청구인이 주택신축판매업을 영위한 것으로 보는 것이 타당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.2.20. OOO 등 대지 4필지 959㎡를 합계 OOO원에 당시 OOO택공사로부터 매매취득하고, 동 토지 합병 후 2004.12.20. 같은 동 OOO-1 288.9㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다), 같은 동 OOO-5 340㎡, 같은 동 OOO-6 330.1㎡(이하 “쟁점토지②”라 하며, 쟁점토지①과 ②를 합하여 “쟁점토지”, 위 토지들을 모두 합하여 “OOO”라 한다)로 분할하였으며, 이후 쟁점토지①은 2006.12.11. OOO에게, 쟁점토지②는 2006.12.19. OOO에게 양도한 후, 2007.1.24. 양도소득세 신고시 양도가액을 각 OOO원으로 하여 양도차손 OOO원을 신고하였으며, 쟁점토지①, ② 취득자들은 각 토지취득일에 토지지상의 다가구주택(쟁점토지①, ② 지상의 주택을 각 “쟁점주택①”과 “쟁점주택②”라 하고, “쟁점주택”이라 통칭한다)에 대한 소유권보존등기를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지 양도직전 쟁점주택에 대한 사용승인 및 건축주변경 사실 등을 확인하고 사실상 청구인이 쟁점주택을 신축하여 판매한 것으로 보고, 수입금액을 양자로부터 받은 금액의 합계액인 OOO원(OOO OOO원 + OOO OOO원)으로 하여 2013.4.11. 청구인에게 종합소득세 2006년 귀속분 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.6.26. 이의신청을 거쳐 2013.10.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 OOO 지상에 3채의 건물을 신축할 생각으로 본인과 처남 OOO 명의로 건축허가를 받아 건물을 신축하다가, 쟁점토지①은 2006.10.10. 건축주를 OOO으로 변경하고 OOO이 2006.12.7. 건축을 완료하여 사용승인을 받았으며, 쟁점토지②는 2006.7.19. 건축주를 OOO으로 변경하고 OOO이 2006.12.15. 건물신축을 완료하여 사용승인을 받았다. 당초 쟁점토지 취득 후 청구인이 건물을 신축하여 판매하려고 하였으나, 주위에서 그렇게 되면 청구인이 주택신축판매업자가 되어 세금이 많이 나오게 되니 토지만 팔고 건축주를 토지 양수자들로 변경하고 그들이 건물을 신축하여 준공검사까지 받아 건물보존등기를 하여야 세금이 적게 나온다고 설명하여 실지로 그렇게 한 것인바, 청구인은 건물을 신축하여 판매한 것이 아니며, 건물 신축대금 또한 울산광역시 소재 OOO에서 차입하여 청구인이 이를 대신 관리하며 건축업자에게 지급하였을 뿐이다. 그러므로, 청구인은 건물신축판매업자가 되지 않기 위하여 법이 허용하는 범위 내에서 사전에 절세차원에서 조치를 취한 것이므로 청구인을 주택신축판매업자로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 당초 쟁점주택을 건축할 부지에 대한 결정이 청구인에 의해 먼저 이루어져 청구인의 명의로 구입되어 청구인의 자금으로 대금지급을 하였고, 이후 청구인과 OOO 및 OOO 사이에 공사도급계약서를 작성한 바 없고, OOO과 OOO은 근로소득자 및 가정주부로서 건축 관련 경험이 전무하여 주택신축과 관련한 부지의 구입, 설계, 건축 등에 관하여 전혀 관여한 적이 없으며, OOO 및 OOO이 실제로 주택신축을 하였다면 토지대금만 송금하는 것이 상식이나 주택신축대금 대부분이 청구인의 계좌로 이체되어 주택 건설에 사용되었으며, 송금된 금액도 주택건축비, 토지대금 등의 항목으로 나누어 구분, 관리하지 아니하고 청구인 명의의 OOO에 하나로 관리되었고, 동 계좌에 청구인 소유의 OOO 다가구주택 및 같은 동 481-7번지 상가건물 신축 대금도 혼재되어 있어 정확한 구분이 불가능하고, OOO 및 OOO이 실제로 주택신축을 하였다면 공사 완료 후 손익에 따른 정산서류를 갖추어 정산절차를 거쳐야 하는데 전혀 거치지 아니한바, 이러한 사정을 종합하면 청구인은 주택신축판매사업의 일환으로 OOO의 다가구주택을 신축하여 OOO 및 OOO에게 판매한 것으로 판단되므로 주택신축판매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 주택신축판매업을 영위하였는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

