소유자의 분양 신고가액을 쟁점주택의 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.2.24. OOO(전용면적 262.09㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 분양업자(전소유자 유OOO)로부터 취득하여 2011.6.14. 김OOO에게 양도하고, 쟁점주택의 취득가액은 OOO원(환산가액), 양도가액은 OOO,OOO,OOO원으로 하여 2011.7.29. 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택의 분양업자가 신고한 금액 OOO,OOO,OOO원을 취득가액으로, OOO원을 양도가액으로 하여 2012.11.1. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.12.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 양도소득세 신고시 취득당시 계약서를 분실하여 취득가액을 확인할 수 없어 환산가액으로 신고하였는데, 처분청은 쟁점주택이 다른 평형과 비교해도 현저한 차이가 있음에도 불구하고 명확하지도 아니한 취득가액을 근거로 양도소득세를 과세하는 것은 부당하며, 쟁점주택의 취득계약서상 전유면적은 262.09㎡이고, 처분청이 결정한 취득가액은 OOO원이며, 당시 거래된 같은 아파트 1302호의 전유면적은 129.27㎡, 취득가액은 OOO원으로, 각각 전유면적의 차이가 약 2배의 차이가 있음에도 쟁점주택과 1302호의 취득가액의 차이가 OOO원에 불과한 점 등으로 보아 처분청이 결정한 쟁점주택의 취득가액 OOO원은 정상적인 가액으로 볼 수 없으므로 쟁점주택의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액으로 산정하여 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 계약서를 제출하라는 과세자료 해명안내문을 받았으나 배우자(박OOO)가 취득당시 매매계약서 작성 등에 관여하였다가 2008.7.18. 갑자기 사망하여 취득계약서를 제출하지 못하였음을 주장하면서 금융증빙 등을 제출하지 아니하여 분양업자에게 거래내용을 조회하여 관련자료를 확보하였으며, 분양업자는 분양금액을 OOO원으로 신고한 부가가치세 신고서(2004.1기 예정)와 분양계약서 및 대금수령증빙(OOO 입금증)을 제출하였으며, 조사당시 청구인과 아들 박OOO에게 분양계약서를 열람시킨 바, 매수자란에 기재된 전화번호 등의 글씨체가 배우자(박OOO)의 글씨체와 일치하는 것으로 진술하였으며, 분양업자는 1993.4.1. 개업하여 OOOOO를 1996.11.20. 완공 후 분양을 시작하였으나, 외환위기 및 경기불황으로 힘들어 신축 후 8년이 지난 시점에서 쟁점주택 등을 분양(매매)한 것으로 확인되고, 특히 쟁점주택은 건물 최상위층인 복층으로 단층인 다른 층에 비하여 전유면적이 상대적으로 크고 2001호와 같은 전유면적의 건물이 없는 점 등으로 보아 당사자간 계약에 의해 거래된 가액을 단순히 전유면적에 대비하여 거래가액이 비정상적이라고 판단하는 것은 잘못이며, 청구인이 주장하는 기준시가에 의한 비교 및 검인계약서 금액에 의한 비교보다는 당사자간의 계약에 의한 거래금액이 실지거래가액으로 더 합리적이고, 조사당시 분양업자와 관련된 주변인물(세무법인 ○○의 직원) 등과 유선통화한 바, 분양업자는 장부기장사업자로 국세청으로부터 2002년 종합소득세 조사, 2003년 증여세 조사 등 다수의 조사를 받아 수입금액 탈루 등은 전혀 생각할 수 없는 상황이었음을 구두 진술한 점 등으로 보아 처분청이 분양업자로부터 취득당시 실지거래가액을 확인하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 전소유자(아파트 분양업자)의 신고(분양)가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 소득세법제97조 제1항은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다고 규정하면서, 제1호에서 취득가액, 제1호 가목에서는 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 그 자산 취득당시의 기준시가라고 규정하고 있다.

