쟁점부동산 양수인이 제출한 매매계약서, 금융거래내역 등을 종합할 때 처분청이 경정한 양도가액이 청구인의 쟁점부동산 실지양도가액으로 보임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.4.16. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 239-3 소재 모텔(토지 496.8㎡, 건물 1,358.28㎡로서 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 곽○○에게 양도하고 양도가액을 ○○○백만원으로 하여 양도소득세를 신고하고, 곽○○은 2002.5.31. 쟁점부동산을 양도하고 취득가액을 ○○○백만원으로 신고하여 실가상이자료가 발생하였다.
• 나. 처분청은 2012년 9월 청구인과 곽○○에 대한 양도소득세를 조사하여 쟁점부동산이 ○○○백만원에 매매된 것으로 보아 곽○○의 취득가액을 ○○○백만원에서 ○○○백만원으로 감액하여 2012.12.1. 곽○○에게 2002년 귀속 양도소득세 ○○○원을 경정고지하였으며, 이에 곽○○이 이의신청을 제기하여 재조사로 결정되자, 2013년 4월 곽○○에 대한 양도소득세를 재조사하여 쟁점부동산이 ○○○백만원에 매매된 것으로 보아 2013.5.7. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 ○○○원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.7.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 곽정숙이 실지계약서로 제시한 계약서(2필지가 ○○○백만원에 매매된 것으로 기재되어 있음. 이하 “쟁점계약서”라 한다)는 객관적인 하자가 많아 실지계약서로 볼 수 없는데도 처분청에서 이를 실지계약서라고 주장한다면 이에 대한 입증책임은 처분청에 있는 것이며, 입증자료로 제시한 통장출금내역은 고액의 거래임에도 출금된 내역만 있을 뿐 이를 청구인에게 지급하였다는 증빙은 전혀 제출하지 못하고 있다. 쟁점계약서에는 239-3, 239-11 2필지를 청구인이 양도한 것으로 기재되어 있으나, 청구인은 그 중 239-3 1필지만 소유하고 있었으며 나머지 1필지 239-11는 제3자인 김○○ 소유의 토지이다. 또한, 매매금액도 2필지를 합한 금액으로 기재되어 있고 이에 대해 처분청은 청구인이 2필지를 책임지고 양도하기로 하여 함께 기재되어 있다고 하나, 고가의 거래임에도 불구하고 매도인, 매수인이 틀린 것은 상식적으로 이해되지 않으며, 239-11 토지는 김○○와 이○○간 매매계약서가 확인이 되고 이○○는 곽○○의 지인이자 부동산을 소개해준 신○○의 남편으로 곽○○의 지인이 대신하여 미리 계약한 부동산을 청구인이 책임지고 양도할 이유는 없는 것이다. 매수인 곽○○은 2012년 7월 양도소득세 신고시 취득가액을 239-3을 청구인으로부터 ○○○백만원으로 취득한 것으로 하고, 239-11은 매도자 김○○와 매수자 이○○간 작성된 계약서를 자신이 ○○○원으로 취득한 것으로 하여 취득가액을 ○○○백만원으로 신고하면서 김○○와 매수자 이○○간 작성된 계약서를 곽○○ 자신의 취득매매계약서라고 신고하였다가 나중에 오류였다고 번복하고, 쟁점계약서는 청구인이 책임지고 양도했기 때문에 2필지가 한 계약서에 함께 기재되어 있다고 주장하는 것은 설득력이 없다. 곽○○이 제시한 금융자료는 통장에서 현금으로 출금한 자료만 있을 뿐이고 이를 청구인에게 지급하였다는 근거자료는 전혀 제출하지 못하고 있고, 계약일과 통장상 출금일이 일치하지 않는다. 계약일은 2002.4.6.이나 ○○○백만원이 2002.4.4.에 출금되어 계약서상 ○억원과 맞지않고 이에 대해 처분청은 당초 계약금은 ○○○백만원이었는데 청구인이 증액을 요구하여 ○억원으로 변경되었고 그래서 2002.4.8. ○○○백만원, 2002.4.10. ○○○백만원을 출금하였다고 주장하나, 일반적인 계약에 있어 당초 내용을 수정하기 위해서는 당초 기록을 실선으로 긋고 정정인을 날인하는데 해당계약서에는 수정사항 없이 변경후 금액만 기재되어 있는 것으로 보아 출금액 등이 계약서와 맞지 않아 이를 맞추기 위해 사실을 왜곡한 것임이 확인된다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점계약서가 허위계약서라고 주장하나 2013.4.23. 