실지취득가액이 확인되지 아니하여 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분 은 정당한 것으로 보임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1997.10.2. OOO 대 210.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 조OOO로부터 취득 후, 쟁점토지 위에 건물을 신축(지하 1층, 지상 3층, 면적 346.94㎡)하여 쟁점토지와 위 신축건물을 2012.10.8. 조OOO에게 OOO원에 양도하고, 2012.12.28. 양도가액을 실지거래가액인 OOO원으로, 취득가액을OOO원[쟁점토지는 실지거래가액인 OOO원(이하 “쟁점토지금액”이라 한다), 건물은 환산가액인 OOO원]으로, 납부세액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고자료를 검토한 결과, 쟁점토지금액에 대한 증빙이 없음을 확인하고, 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 2013.4.18. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.5.21. 이의신청을 거쳐 2013.6.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 1997년 조OOO로부터 OOO원에 취득하여 쟁점토지 위에 건물을 신축하였다. 현재 16년이 지난일이라 매매계약서나 다른 영수증은 여러 번의 이사로 분실한 상태여서 당시 증빙될 만한 내용은 은행거래 내역 밖에 없다. 조OOO씨를 현재 확인해 본 결과 OOO에 살고 있는 것으로 아는데, 청구인으로서는 주소나 전화번호를 알 수는 없으나, 분명히 당시에 OOO원에 쟁점토지를 취득하였다. 16년 전에 쟁점토지에 건물신축 비용으로 대략 OOO원 정도 소요된 것으로 기억하며, 당시에 OOO원의 돈을 들여 현재까지 소유하고 있다가 사정이 어려워 OOO원에 급매로 처분하였는데, 이 건 양도소득세를 납부하라고 하는 것은 억울하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 OOO원이라고 주장하면서, 그 증빙으로 양도인의 계좌가 아닌 배우자 박OOO의 계좌(OOO, 340-01-××××××)에서 인출된 금융거래 내역을 제시하고 있으나, 박OOO은 OOO에서 OOO프라자라는 상호로 1996.8.1. 개업한 이래 심판청구일 현재까지 주업종이 부동산매매업(부동산신축판매)으로 사업을 영위하고 있으며, 박OOO의 1997년 귀속 종합소득세 신고내역을 보면, OOO프라자의 수입금액이 OOO원이고 필요경비는 OOO원으로 나타난다. 또한, 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 1997.7.25. 계약하여 1997.10.2. 소유권이 이전된 것으로 나타나고, 청구인이 박OOO의 계좌에서 인출한 내용을 살펴보면, 1997.6.4.OOO원, 1997.11.3. OOO원을 지급한 것으로 되어 있어 매매계약 내용과 대금지급 시점이 서로 상이한 것으로 나타난다. 아울러 처분청에서 조OOO와 쟁점토지금액에 대해 유선으로 확인한바, 조OOO는 “OOO원의 매매대금을 받았다는 것은 사실과 다르며 세월이 오래 지나 실제 얼마를 받았는지 기억이 없다”고 주장하고 있어(2013.5.27. 14시에 통화) 청구주장을 인정하기 어려우므로 이 건 양도소득세 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액인 OOO원으로 하여야 함에도 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 별지 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지의 실지거래내역에 대한 증빙으로 제시한 입출금 내역에 의하면, 예금주는 박OOO(청구인의 배우자)으로 되어 있고, 거래은행은 OOO(계좌번호 340-01-××××××)이며, 거래내역은 ① 1997.5.30. OOO원 맡김(자기앞), ② 1997.6.4. OOO원 찾음(대체), ③ 1997.11.3. OOO원 맡김(자기앞), ④ 1997.11.4. OOO원 찾음(대체)으로 기재되어 있다. (2) 소득세법 제97조, 제100조 및 114조, 같은 법 시행령 제163조, 제176조의2에 의하면, “취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 환산가액에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다”고 규정되어 있다.

(3) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 은행거래 내역 등에 의해 쟁점토지의 취득가액이 확인되므로 환산취득가액 적용은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지에 대한 취득계약서가 없는 점, 취득대금 지급내역이 금융자료 등에 의하여 명확하게 나타나지 않는 점, 쟁점토지의 매도자인 조OOO에 의해 쟁점토지의 실지거래가액이 OOO원이라고 명확하게 확인되지 않고 있는 점 등을 감안할 때 쟁점토지 취득에 대하여 실지거래가액을 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 적용하여 과세한 이 건 양도소득세 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2011서4787, 2012.3.26. 참조).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령 으 로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × [취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가]

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액