(2) 처분청이 제출한 심리자료를 보면, 청구인이 <표1>과 같이 쟁점주택의 취득가액을 OOO원으로 신고하였으나, 처분청은 이를 부인하고 분양업자의 신고가액인 OOO원으로 하여 경정․결정한 것으로 되어 있는바, 양도가액 및 취득가액에 대한 조사내용은 아래와 같다. OOOOOOOOOO OOOOO OOOO O OOOO (OO: OO) (가) OOO세무서장의 조사종결보고서에 의하면, 청구인이 제출한 양도가액 OOO원의 매매계약서는 중개인이 날인한 계약서로, 국토해양부 실지거래가액 공개내용과 동일한 점 등으로 보아 양도당시 작성된 실지거래가액으로 판단하였으며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (나) 처분청의 취득가액 조사내용을 보면, 조사공무원이 아파트 분양업자 유OOO을 상대로 확인한 바, <표2>와 같이 분양금액 OOO원으로 신고한 부가가치세 신고서(2004.1기), 분양계약서 및 대금수령증빙(OOO)에 의하여 실지취득가액이 OOO원으로 확인되는 것으로 보아 과세한 것으로 나타난다. OOOOOOOOOO OOO O OOOOOO (OO: OOO) O OOO OOO OOO,OOOOOOO OOOO, OOO OOO,OOOOOO OOOOO OOO

(3) 청구인은 당초 양도소득세 신고시 취득당시 계약서를 분실하여 취득가액을 확인할 수 없어 환산가액으로 신고하였는데, 처분청에서 쟁점주택의 취득가액이 다른 평형과 비교해도 현저한 차이가 있음에도 분양업자의 분양가액을 근거로 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하면서 당시 거래된 같은 단지 1302호 등의 등기부등본 등을 증빙으로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제출한 1302호의 2004.3.30.자 매매계약서에 의하면, 전용면적은 129.27㎡, 대지면적은 13.444㎡이고, 분양대금의 납부내역을 보면, 2003.12.17. 계약금 OOO원 및 2004.3.30. 잔금 OOO원, 합계 OOO원이며, 양도인은 유OOO으로 기재되어 있다. 또한 같은 단지 1903호의 매매계약서를 보면, 전용면적은 125.70㎡, 대지면적은 13.490㎡이고, 2004.6.14. 계약금 OOO원 및 2004.7.15. 잔금 OOO원, 합계 OOO원이며, 양도인은 분양업자 유OOO으로 기재되어 있다. (나) 쟁점주택(2001호)․1302호 취득자(안OOO)․1903호 취득자(문OOO)에 대한 분양금액에 대한 비교내역은 <표4>와 같다. OOOOOOOOOO OOOO OOOO (OO: O, OO)

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점주택 취득당시 매매계약서를 분실하여 실지거래가액을 확인할 수 없어 취득가액을 환산가액으로 신고하였으므로 이를 취득가액으로 인정하여 달라고 주장하나, 쟁점주택의 분양업자가 분양금액을 OOO원으로 신고한 사실이 부가가치세 신고서(2004.1기 예정)와 분양계약서 및 대금수령증빙(OOO 명의 입금증)에 의해 나타나고 있는 점, 세무조사과정에서 분양업자가 쟁점주택 등을 1996.11.20. 완공 후 분양을 시작하였으나, 외환위기 및 경기불황 등으로 8년이 지난 시점에서 분양(매매)한 것으로 확인되고 있는 점, 쟁점주택은 최상위층인 복층으로 단층인 다른 층에 비하여 전유면적이 상대적으로 크고, 같은 단지에 쟁점주택과 전유면적이 동일한 주택이 없는 점, 청구인이 주장하는 기준시가 및 검인계약서 금액에 의한 비교보다는 당사자 간의 계약에 의한 거래금액이 실지거래가액으로 더 합리적인 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점주택의 분양업자로부터 확인한 거래가액 OOO원을 실지취득가액으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 환산취득가액을 부인하고 분양가액인 OOO원을 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.