작성한 청구인의 확인서와 같이 매매당시 기준시가를 반영하여 양도가액을 ○○○백만원으로 기재한 계약서와 매매대금을 ○○○백만원 기재한 계약서 외에는 작성한 사실이 없으며, 쟁점부동산과 쟁점부동산의 주차장으로 사용한 239-11 주차용지를 일괄 양도하면서 청구인 본인이 직접 계약서를 작성하고 쌍방간에 지장을 찍은 사실을 확인하고 있으며, 쟁점계약서에 기재된 중개업자 김○○이 청구인 김○○ 본인임을 진술하였다. 239-11번지 대지 283.5㎡는 김○○ 소유로 모텔의 주차장으로 계속 사용하고 있어 모텔 영업에는 반드시 필요한 부지였고 쟁점부동산을 2002.4.6. 계약하기 직전인 2002.4.1. 김○○와 이○○ 사이에 양도가액 ○○○백만원으로 매매계약이 체결되어 있었으며 매매계약서상 중개업자 이름이 청구인 김○○이 김○○이라는 이름으로 기재되어 있는 점으로 볼 때 주차장 부지를 포함하여 청구인이 책임지고 양도한다는 계약서 내용은 타당성이 있다. 양수인 곽○○은 쟁점계약서상 매매대금 ○○○백만원의 지급증빙으로 타점에서 우리은행 ○○지점(계좌번호:552402)에서 출금한 2002.4.4. ○○백만원, 2002.4.8. ○○○백만원, 2002.4.10. ○○백만원, 합계 ○○○백만원의 자금출처를 제시하고 있으며 당초 계약금 ○○백만원을 준비하였으나 청구인이 ○○○백만원을 요구하여 마이너스 통장에서 출금했다고 주장하며 이는 이의신청시 제출한 통장거래내역 조회표에서 나타난다. 양수인 곽○○은 잔금 ○○○백만원의 지급증빙으로 타점에서 우리은행 ○○지점(계좌번호:1002*)에 입금된 2002.4.18. ○○○백만원과 2002.4.19. 대체 입금된 대출금 ○○○백만원 중에서 2002.4.19. ○○○백만원을 출금하였음이 확인되며, 나머지 ○○백만원은 양도인인 청구인의 요구에 의하여 현금지급한 것으로 주장하며, 청구인은 곽○○이 출금내역만 있을 뿐 청구인에게 지급된 증빙이 없어 객관적인 증빙으로 볼 수 없다고 주장하나, 곽○○이 해당 은행에서 거래한 내역에 대하여 사용처를 확인한 바에 의하면, 문서관리규정에 의거 폐기되어 확인이 불가능하나 금융증빙에 의해 쟁점계약서 내용이 사실로 확인되므로 쟁점계약서는 객관적인 증빙요건을 갖추었다고 판단된다. 쟁점계약서상 하단 단서 조항에서 별도로 지급하기로 한 침구비 ○○백만원은 잔금일인 2002.4.20. 양수인 곽○○의 우리은행 ○○지점(계좌번호1002****)에서 수표출금이 확인되는 등 쟁점계약서상 매매대금에 대한 자금출처를 제시하고 있으나, 청구인은 쟁점계약서와 매매대금 ○○○백만원이 기재된 계약서 외에는 다른 계약서를 작성한 사실이 없다고 진술하고서도 쟁점계약서가 대출을 용이하게 하기위해 급히 작성된 계약서라고 주장만 할 뿐 실제계약서를 작성한 장소나 당시의 정황 그리고 계약금이나 잔금 등 매매대금 수령 내역을 대부분 기억하지 못한다고 진술하며 또 실제매매계약서를 제출하지도 못하고 있으므로 청구주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 양도한 쟁점부동산의 실지양도가액
• 나. 관계법률 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조1항2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할 세무서장에게 신고한 경우

7. 기타 당해 자산의 종류․보육기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 양수인 곽〇〇에 대한 재조사서(2013년 4월)에는 곽〇〇의 이의신청에 대한 재조사결정에 따라 쟁점계약서와 대금지급 금융증빙 등을 확인한 결과 쟁점계약서는 실지계약서로 보이므로 계약서상 매매대금 〇〇〇백만원(김〇〇 〇〇〇백만원, 김〇〇 〇〇백만원)을 거래가액으로 하여 전소유자 김〇〇 및 곽〇〇의 양도소득세를 경정하고자 한다고 기재되어 있다.

