수분양자가 실제로 사용수익이 가능하며 사실상 사용할 수 있는 상태에 놓이게 된 것으로 역무의 제공이 완료된 것으로 봄이 타당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구법인은 2005.6.8. 이후 OOO에서 부동산 공급 및 미분양 아파트, 오피스텔 등의 분양 대행업을 영위하는 법인으로 2011.10.21. 시공사인 OOO기업(주)와 일괄 매입형 분양대행 계약을 체결하고 같은 시 OOO 소재 미분양아파트 89세대 및 오피스텔 82세대 총 171세대(OOO, 이하 “OOO”이라 한다)에 대한 분양 대행업을 영위하였다.
• 나. 처분청은 청구법인에 대한 법인세 일반통합조사를 실시한 결과, 2011사업연도 중에 101명의 분양자와 부동산 공급과 관련한 용역계약을 별도로 체결한 사실을 확인하고 분양수입금액 OOO원을 익금산입 및 부가가치세 과세표준에 산입하여(용역손실 OOO원 손금추인) 2012.12.20. 청구법인에게 2011사업연도 법인세 OOO원 및 2011년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2013.3.6. 이의신청을 거쳐 2013.7.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 부가가치세법상 통상적인 용역의 공급시기는󰡒역무의 제공이 완료되는 때 󰡓 이고, 법인세법상 손익의 귀속시기도󰡒용역의 제공이 완료된 날󰡓이 속하는 사업연도인 바, 공급시기는 용역의 제공이 모두 완료된 날인 2012.3.25.로 보아야 할 것이며, 그 완료된 날이 속하는 과세기간인 2012사업연도에 분양대행 관련 손익이 귀속되어야 하므로 용역제공기간동안 발생한 OOO원(공급대가)에 대해서만 부가가치세를 과세하여야 하고, 2012사업연도의 손금을 포함하면 결손이 발생되므로 법인세 부과처분은 취소되어야 한다. 따라서 일괄매입형 분양대행계약서 내용에 따라 정확하게 계산한 분양대행용역 수입금액 OOO원을 단기용역의 대가로 보고 분양이 완료된 시점을 공급시기로 보아 부가가치세를 과세하여야 하는 바, 같은 논리로 법인세법상의 수입금액도 같은 법 시행령 제69조 제1항에 따라 용역의 제공이 완료된 날이 속하는 2012사업연도에 귀속되는 것으로 보아야 한다. 또한 청구법인이 손금으로 계산하여야 할 금액이 분양수수료 OOO원, 분양광고대금 OOO원(OOO신문 등), 지급이자(분양보증금 OOO원에 대한 이자)와 기타 일반관리비 등을 고려하면 많은 손실이 발생하였는 바, 결과적으로 청구법인이 납부해야 할 법인세는 전혀 없으므로, 용역공급대가인 OOO원의 분양대행 용역대가를 초과하는 부가가치세도 당연히 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 부가치세법상 “역무의 제공이 완료되는 때”라 함은 역무가 현실적으로 제공됨으로써 역무를 제공받는 자가 그 산출물을 사용할 수 있는 상태에 놓이게 된 시점으로 보아야 하는 바, 청구법인이 2011년 중에 시행사와 시공사, 수분양자와의 분양계약서 및 용역계약서에 근거하여 개별 부동산에 대한 분양대행 용역을 제공하여 분양이 완료된 101세대 모두 잔금이 청산되고, 부동산 소유권이전등기까지 완료되어 수분양자가 실제로 사용․수익이 가능하며, 사실상 사용할 수 있는 상태이므로, 부가가치세법상 분양대행 용역의 공급시기는 개별 부동산이 분양완료되어 소유권이전등기된 시점에 역무의 제공이 완료된 것으로 봄이 타당하다. 또한법인세법상 손익의 귀속시기의 경우 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도의 손익으로 하며, 용역제공의 경우에는 용역의 제공이 완료된 날이 속하는 사업연도의 손익으로 귀속되고 세법상 권리의무 확정주의에 비추어 볼 때, 101세대 수분양자들과 청구법인이 개별적으로 용역계약을 체결하였고 원분양가의 69%를 초과하는 부분에 대해서는 용역금액(분양대행수수료)으로 하여 구체적으로 명시를 하고 있는 바, 동 금액에 대해서는 청구법인의 분양대행 용역제공에 따른 수수료 수입금액으로서 익금으로 봄이 타당하고, 마찬가지로 원분양가의 69%에 미달하여 분양한 30세대에 대한 분양 손실금은 손금으로 보아야 할 것이므로 당초 법인세 등의 부과처분은 잘못이 없으며, 분양 완료일 이후 시공사인 OOO기업(주)와의 대금정산 문제는 손익의 귀속시기에 전혀 영향을 미치지 아니한다. 따라서 역무의 제공이 완료되고 공급가액이 확정되는 개별 부동산의 분양시점을 용역의 공급시기 및 손익의 귀속시기로 보아 이 건 부가가치세 및 법인세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 상가분양에 대한 공급시기를 전체 상가에 대한 분양완료시점이 아닌 개별상가의 분양시점으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 부가가치세법제9조 제1항에서 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호에 규정하는 때로 한다고 규정하면서 제1호 재화의 이동이 필요한 경우는 재화가 인도되는 때, 제2호 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우는 재화가 이용가능하게 되는 때, 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때를, 제2항에서 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화ㆍ시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다고 규정하고 있으며, 법인세법제40조 제1항은 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다고 규정하고 있고, 제2항에서는 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있다.

