쟁점토지는 공부상 청구인의 명의로 소유권이전 등기가 경료되어 있고, 청구인이 제시한 사실확인서는 사인 간에 작성된 것으로서 쟁점토지의 실제 소유자가 이정남이라는 것을 객관적으로 입증하기 어려운 점 등을 종합할 때, 쟁점토지의 실제 소유자는 ＊＊＊이라는 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점토지는 공부상 청구인의 명의로 소유권이전 등기가 경료되어 있고, 청구인이 제시한 사실확인서는 사인 간에 작성된 것으로서 쟁점토지의 실제 소유자가 이정남이라는 것을 객관적으로 입증하기 어려운 점 등을 종합할 때, 쟁점토지의 실제 소유자는 ＊＊＊이라는 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점토지의 명의수탁자일 뿐 실제 소유자는 이OOO이므로 쟁점토지 양도에 따른 양도소득세 납세의무는 이OOO에게 있다 할 것인데, 쟁점토지를 비롯한 OOO 대 388㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)와 같은 동 255-4 전 826㎡ 및 같은 동 255-5 대 496㎡는 대한성공회 OOO교회 교우인 조OOO가 학교법인 OOO에 기증한 것으로, 당초 대한성공회 OOO교회의 건축부지로 사용될 예정이었지만 교회건축비를 확보하기 위하여 그 중 일부를 당시 교회신자의 회장인 이OOO에게 매각하였고, 이에 이OOO은 전체 부지를 우선 매입한 후 위 OOO 토지는 다시 교회측에 기증하기로 하였지만, 토지 취득과정에서 1,000㎡ 이상의 농지는 농지취득자격증명이 있는 자만이 취득할 수 있음을 알게 되어 부득이 청구인의 명의를 사용함으로써 쟁점토지는 청구인 명의로, 쟁점외토지는 이OOO 명의로 각각 취득하였고, 이후 이OOO은 쟁점토지와 쟁점외토지를 모두 양도한 다음 그 대금 전부를 수령하였다. 이렇듯 쟁점토지에 대한 명의신탁은 이OOO이 학교법인 OOO 소유의 토지를 개발 및 분양하는 과정에서 관할사제인 청구인 명의를 사용함에 따라 발생한 것으로, 이는 OOO의 사업에 성공회 관할사제인 청구인이 본인의 명의사용을 거절하기가 어려워 사업진행을 위해 명의를 대여한 것일 뿐(토지의 양도 등에 관해 의사결정을 한 적은 없음) 조세회피목적의 고의성은 없었다 하겠고, 그렇다면 청구인이 명의사용을 허락한 잘못은 인정하지만 쟁점토지는 명의신탁관계에 있는 토지로서 실제 소유자는 이OOO이므로 그 양도에 따른 양도소득세 납세의무자 또한 청구인이 아닌 이OOO이라 할 것이어서 쟁점토지 양도가액의 적정성을 검토하기에 앞서 실질과세의 원칙에 따라 청구인에게 부과된 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.
(2) 설령 쟁점토지의 실제 소유자가 청구인이라고 인정한다 하더라도 쟁점토지의 실제 양도가액은 OOO원이 아니라 당초 신고가액인 OOO원이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 있다. 이OOO은 공부상 청구인 명의의 쟁점토지를 매각하는 과정에서 양수인인 신OOO이 자금사정을 이유로 잔금지급을 미루고 있어 이를 조속히 수령할 목적으로 양수인의 업계약서 작성 요청을 수락하였는데, 이러한 업계약서는 실제 매매계약서 외에 내부적으로 추가 작성된 것이지만 이후 양수인인 신OOO의 착오 또는 과실로 업계약서상의 매매대금이 쟁점토지 취득가액으로 신고된 것일 뿐 실제 거래가액은 아니라 할 것이다. 심판결정례를 보면, 신고가액이 사실과 다른 경우에는 재조사결과 실지거래가액으로 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 경정하도록 하고 있고(조심 2012서838, 2012.6.11.), 당초 업계약서를 작성한 경우 실지계약서상의 금액을 근거로 과세하도록 하고 있는데(조심 2008중2764, 2008.12.9.), 쟁점토지 양도 당시 이OOO은 쟁점외토지를 함께 양도하였고, 이는 원본 계약서대로 계약금 및 잔금이 입금된 이OOO의 금융거래내역(입금액 OOO원)과 양수인인 신OOO 명의로 소유권이전등기가 되어 있는 부동산등기부등본 및 2003.10.7. 수산업협동조합중앙회(OOO지점)의 공동담보로 근저당권설정등기가 되어 있는 사실 등에서 확인할 수 있다. 또한, 2004.1.1. 현재 쟁점토지와 쟁점외토지의 공시지가는 각각 OOO으로 개발제한구역인 쟁점토지의 가치가 쟁점외토지보다 낮을 수밖에 없고, 당시 양수인의 인감이 첨부된 부동산거래사실확인서에 의하여 실제 양도가액이 OOO원이라는 것을 알 수 있으므로, 실제 소유자인 이OOO의 금융계좌에 추가로 입금된 금액이 없는 이상 해당 계좌에 입금된 OOO원은 쟁점토지와 쟁점외토지 두 필지에 대한 매매대금이라 할 것이어서 쟁점토지의 실지거래가액은 당초 신고한 256,900천원이다.
