 과거의 소원한 관계 때문에 협조를 거부하고 있다. 그러한 사유로 청구인의 아들 최OOO이 함OOO과 대화내용을 녹취하였으며 동 녹취록을 보면 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 OOO억원(함OOO과 각각)을 나누어서 지급하였음을 인정하고 있다.
(2) 양도소득세 과세표준계산시 취득가액을 추계결정하는 경우에는 매매사례가액을 우선적으로 적용하여야 한다. (가) 쟁점부동산과 청구인이 매매사례가액 대상으로 지목한 같은 상가 OOO호(이하 “매매사례부동산”이라 한다)는 OOO종합상가 건물에 소재하고 있으며 매매사례부동산은 각 동별로 거리가 떨어져 소재하는 별도의 건물이 아니며 동일한 건물의 연속으로 계단을 기준으로 동을 구분하고 있다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 취득하면서 함OOO과 공동으로 투자를 하였으며 같은 시기에 동일한 금액의 상가를 각각 2분의 1 비율로 자금을 투자하였고, 등기 명의를 쟁점부동산은 함OOO의 딸 김OOO으로 하였고, 매매사례부동산은 함OOO으로 하였다. 매매사례부동산은 청구인과 함OOO이 동일한 시기에 동일한 금액으로 공동으로 투자한 상가이며 이에 대하여는 처분청에서도 인정하고 있고 함OOO의 진술에서도 확인할 수 있다. 함OOO은 매매사례부동산을 2010.6.에 양도하였으며 실지거래가액에 의해 양도소득세를 신고하였고 취득가액은 OOO만원으로 하여 신고내용대로 결정되었다. 따라서 함OOO의 매매사례부동산은 청구인의 쟁점부동산과 취득시가가 동일하고 면적이나 위치 및 용도가 거의 유사하므로 쟁점부동산의 취득 당시 매매사례가액으로 적용함이 타당하다.
(1) 쟁점부동산의 취득가액이 OOO만원이라는 주장에 대하여, (가) 청구인은 쟁점부동산을 전전소유자인 유OOO으로부터 OOO만원에 취득하였다고 주장하며, 증빙서류로 청구인의 OOO은행 계좌(OOO-OO-OOOOOO)의 2004.11.부터 2005.4.까지의 기간 동안 OOO만원 이상 현금으로 출금한 내역(합계 OOO만원)을 제출하였고, 그 금액이 쟁점부동산과 다른 상가 1개를 취득하기 위하여 지출하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 제시한 출금내역은 지급시기 및 지급금액이 일치하지 않고, 또한 출금 후 쟁점부동산의 취득대금으로 사용되었다는 입증할만한 근거가 없으며, (나) 청구인의 아들 최OOO이 함OOO과의 대화내용을 녹취하여 제출하였으나, 녹취 내용에 쟁점부동산에 대하여 취득대금으로 OOO만원을 지급하였다는 구체적인 언급을 확인할 수 없고, 당사자 간의 합의하에 이루어진 녹취인지, 녹취 당시 주변상황이나 여건 등에 대하여 그 신빙성에 의문이 제기되므로 쟁점부동산의 취득가액에 대한 객관적인 증빙자료가 될 수 없다.
(2) 쟁점부동산의 취득가액을 추계결정함에 있어 함OOO이 동일한 날 취득한 매매사례부동산에 대한 매매사례가액을 우선 적용해 달라는 주장에 대하여, (가) OOO종합시장내 상가의 시세를 검토해 보면 OOO동 2086(9.92㎡)의 경우 2005.9. 거래금액이 OOO억원으로 확인되고, OOO동 2046호(7.47㎡)와 2047호(7.47㎡)의 경우 2004.4. 거래금액이 OOO으로 확인되는 등, OOO종합상가라는 특수성으로 인해 상가의 위치에 따라 시세 차이가 OOO억원에서 OOO억원 등으로 크게 나타나고 있으며, 쟁점부동산과 매매사례부동산은 동도 다르며 층수도 다르고 면적 또한 차이가 있어 매매사례가액을 적용하기에는 무리가 있으며, (나) 매매사례가액의 적용에 있어서 시가는 특수관계자 이외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수한 관계자가 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에 적용하는 것으로서, 동일 날짜에 쟁점매매사례부동산을 취득한 함OOO은 청구인과는 지인 관계로 상가를 공동으로 취득하고자 도모하던 사람으로 매매사례가액의 적용사례로는 부적합하다고 판단된다.