(2) 처분청은 청구법인이 2011년 중에 시행사와 시공사, 수분양자와의 분양계약서 및 용역계약서에 근거하여 개별 부동산에 대한 분양대행 용역을 제공하여 분양이 완료된 101세대 모두 잔금이 청산되고, 부동산 소유권이전등기까지 완료되어 수분양자가 실제로 사용․수익이 가능하며, 사실상 사용할 수 있는 상태에 있는 바, 부가가치세법상 분양대행 용역의 공급시기는 개별 부동산이 분양완료되어 소유권이전등기된 시점인 역무의 제공이 완료되는 때로 봄이 타당하므로 아래 <표>와 같이 분양대행수수료 OOO원을 익금산입 및 부가가치세 과세표준에 산입하였고, 관련 용역손실비 OOO원을 손금산입하고 유보처분하였다. OOOOOOOOO OOO OOOO (OO: OO)

(3) 청구법인은부가가치세법상 통상적인 용역의 공급시기는 󰡒역무의 제공이 완료되는 때󰡓로 명시하고 있으며, 법인세법에서도 손익의 귀속시기를󰡒용역의 제공이 완료된 날󰡓이 속하는 사업연도로 보고 있는 바, 공급시기는 용역의 제공이 모두 완료된 날인 2012.3.25.로 보아야 할 것이며, 동 일자가 속하는 과세기간인 2012사업연도에 분양대행 관련 손익이 귀속되어야 하므로 용역제공 기간동안 발생한 OOO원(공급대가)에 대해서만 부가가치세 과세대상임을 주장하므로 이에 대해 살펴본다. (가) 청구법인이 제출한 일괄매입형 분양대행계약서에 의하면, 첫째, OOO의 시공사 OOO기업주식회사(갑) 및 분양대행사(청구법인) 대표이사 김OOO(을)은 다음과 같이 일괄 매입형 분양대행 계약(본계약)을 체결하였는 바, 제1조(약정의 성립)에서 갑은 아래 부동산(별첨1에 기재된 171세대)을 을에게 일괄 매입형 분양대행 계약을 체결하고 을은 이에 대한 업무를 수행하며, 본 부동산에 대하여 갑은 시행사인 OOO을 대신하여 처분권한, 수익권한, 계약해지권한, 추심권한 등을 갖고 있어 갑은 매도인의 지위를 가지며 을은 이를 인지하고 본 계약을 체결한다고 규정하고 있는 바, 그 분양대금은 OOO원으로 기재되어 있다. (나) 청구법인이 OOO에 대한 분양처분과 관련하여 OOO기업 대표이사 류OOO에게 보낸 2012.3.29.자 정산대금 청구 공문에 의하면, 당 법인은 귀 회사와 OOO 소재 OOO 아파트 및 오피스텔(171세대)을 일괄매각 및 분양대행하기로 한 법인으로 분양을 모두 완료한 상태임을 회신하고 있다. (다)부가치세법상 “역무의 제공이 완료되는 때”라 함은 역무가 현실적으로 제공됨으로써 역무를 제공받는 자가 그 산출물을 사용할 수 있는 상태에 놓이게 된 시점으로 보아야 하는 바, 청구법인이 2011년 중에 시행사와 시공사, 수분양자와의 분양계약서 및 용역계약서에 근거하여 개별 부동산에 대한 분양대행 용역을 제공하여 분양이 완료된 101세대 모두 잔금이 청산되고, 부동산 소유권이전등기까지 완료되어 수분양자가 실제로 사용․수익이 가능하며, 사실상 사용할 수 있는 상태에 놓이게 된 것이므로, 부가치세법상 분양대행 용역의 공급시기는 개별 부동산이 분양완료되어 소유권이전등기된 시점에 역무의 제공이 완료되는 것으로 보아야 한다. (라) 한편, 대표이사 김OOO이 OOO기업(주)에 제출한 2011.12.22.자 확약서에 의하면, 청구법인은 OOO기업과 일괄매입형 분양대행 계약을 체결하고 2011.11.25.