당해년도에 발생하는 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득과 기타소득을 합산한 것

퇴직으로 인하여 발생하는 소득과 국민연금법 또는 공무원연금법 등에 의하여 지급받는 일시금(부가금·수당 등 연금이 아닌 형태로 일시에 지급받는 것을 포함한다. 이하 같다)

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득

산림의 벌채 또는 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 (3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (4) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 청구인에 대한 조사복명서, 청구인이 제출한 보충설명서, 관련 등기부등본 및 건축물대장 등의 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 아래 <표1>과 같이 OOO를 OOO택공사 OOO로부터 취득한 후 합병․분할을 거쳐 3필지로 변경한 후 이 중 2필지를 2006년 12월 OOO, OOO에게 양도하였는바, 청구인이 OOO택공사와 2001.11.16. 체결한 ‘단독주택용지 분양계약서를 보면, 청구인은 계약체결일로부터 3년 이내에 건축법령에 의하여 지정용도(단독주택용지)의 건축물을 건축하여야 하고(제5조 제1항), 분양가격을 완납하고 지정용도의 건축물을 건축하기 전에는 제3자에게 용지를 사용하게 할 수 없으며(제8조 제5항), 이를 위배할 경우 OOO는 계약을 해제할 수 있었다(제10조 제1항 4호 및 5호) <표1> OOO 취득․양도내역 (나) 당초 청구인과 OOO(청구인의 처남)은 OOO 지상에 건축허가(단독주택: 다가구주택)를 얻었으나, 이후 건축주 및 공사시공자를 토지 양수자(OOO, OOO)로 변경하였고, 쟁점건물은 쟁점토지 양도 직전 사용승인되었는바, 공사착공신고는 건축주 등의 명의가 변경되기 전에 되었으며, 설계자 및 공사감리자는 3건물 모두 동일하며 설계 및 감리비용 등은 모두 청구인이 지급하였다. <표2> OOO상 건축주 및 공사시공자 명의 변경 내역 한편, 쟁점주택은 각 건축연면적 512.32㎡, 537.58㎡의 4층 다가구주택(각 10, 11가구)으로서, 쟁점토지 취득일에 각 건축주(OOO, OOO) 앞으로 소유권 보존등기되었다. (다) 공사대금 등은 청구인의 OOO에서 통합지출되었으며, 이 중 OOO이 입금한 것으로 나타나는 금액이 OOO원, OOO(남편 치과의사 OOO 포함)이 입금한 것으로 나타나는 금액이 OOO원인바, 쟁점토지 및 주택 취득일(2006.12.11., 2006.12.19.)에 OOO에서 그 소유자 OOO 및 OOO을 채무자로 하여 각 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정되었으며, 그 이전에도 쟁점토지에 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 각 OOO원의 근저당권이 설정되었다가 2006.12.19. 해지되었다.