① 처분청은 쟁점부동산의 실지 취득가액을 확인할 수 없어 기준시가로 환산하여 취득가액을 결정하였으나, 실지 취득가액이 관련인의 진술에 의하여 OOO만원으로 확인되었으니 OOO만원을 실지 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 결정하여야 한다는 청구주장의 당부
② (예비적 청구) 취득가액을 추계결정하는 경우에는 매매사례가액을 우선적으로 적용하여야 하므로, 관련인 함OOO이 동일한 날 취득한 쟁점매매사례부동산을 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 쟁점부동산에 대하여 청구인이 취득가액을 OOO만원으로 하여 신고한 양도소득세 신고 내용을 처분청에서 OOO만원으로 환산한 취득가액으로 경정결의한 내용이 아래 <표1>과 같이 나타난다. OOOOOOOOOO OOOOO OO O OOOO OO
(2) 처분청의 양도소득세 재조사 종결복명서에 의하면 아래와 같은 내용들이 기재되어 있다. (가) 취득가액 확인에 대한 조사내용으로서,
1. 전 소유자 김OOO에 확인한바 붙임 문답서와 같이 취득 및 양도시기가 지금으로부터 7년전 일이라 대부분의 내용을 ‘기억이 잘 나지 않는다’로 일관하고 있으며, 또한 상기 양도와 관련된 모든 서류는 보관하고 있지 않다고 진술하며, 전전 소유자 유OOO에게 쟁점 거래와 관련하여 확인한바, 김OOO과 이OOO의 일로서 타인의 이해관계에 얽매이고 싶지 않다며, 거래는 청구인과 한 것으로 기억하며 정확한 양도가액의 진술을 거부하고 있 으며, 당시는 기준시가 신고체제라 부동산매매계약서에 대한 큰 의미가 없어 신고된 계약서 이외 다른 계약서는 작성한 사실이 없다고 한다.
2. 부동산 중개인으로 추정되는 OOO종합시장 상가 내 OOO중개사무소 김OOO에게 확인한바, 김OOO도 중개한 사실은 인정하는 것 같으면서도 계약서를 작성한 기억은 없다면서 진술을 거부하고 있으나 상가 시세는 위치나 1, 2층에 따라 많은 차이가 있다고 구술하며 정확한 시세에 대하여는 구술하지 않으며,
3. 청구인에게 쟁점거래와 관련하여 추가로 확인할 내용이나 서류의 제출을 요구하였으나 더 이상 제시하지 못하며 쟁점거래와 관련된 전반적인 사항을 자세하게 서술한 진술서를 제출하여 검토한바, 2005.5.경 청구인은 김OOO의 모친 함OOO과 OOO종합시장의 쟁점부동산과 쟁점매매사례부동산을 공동으로 취득하였다가 서로의 선택에 의해 쟁점부동산은 청구인이 소유하기로 하였으나 명의는 함OOO의 딸 김OOO으로 등기하였고, 쟁점매매사례부동산은 함OOO이 소유하기로 하여 함OOO으로 등기를 하였다고 주장한다. 취득 당시 청구인이 주로 사용하던 OOO은행 계좌(OOO-OO-OOOOOO)를 제출하여 검토한바, 쟁점부동산 취득기간에 출금된 금액이 OOO만원으로 확인되며 출금인이 명시되지 않은 상태이나 청구인은 쟁점부동산의 취득 대금으로 지급하였다고 주장한다.