(2) 양수인 곽〇〇에 대한 이의신청결정서(2013.3.28.)에는 쟁점계약서가 실지계약서이고, 239-3 및 239-11을 〇〇〇백만원에 취득하였다는 곽〇〇의 주장이 신빙성이 있어 보이므로 취득가액을 재조사하여 경정하는 것이 타당한 것으로 기재되어 있다.

(3) 쟁점계약서(2002.4.6.)에는 부동산의 표시에 239-3, 239-11로 기재되어있고, 매매대금 〇〇〇백만원, 계약금 〇억원, 잔금 〇〇〇백만원으로 기재되어 있으며, 특약사항에 “등기이전시 토지 및 건물에 대한 공시지가를 확인하여 그에 기준으로 매매대금을 정하기로 한다. 그리고 매수인은 239-11 주차장을 포함하여 계약체결한다....”라고 기재되어 있으며, 중개업자 란에 김〇〇의 성명이 기재되어 있고, 청구인과 곽〇〇의 지장이 날인되어 있다.

(4) 이〇〇이 서명한 사실확인서에는 이〇〇은 청구인이 모텔을 소유하고 있을 당시 임차인인 이〇〇의 친동생으로 이〇〇와 교대로 모텔을 운영하고 있는 자로서 그 당시 영업이 상당히 어려웠고, 임차료도 제대로 지급되지 못해 청구인이 이자부담에 부담을 느껴 급히 처분한 것인데 이런 부동산이 취득한지 4개월도 되지 않아 〇〇〇백만원이나 매매금액이 올랐다는 것은 그 당시의 상황으로 보아 불가능하였다고 기재되어 있다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점계약서가 허위계약서라고 주장하나, 청구인은 쟁점계약서와 양도가액 〇〇〇백만원으로 기재한 계약서를 작성한 것으로 확인하였고, 중개인이 청구인을 확인하고 있는 점, 〇〇도 〇〇시 〇〇면 〇〇리 239-11번지 대지 283.5㎡는 김〇〇 소유로 모텔의 주차장으로 계속 사용하고 있어 모텔의 영업에는 반드시 필요한 부지였고, 쟁점부동산을 2002.4.6. 계약하기 직전인 2002.4.1. 김〇〇와 이〇〇 사이에 양도가액 〇〇〇백만원으로 매매계약이 체결되어 있는 점등으로 보아 주차장 부지를 포함하여 청구인이 책임지고 양도한다는 계약서 내용이 신빙성이 있어 보이는 점, 양수인 곽〇〇은 쟁점계약서상 매매대금 〇〇〇백만원에 대한 금융증빙을 제시하고 있으며, 쟁점계약서상 하단 단서 조항에서 별도로 지급하기로 한 침구비 〇〇백만원은 잔금일인 2002.4.20. 양수인 곽〇〇의 우리은행 〇〇지점에서 수표출금이 확인되는 반면, 청구인은 쟁점계약서와 매매대금 〇〇〇백만원이 기재된 계약서 외에는 다른 계약서를 작성한 사실이 없고 쟁점계약서가 대출을 용이하게 하기 위해 급히 작성된 계약서라고 주장한 할 뿐, 실제계약서를 작성한 장소나 당시의 정황 그리고 계약금이나 잔금 등 매매대금 수령내역을 대부분 기억하지 못한다고 진술하며 또 실제 매매계약서를 제출하지도 못하고 있으므로 쟁점계약서가 허위계약서이어서 이 건 처분이 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.