(2) 처분청이 제출한 심리자료에는 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 쟁점토지②의 양수자 OOO은 2009.5.7. 쟁점토지② 및 쟁점주택②를 OOO택공사에 양도하고, OOO원의 양도차손OOO을 신고하였는바, 2011년 2월 OOO에 대한 양도소득세 현지확인시 OOO이 2011.2.16. 작성한 확인서에서 청구인과의 구두계약에 따라 토지와 대지를 일괄적으로 OOO원에 매수하였으나, 건물을 안 지은 상태에서 매매할 때 통상 토지만 매입하는 것으로 하고, 건물은 본인이 짓는 것으로 한다기에 그렇게 하였으며, 쟁점토지① 또한 본인처럼 한 것으로 알고 있다는 취지로 진술하였으며, (나) 2013년 1월 청구인에 대한 조사시 OOO은 위 2013.1.16. 작성한 확인서와 동일한 취지(곧, 쟁점토지② 및 쟁점주택②를 2006.12.19. 청구인으로부터 OOO원에 매입하였는데, 주택은 실제 청구인이 건축하였음에도 본인이 명의를 빌려준 것은 청구인이 이렇게 하는 것이 관례라고 하였기 때문임)로 진술하였다. (다) 한편, 쟁점토지①의 양수자 OOO은 본인이 주택을 신축하였다고 주장하나 관련 증빙을 제시하지 않고, 확인을 거부하며 연락을 받지 않았는바, 처분청은 OOO이 주식회사 OOO의 근로자로서 주택을 지을만한 상황은 아니었으나, 본인이 건축하였다고 하는 주택에 거주하고 있고, 바로 이웃에 청구인이 거주하고 있어 심리적 압박으로 정확한 진술을 회피하는 것으로 판단하였다. (라) 청구인은 2013.1.15. 처분청 공무원에게 본인은 OOO, OOO을 대신하여 건축비용을 관리하면서, OOO에 도급을 주었다고 주장하였는바, 청구인이 작성하였다는 용지에는 481-1 OOO평, OOO OOO, 481-6 OOO평, OOO OOO원 등의 내용이 기재되어 있다. 한편, 청구인은 1985.11.11. 이후 2012.12.12.까지 다수의 부동산 관련 사업자등록(임대, 중개사 등)이 확인되며 2013년 7월 현재 개업 중인 사업내역은 아래와 같다. <표4> 청구인의 사업내역(2013년 7월 현재)

(3) 청구인이 제시하고 있는 증빙과 그 요지는 다음과 같다. (가) 청구인의 OOO 거래내역을 보면, OOO은 2006.5.22.～2007.3.27.까지 10차례에 걸쳐 OOO원을, OOO은 2006.7.5.～2007.7.24.까지 8차례에 걸쳐 OOO원을 순입금한 것으로 나타난다. (나) 청구인의 OOO에서 지출된 공사비 내역을 보면, 2006.3.30.～2007.12.31.까지 총 OOO원이 지출되었고, 이 중 OOO, OOO 지출분이 OOO원이라고 기재되어 있으나 지출액을 구분한 근거는 불분명하다. (다) 쟁점토지①과 쟁점토지②에는 청구인을 채무자로 하여 OOO에서 2006.5.11. 근저당권을 설정하였다가 2006.12.19. 해지하였다. (라) 청구인 및 OOO 명의로 2013.1.28. 각 처분청에 제출된 ‘중복세무조사에 대한 고충 신청’에는 관련하여 이미 3차례에 걸쳐 조사를 받았고, 관련 자료를 이미 제출하였음에도, 자료를 요구한다는 내용이 기재되어 있다.

(4) 위의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지만을 양도하였을 뿐 그 지상 주택은 양수자들 명의로 신축되어 소유권 보존등기가 경료되었으므로 주택신축판매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, (가)국세기본법제14조 제2항은 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용하도록 규정하고 있으므로, 청구인이 주택신축판매업을 영위하였는지는 그 실질내용에 따라 판단하여야 할 것이며, (나) 쟁점토지는 동 토지상에 주택을 신축하여 판매하고자 하는 청구인의 계산에 따라 매입되었고, 건축신고를 하고 건축을 진행하였으나, 고액의 세금부과가 예상됨에 따라 건축주 명의를 변경한 점, 건축주의 명의를 변경하였음에도 토지대금을 포함한 건축비용이 청구인의 계좌로 송금되었고, 건축 명의자인 OOO과 OOO은 시공업자와 공사도급계약을 작성하거나 비용을 직접 지급한 사실이 전혀 없으며, 신축후 별도의 정산절차도 거치지 아니하였고, 명의자는 가정주부이거나 근로자로서 주택을 신축할 만한 상황이 아니었던 것으로 보이는 점, 청구인의 주장대로라면 위 2명을 대신하여 관리할 이유가 없음에도, 설계․감리 비용을 포함한 주택공사대금이 청구인의 예금계좌에서 지급된 점, OOO은 본인의 주택신축을 부인하였고, OOO을 조사를 회피하며 요구자료 제출을 거부한 점 등을 종합하면, 청구인이 쟁점주택을 신축하여 OOO과 OOO에 판매한 것으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.