까지 OOO의 계약대상 171세대의 계약 및 잔금을 완납하기로 하였으나, 수차례에 걸쳐 계약을 미이행하여 계약금OOO원의 몰취 및 손해배상을 하여야 하나, 폐사의 마지막 요청을 귀사에서 수용해 줌에 따라 2012.1.10.16시까지 잔여세대의 완전 계약이행을 확약하며 그에 따른 저축은행단의 이자 및 연체료, 지연이자 등을 폐사가 부담하며, 금번 연장 잔금일까지도 계약을 완전 이행하지 못할 경우에는 어떠한 이유에도 불구하고, 폐사가 납입한 계약금 OOO원의 전액 몰취 및 손해배상을 확약한다고 기재되어 있다. (마) 또한 청구법인은 수분양자와 계약한 ‘용역계약서’를 내부관리 목적으로 형식적, 임의적으로 작성된 것이라고 주장하나, ‘용역계약서’의 내용을 구체적으로 살펴보면, 본 계약서의 효력은 OOO 계약서의 특약사항보다 우선하며, 제1조목적에서 “선납할인후 금액은 신탁사인 OOO에 지급하고 그 차액은 을에게 용역비로 지급함을 목적으로 한다.”고 되어 있고, 제3조에서 용역금액 및 용역비 지불상 용역금액은 실거래매수금액에서 원분양가의 69%의 금액을 차감한 것으로 한다고 되어 있어 용역금액이 특정되어 구분 표시되어 있는 구체적인 용역계약서로서 수분양자와 청구법인이 서명 날인되어 있는 점 등으로 미루어 보아 형식적으로 작성된 용역계약서라는 청구법인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보이며, ‘OOO 공급계약서’와 ‘OOO계약서 특약사항’, ‘용역계약서’ 등 3종의 계약서는 시공사인 OOO기업(주)가 비치․보관하고 있는 정상적인 계약서로서 처분청이 OOO기업(주)로부터 직접 확보하였으며, 청구법인은 계약서를 비치․보관하고 있지 않는 등 청구법인이 임의적으로 작성하여 보관한 용약계약서에 불과하다는 주장은 받아들일 수 없고, 법인세법상 손익의 귀속시기 또한 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도의 손익으로 하며, 용역제공의 경우 용역의 제공이 완료된 날이 속하는 사업연도의 손익으로 귀속되고 세법상 권리의무 확정주의에 비추어 볼 때, 101세대 수분양자들과 청구법인이 개별적으로 용역계약서를 체결하였고 원분양가의 69%를 초과하는 부분에 대해서는 용역금액(분양대행수수료)으로 하여 구체적으로 명시를 하고 있는 바, 동 금액에 대해서는 청구법인의 분양대행 용역제공에 따른 수수료 수입금액으로 익금으로 봄이 타당하고, 마찬가지로 원분양가의 69%에 미달하여 분양한 30세대에 대한 분양 손실금은 손금으로 보아야 할 것이므로 당초 법인세 등 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단되며, 부동산 전체 세대를 모두 분양 완료한 이후 시공사인 OOO기업(주)와의 대금 정산의 문제는 손익의 귀속시기에 전혀 영향을 미치지 아니한다. 따라서 처분청이 역무의 제공이 완료되고 공급가액이 확정되는 개별 부동산의 분양시점을 용역의 공급시기 및 손익의 귀속시기로 보아 과세한 이 건 부가가치세 및 법인세 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.