4. OOO종합시장 내 상가의 시세를 검토해 보면, OOO동 2086(9.92㎡)의 경우 2005.9. 거래금액이 OOO억원으로 확인되고, OOO동 2046호(7.47㎡)와 2047호(7.47㎡)의 경우 2004.4. 거래금액이 OOO으로 확인되는 등 상가의 위치에 따라 시세 차이가 OOO억원에서 OOO억원 등으로 크게 나타나고 있는 실정이며, 등기부등본에 의하면 전전 소유자 유OOO이 2001년 취득당시 OOO상가 OOO금고로부터 대출시 채권최고액이 OOO만원이 설정되어 있는 것으로 확인된다. (나) 조사자 의견으로서,
1. 전 소유자 김OOO의 사실확인 거부, 전전 소유자 유OOO의 정확한 거래가액 확인 거부, 중개인 김OOO의 사실확인 거부 등으로 실지 취득가액을 확인할 수 없는 상황이고, 주변상가의 거래가액이나 등기부등본 상의 채권최고액, 부정확하나 전전 소유자의 대략적인 양도가액OOO의 진술 등으로 보아 OOO만원의 취득가액은 신빙성이 없고, 당시 신고체제인 기준시가를 기준으로 작성한 계약서로 확인되는 등 실지 취득가액을 확인할 수 있는 방법이 없는 상황으로 소득세법 제114조 제7항 (양도소득세 과세표준과 세액의 결정)에 따라 기준시가로 환산하여 취득가액을 결정하고, 청구인의 주장과 전전 소유자 유OOO의 확인내용과 같이 김OOO의 부동산 명의신탁에 대하여 관할구청에 통보하고 조사종결하고자 한다고 기재되어 있다.
(3) 처분청에서 2012.9.5. 김OOO으로부터 받은 문답서의 주요내용이 아래와 같이 기재되어 있으나, 질문의 대부분을 기억이 나지 않는다고 답변하고 있다. (가) 쟁점부동산 거래와 관련하여 계약서를 작성한 사실은 정확하게 기억이 안 나며, 매수인, 매도인 란에 도장은 찍은 사실이 있으며, 신고된 계약서 이외에 다른 계약서를 작성한 사실은 기억이 안 나며, 다른 계약서를 본 적은 기억이 안 나며, 쟁점거래와 관련하여 보관하고 있는 서류는 양도신고 후 필요가 없어 보관하고 있지 아니하며, 취득할 당시 취득대금은 기억이 안 나며, 당시 OOO종합시장의 상가 시세 등이 있는데 얼마에 취득하고 얼마에 양도했는지는 기억이 안 난다고 답변하고 있다. (나) 청구인의 주장은 청구인이 쟁점부동산을 취득하고 어머니 함OOO에게 등기이전을 부탁하여 본인의 이름으로 등기하였다는 사실에 대하여 그것은 맞지 않는 주장이며, 제가 취득할 당시 OOO종합시장 2층에 소재하는 OOO금고에 가서 대출한 적은 있으나 대금을 송금한 기억은 안 나며, 취득대금은 얼마이며 대금은 어떻게 지급하였는가에 대하여 기억이 나지 않기에 신고된 계약서 내용대로라고 생각되며, 대금은 어떤 식으로 지급하였는지 기억이 나지 않으며, 신고된 계약서가 있는데 기억이 나지 않는다고 하는 이유로는 계약서 내용을 제가 다 기억을 하지 못하며 신고된 서류가 있다면 서류를 근거로 하여야 한다고 답변하고 있다. (다) 양도와 관련하여 양도대금은 얼마이며 대금은 어떻게 영수하였는가에 대하여, 기억이 나지 않으며 계약서대로 영수하였으며 현금이나 수표를 받은 기억도 안 나고 받아서 통장에 입금한 기억도 없으며, 당시 계약서는 너무 오래되어 누가 작성 하였나 기억이 나지 않으며, 계약서 작성은 OOO종합시장 내 상호 미상의 부동산중개소(김OOO이 운영하는)서 작성한 것 같으나 정확하지는 않으며, 계약서를 작성할 때 청구인은 봤으나 유OOO은 본적이 없으며, 당사자를 본적이 없는데 계약서 도장은 부동산중게소에 가서 어머니 말씀을 듣고 계약서에 도장을 내가 찍었는지 어머니가 찍었는지 정확히 기억을 못한다고 답변하고 있다. (라) 쟁점부동산은 어머니 소개로 취득하였으며, 청구인을 알게 된 것은 당시 같은 아파트에 살고 있었으며 상기 외 다른 부동산 거래시에도 어머니와 같이 사고 팔고 한 적이 있다고 답변한 내용이 기재되어 있다.