(2) 한편, 청구인이 심판청구 당시 제출한 부동산매매계약서는 중개업자가 없는 ‘쌍방합의’에 의한 계약서로 확인되는 반면, 처분청이 조사결정 당시 활용한 부동산매매계약서는 중개업자OOO 서OOO의 확인 날인이 되어 있는 계약서로, 이에 ‘모든 특약사항은 쟁점외토지OOO 매매계약 특약사항과 동일하다’라고 기재되어 있는데, 이는 쟁점토지 외의 별개의 다른 토지, 즉 쟁점외토지가 있음을 전제로 한 쟁점토지에 대한 매매계약임을 알 수 있다. 또한, 처분청이 활용한 부동산매매계약서 하단부에 ‘본 계약서 이외 어떤 다른 이면계약서도 인정하지 않는다’라고 기재되어 있는데, 이에 대하여 OOO공인중개사무소는 이러한 계약서만이 쟁점토지에 대한 실질적인 매매효력이 있음을 표시하기 위하여 삽입하였다고 진술하고 있고, 중개업자로부터 받은 매매계약 당시의 ‘매물장부 사본’상에도 쟁점토지의 매물가액이 평당 전(田)/150만원(대지/평당/350만원)으로 확인되고 있으며, 쟁점토지 양수인인 신OOO은 2006.10.13. 이를 SH공사에 양도한 후 그 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였는데, 이는 거래당사자로서 쟁점토지에 대한 부동산매매계약 내용을 신뢰하고 이를 기초로 쟁점토지의 실제 취득가액으로 정당하게 신고한 것이라 하겠으므로, OOO원이 쟁점토지와 쟁점외토지를 일괄양도한 실지거래가액이라는 청구인의 주장은 사실관계에 전혀 부합되지 아니한다. 더구나 청구인은 양도소득세 조사기간 뿐만 아니라 납세고지일 이후까지도 양도소득세를 틀림없이 납부하겠다는 의사표시를 수차례 하였고, 청구인은 쟁점토지가 명의신탁자산이고 OOO원에 쟁점외토지의 양도가액이 반영되었다고 주장하면서도 이를 입증할만한 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으며, 이에 관한 금융자료 또한 보존기간 경과로 사실상 거래 추적이 곤란할 뿐더러 청구인의 주장은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 등 관련 실정법에서 규제하고 있는 허위계약서 작성 등 부정한 방법을 동원하여 이익을 취하는 것이므로 조세정의 실현을 위해서라도 허용하기 어렵다 하겠으므로, 쟁점토지 양수인인 신OOO이 제출한 부동산매매계약서상의 취득가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다.
(1) 쟁점토지가 명의수탁자산이라는 청구주장의 당부
(2) 쟁점토지 실지양도가액이 당초 신고한 OOO원이라는 청구주장의 당부
(1) 청구인은 2004.6.8. 쟁점토지를 양도한 후 2004.8.31. 그 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고․납부를 한 반면, OOO세무서장은 2007.7.20. 처분청에 청구인을 양도소득세 실가상이자로 통보하였고, 이에 처분청은 2012년 7월 청구인에게 대한 양도소득세 실지조사를 하였는데, 처분청의 양도소득세 조사종결(예정)보고서에는 “본 건은 OOO세무서에서 양도소득세 신고서 처리과정 중 후소유자 신OOO의 취득가액이 OOO원으로 통보된 실가상이자료로 사실확인을 위하여 조사 전환됨. 쟁점토지에 대하여 후소유자 신OOO의 취득가액이 OOO원으로 확인되며 청구인의 양도신고가액은 OOO원으로 OOO원 과소신고함. 위 내용에 대하여 부동산매매계약서 및 청구인으로부터 확인한바 양도가액 OOO원으로 확인되므로 취득가액 및 필요경비는 당초 신고내용대로 처리하고 양도가액 경정 후 조사종결하고자 함”으로 기재되어 있다.
