감정평가서에 의한 2개 감정가액의 평균액을 취득당시 시가로 봄이 합리적이다.

OOO세무서장이 2012.11.16. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2010.6.23. 부친 변OOO으로부터 상속받은 OOO 소재 토지 557.5㎡ 및 그 지상 건물 996.6㎡의 1/2지분(이하 “쟁점부동산이라 함)을 2011.7.5. 양도하고 2011.9.30. 양도소득세 신고시 양도가액(실지거래가액) OOO원, 취득가액(실지거래가액, 2개 감정가액의 평균액) OOO원으로 양도차익을 계산하여 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 상속개시일로부터 6월 이내에 작성된 2개의 감정가액이 존재하지 아니하므로(1개의 감정가액의 감정평가서 작성일이 평가기간으로부터 1일 경과함) 쟁점부동산의 취득(상속) 당시 시가로 볼 가액이 없다고 보고 취득가액을 기준시가로 평가(OOO원)하여 2012.11.16. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세 및 증여세법에서는 상속재산가액 평가시 시가로 볼 만한 가액이 없는 경우에 한하여 보충적 평가방법(부동산의 경우 기준시가)에 의하여 평가하도록 정하고 있는바, 상속인들간에 상속재산 분할에 참고하기 위하여 상속개시일로부터 6개월 이내에 쟁점부동산의 감정을 의뢰하여 얻은 2개의 감정가액이 존재하고 상속개시일 이후로 평가일까지 사이 부동산 현황에 변함이 없어 위 감정가액의 평균액은 쟁점부동산의 가치를 객관적이고 합리적으로 반영하는 시가로 볼 만하므로 이를 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 같은법 시행령 제163조 제9항 본문에 의하면 상속받은 재산을 양도하는 경우 취득당시 실지거래가액은 ‘상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액’으로 한다고 규정하고 있으며, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항, 같은법 시행령 제49조는 평가기준일 전후 6개월 이내 기간 중의 2개 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액이 시가로 인정된다고 규정하고 있는바, 청구인이 제시한 감정가액은 그 감정평가서 작성일이 평가기준일로부터 6개월을 경과한 것이어서 이를 시가로 볼 수 없으므로 감정가액으로 평가한 취득가액을 부인하고 기준시가로 취득가액을 평가하여 양도소득세를 부과한 처분에는 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 상속받은 쟁점부동산의 취득가액 산정시 평가기간(6개월) 이내의 1개 감정가액과 평가기간을 벗어난(1일 경과) 1개 감정가액의 평균액을 시가로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도소득의 필요경비 계산】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. <신설 1999.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31>

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 (3) 상속세및증여세법 제60조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (4) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2006.2.9, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2012.2.2>

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 감정가액 평균액으로 평가하여 양도소득세를 신고하였으나 처분청은 평가기간 이내 2개 감정가액의 평균액이 아니므로 이를 시가로 볼 수 없다고 보고 기준시가로 취득가액을 평가하여 아래와 같이 양도소득세를 과세하였다. OOOOOOOOOO OOOOOO OO OOOOO OOOOO OO

(2) 피상속인 변OOO에 대한 상속세조사종결복명서 등에 의하면, 상속인인 청구인 외 4인은 쟁점부동산 등 상속재산에 관하여 감정가액 평균액으로 상속재산가액을 평가하여 상속세 신고를 하였으나, 처분청은 평가기간 이내 2개 감정가액의 평균액이 아니므로 이를 시가로 볼 수 없다고 보고 기준시가로 상속재산가액을 평가하여 상속세를 과세하였다. OOOOOOOOOO OOOOOO OO OOO OOOOOOO

(3) 청구인 등 변OOO의 상속인들이 세무서 제출용으로 감정평가기관에 쟁점부동산에 대한 감정평가를 의뢰하여 얻은 감정평가내역은 아래 <표3>와 같은 바, OOOOOOOOOO OOOOOO 상속인들은 2010.10.21. 쟁점부동산에 대한 상속재산가액의 산정을 위해 2개의 감정평가기관에 쟁점부동산에 대한 감정을 의뢰하였고, 감정평가법인은 2010.12.22. 조사하여 2012.12.22., 2012.12.24. 감정평가서를 작성하여 상속인들에게 제출하였다.

(4) 청구인이 제출한 자료 등에 의하면 쟁점부동산의 평가기간을 전후하여 쟁점부동산의 가격변동에 영향을 미칠만한 특별한 사정은 없었던 것으로 보인다.

(5) 소득세법제97조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에 의하면, 상속받은 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에 의하도록 규정되어 있고, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항, 제61조 제1항, 동법 시행령 제49조 제1항에 의하면, 상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하며, 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 등을 시가로 인정하되, 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우 부동산은 기준시가를 시가로 보도록 규정하면서, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주변 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동에 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 동법 시행령 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는 바, 이는 시가로 볼 수 있는 매매사례가액 등의 범위를 확대함으로써 과세의 형평성을 제고하는 한편, 납세자의 권리를 보다 적극적으로 보호하고자 하는 취지로 보인다(조심 2011서1628, 2011.11.25. 참조).

(6) 이 건의 경우, 비록 쟁점부동산에 대하여 감정평가서의 작성일이 상속세 및 증여세법상 평가기간 내인 감정가액과 평가기간 밖인 감정가액이 한 개씩 존재하나, 둘 다 상속인들이 평가기간내에 감정의뢰하여 얻은 가액으로 양자 간에 평가방법, 평가가액에 큰 차이가 없고, 상속개시일부터 감정평가서 작성일까지 사이에 가격변동에 영향을 미칠 특별한 사정이 없는 점 등으로 보아 상속인들이 당초 상속세 신고시 상속재산가액 평가의 기초로 삼았던 2개 감정가액의 평균액을 쟁점부동산의 취득당시 시가로 봄이 합리적이라 할 것이다. 따라서, 쟁점부동산의 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.