(4) 청구인은 2005.4.9. 쟁점부동산을 김OOO 명의로 취득하였으나 실제 잔금 지급시기와 일치하지는 않으며, 취득대금으로 지출하였다며 2004.8.30.부터 2005.5.17.까지의 기간 동안 청구인의 OOO은행 계좌(OOO-OO-OOOOOO)의 거래내역서를 제출하였으며 출금명세 중 OOO만원 이상 발췌한 금액은 아래 <표2>와 같다. OOOOOOOOOO O,OOOOO OO OO OO
(5) 청구인은 함OOO이 쟁점부동산의 취득과 관련하여 증빙서류 제출 등의 협조를 해주지 아니하여 청구인의 아들 최OOO이 함OOO과 대화내용을 녹취하였다고 제출한 녹취록의 내용 중, 청구인이 취득가액이라고 주장하는 OOO억원이 대화 중에 나오나 명확히 확인되지 않는다.
(6) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 취득한 당시 지인인 청구외 함OOO과 함께 투자를 하였고 함OOO의 딸인 김OOO을 명의자로 하여 등기하였으며 관련 서류는 함OOO이 보유하기로 하여, 쟁점부동산을 청구인 명의로 이전하면서 실계약서 등 관련서류를 넘겨받지 못해 취득시 계약서 등을 보관하고 있지 않으나, 이러한 사실은 처분청에서도 인정하고 있듯이 쟁점부동산을 OOO만원에 취득하였다는 취지의 주장을 하고 있으나, (나) 처분청의 조사내용에 의하면, 청구인이 제시한 출금내역은 지급시기 및 지급금액이 일치하지 않고, 또한 출금 후 쟁점부동산의 취득대금으로 사용되었다는 입증할만한 근거가 없으며, 전 소유자 김OOO에 확인한바 제시된 문답서와 같이 취득 및 양도시기가 지금으로부터 7년전 일이라 대부분의 내용을 ‘기억이 잘 나지 않는다’로 일관하고 있으며, OOO중개사무소 김OOO도 중개한 사실은 인정하는 것 같으면서도 계약서를 작성한 기억은 없다면서 진술을 거부하고 있으며, 청구인의 아들 최OOO이 함OOO과 대화내용을 녹취하였다고 제출한 녹취록의 내용 중, 청구인이 취득가액이라고 주장하는 OOO억원이 대화 중에 나오나 명확히 확인되지 않는 점 등으로 볼 때, 실지 취득가액이 OOO만원이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(7) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산 취득에 든 실지거래가액인 취득가액으로 한다고 규정하고 있으며, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 볼 수 있도록 규정하고 있다. (나) 청구인은 쟁점부동산과 매매사례부동산은 OOO종합상가 건물에 소재하고 있으며 각 동별로 거리가 떨어져 소재하는 별도의 건물이 아니며 동일한 건물의 연속으로 계단을 기준으로 동을 구분하고 있고, 취득시가가 동일하고 면적이나 위치 및 용도가 거의 유사하므로 쟁점부동산의 취득가액을 매매사례부동산의 취득가액인 OOO만원으로 적용하여야 한다고 주장하나, 처분청의 조사내용에 의하면 OOO종합상가라는 특수성으로 인해 상가의 위치에 따라 시세 차이가 OOO억원에서 OOO억원 등으로 크게 나타나고 있으며, 쟁점부동산과 매매사례부동산은 동과 층이 다르고 면적 또한 차이가 있어 매매사례부동산의 취득가액을 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.