(2) 청구인이 제시하고 있는 부동산매매계약서와 OOO세무서장이 처분청에 통보한 부동산매매계약서의 주요내용 및 이OOO의 금융거래내역OOO은 아래 <표1>, <표2>와 같다. OOOOOOOOOO O OOOOOOOO OOOO
(3) 쟁점토 지에 대한 근저당권설정 내역(일부 발췌)과 청구인이 제시하고 있는 쟁점외토지 관련 부동산 매매계약서 주요내용은 아래 <표3>, <표4>와 같다. OOOOOOOOOO OOOOO OO OOOOOO OO
(4) 청구인이 제시하고 있는 2004.6.8.자 신OOO의 부동산거래사실 확인서에는 “쟁점토지의 매매가액은 OOO원”이라고 하면서 “본인은 쟁점토지를 위 거래내용으로 거래한 사실을 확인함”이라고 기재되어 있고, 이에 인감증명서가 첨부되어 있다.
(5) 2013.3.4.자 이OOO의 사실확인서에는 “OOO 토지와 관련하여 실제 양도가액을 확인하기 위해 아래에서 본 거래의 전체적인 정황에 대한 사실을 확인해 드림. OOO 토지는 본래 학교법인 OOO의 소유임. 본인은 토지의 개발 및 분양을 위해 학교법인 OOO로부터 총 금액 OOO원에 쟁점토지, 쟁점외토지, OOO 토지를 매입하였고, 이를 개발 및 분양하는 과정에서 발생한 일임. 토지의 취득과정에서 쟁점토지, OOO 토지가 농지인 관계로 농지취득자격증명이 있는 OOO구민이 아니면 취득할 수 없음을 알게 되었고, 당시 본인이 출석하던 OOO교회의 관할사제였던 고OOO 신부의 명의를 사용해 취득할 수밖에 없었음. 이 과정에서 부득이하게 명의신탁이 이루어졌고 그 사실은 시인함. 따라서 쟁점외토지는 본인 명의로 취득하였고, 나머지 3필지는 고OOO 명의로 취득하였음. 이중 OOO 토지는 향후 OOO교회가 교회부지 마련을 위해 매입키로 한 것이나, 토지의 개발과정에서 일정 수준의 차익을 예상한 본인은 당시 교회건축을 희망하고 있던 OOO교회에 OOO 토지를 기증하였음. 또한, 쟁점토지는 양수인 신OOO에게, 쟁점외토지는 또 다른 매수인에게 각각 매각하였음. 하지만 양수인인 신OOO이 자금사정의 어려움을 토로하며 잔대금의 지급을 미루고 있었고, 본인은 잔대금의 조속한 수령을 목적으로 양수인의 업계약서 작성 요청을 수락해 주었음. 동 업계약서는 실제 매매계약서 외에 내부적으로 추가 작성된 것으로, 당시 양수인의 인감이 첨부된 사실확인서에서 실제 계약금액은 OOO원이라는 것을 확인할 수 있음. 하지만 양수인의 착오 또는 과실로 업계약서상의 매매대금이 쟁점토지의 취득가액으로 신고된 것으로 보이며, 이는 실제 거래가액이 아님. 따라서 쟁점토지의 실제 양도가액은 OOO원이라는 사실을 확인하여 드림”이라고 기재되어 있고, 이에 인감증명서가 첨부되어 있다.
(6) 2012년 작성한 것으로 되어 있지만 정확한 작성일자 미상인 고석영의 사실확인서에는 “본인은 이OOO의 토지인 쟁점토지에 대해 명의사용을 허락한 사실이 있음. 당시 교회에 거주하는 관할사제로서 농지취득요건을 갖추기 용이했고 교회의 건립을 위한 일이었기에 부득이하게 명의사용을 허락하게 되었음. 명의사용만을 허락한 것이므로 매매대금의 수령이나 양도소득세 신고는 모두 이OOO이 행하는 것으로 약속하였고, 실제 이OOO이 모두 적법하게 이행한 것으로 알고 있음. 이OOO과 양수인(신OOO)이 매매계약을 체결할 당시 본인도 계약당사자로 함께 있었으며, 동 계약에 관한 사항을 기억함. 오랜 시간이 흘러 당초 계약서를 분실한 상황이었으며, 세법에 무지하여 적절한 대처를 하지 못하고 있음. 뒤늦게라도 모든 증거를 수집하여 본 과세처분의 부당함을 밝히고자 하는 것이고, 당초 계약이 명의신탁으로 인한 것이며, 동 계약당시 업계약서가 작성되었다는 사실을 확인하여 드림”이라고 기재되어 있고, 이에 2003.2.14. 발급된 인감증명서가 첨부되어 있다.
(7) 청구인은 이 건 심리일 현재 OOO교회 관할사제로 재직하고 있지만 2000.8.14.부터 2005.2.20.까지 대한성공회 OOO 교회 관할사제로 재직하였고, 이OOO은 대한성공회 OOO교회 신자임은 재직증명서와 교적확인서 등에 의하여 확인된다.
(8) 소득세법(2004.12.31. 법률 제7319호로 개정되기 전의 것) 제1조 제1항 본문 및 제1호는 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인(이하 “거주자”라 한다)은 이 법에 의하여 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다고 규정하고 있고, 같은 법 제96조 제1항 본문 및 제5호는 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의하되, 다만 당해 자산이 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다고 규정하고 있다. (9) 소득세법 시행령(2005.2.19. 대통령령 18705호로 개정되기 전의 것) 제162조의2 제1항 본문 및 제1호부터 제5호까지는 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우, 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우 등으로 한다고 규정하고 있다. (10) 국세기본법 제14조 제1항 은 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다고 규정하고 있고, 그 제2항은 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 규정하고 있다.
(11) 먼저, 쟁점토지가 명의수탁자산이라는 청구주장을 살펴본다(쟁점①). 이 건의 경우, 청구인은 이OOO의 사실확인서 등을 제시하면서 쟁점토지의 실제 소유자는 이OOO이라고 주장하나, 청구인과 이OOO 사이에 명의신탁약정이 체결되지 아니한 점, 쟁점토지 취득 당시 이OOO이 실제 취득자의 지위에서 매매대금을 지급하였다는 금융거래내역 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점토지는 공부상 청구인 명의로 소유권이전등기가 되어 있을 뿐더러 부동산매매계약서에도 청구인이 매도인으로 기재되어 있는 점, 쟁점토지 실 소유자가 이OOO이라는 사실확인서는 사인이 작성한 것으로 이를 근거로 쟁점토지의 실제 소유자가 이OOO이라는 것이 객관적으로 입증되었다고 보기 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 양도 당시 쟁점토지의 실제 소유자는 이OOO이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(12) 다음으로 쟁점토지의 실제 양도가액이 OOO원이라는 청구주장에 대하여 본다(쟁점②). 청구인은 매매대금으로 OOO원이 기재되어 있는 부동산매매계약서와 이OOO의 사실확인서 등을 제시하고 있지만, 공인중개사의 날인이 있는 또 다른 부동산매매계약서에는 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있는 점, 위 계약서에는 본 계약서 이외 어떤 다른 이면계약서도 인정하지 않는다고 기재되어 있는 점, 청구인은 쟁점외토지가 쟁점토지와 일괄 양도되었다는 주장을 뒷받침할 수 있는 자료를 제시하지 못하고 있는 반면에 이OOO 금융계좌로 입금된 금액은 OOO원일 뿐더러 그 입금자는 양수인이 대표로 있는 ㈜OOO으로 되어 있음에도 쟁점외토지는 이OOO에게 양도된 것으로 나타나고 있는 점, 양수인인 신OOO은 쟁점토지를 양도한 후 그 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득과세표준을 신고한 점, 청구인이 제시하는 쟁점토지와 쟁점외토지 매매계약서상 대금이 이OOO의 금융계좌로 입금된 금액과 상이한 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 주장하는 OOO원을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 실제 소유자를 청구인으로 보고, 그 양도가액을 OOO원으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.