도시계획도로가 예정되어 있다고 하더라도 그 사실만으로 농지로서 사용이 제한된다고 볼 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 도시계획도로 예정부지를 비사업용토지에서 제외하지 않은 것은 잘못이 없음
도시계획도로가 예정되어 있다고 하더라도 그 사실만으로 농지로서 사용이 제한된다고 볼 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 도시계획도로 예정부지를 비사업용토지에서 제외하지 않은 것은 잘못이 없음
OOO세무서장이 2013.1.29. 청구인에게 한 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 대지 995㎡를 사업용 토지로 보아 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
(1) 처분청이 청구인에게 통지를 하지 않고 현지 확인을 한 것은 위법하고, 쟁점건물은 미등기 건물이기는 하지만 쟁점주택에 바로 인접해 있고 일반건축물대장에 등재되어 있는 정상적인 건물이므로 그 부속 토지도 당연히 사업용 토지에 해당된다고 할 것임에도 쟁점건물이 축사로 사용되지 않고 일반 창고로 사용된다는 사유만으로 처분청이 그 부속토지를 사업용 토지에서 제외한 것은 부당하다.
(2) 쟁점토지의 토지이용계획확인원에 의하면, 쟁점토지 상에 도시계획도로가 예정되어 있고 이로 인하여 청구인이 쟁점토지의 사용에 사실상 제한을 받았으므로 쟁점토지 중 도시계획도로 예정부지는 비사업용토지에서 제외하여야 한다.
(1) 쟁점건물은 쟁점주택으로부터 상당히 떨어져 있고 양도일 현재 축사로 사용되지 않고 있을 뿐 아니라 쟁점주택에는 별도의 창고가 존재 하고 있음을 볼 때, 처분청이 쟁점건물을 쟁점주택의 부속건물이 아니라고 보아 그 부속토지를 사업용 토지에서 제외한 것은 적법하다.
(2) 도시계획도로가 예정되어 있다고 하더라도 농지인 쟁점2토지를 사용하는데 전혀 제한이 없으므로 도시계획도로 예정 부지를 비사업용 토지에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
① 쟁점건물의 부속토지를 사업용토지로 볼 수 있는지 여부
② 도시계획도로 예정부지는 비사업용토지에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 쟁점토지는 제2종 일반주거지역 내에 소재하는 토지로서 지방세법 시행령제101조 제2항에서 규정한 일반건축물의 용도지역별 적용 배율은 4배이며, 일반건축물대장 등 관련 공부에 의하면 쟁점1토지에는 쟁점주택 142㎡와 쟁점건물 110.6㎡가 소재하다가 청구인이 이OOO에게 양도한 후 멸실된 것으로 보이고, 쟁점건물의 경우 미등기 건물이기는 하지만 건축물대장에 등재된 건축물이다.
(2) 한편 쟁점건물은 그 용도가 농업생산시설로서 재산세 과세대상인 건축물에 해당되나, OOO은 쟁점건물에 대하여 사용승인 후부터 멸실되기 전까지 그 소유자인 우OOO에게 재산세 등을 부과한 사실이 없는 것으로 나타난다 1). 쟁점건물의 일반건축물대장을 보면, 쟁점건물이 소재하는 쟁점1토지(995㎡) 중 534㎡가 쟁점건물의 부속토지로 등재되어 있으나 OOOO OOOO은 쟁점건물의 소재 여부에 관계없이 쟁점1토지 전부를 쟁점주택의 부속토지로 보고, 쟁점주택(농어가주택, 창고), 쟁점건물 및 쟁점1토지를 하나의 주택 으로 보아 개별주택가격(2011년도 OOO원)을 산출한 후 그에 따른 주택분 재산세를 과세하였다. 또한 쟁점1토지의 토지이용계획확인원에 의하면, 쟁점1토지 일부에 도시계획도로가 예정되어 있고 지형도면이 고시되었으나, 지형도면이 고시된 후 10년 이상 장기간 미집행되고 있어 OOO은 그 예정면적 298㎡에 대하여지방세특례제한법제84조 제1항에 의거 주택분 재산세의 100분의 50을 경감하였다.
(3) 쟁점2토지는 지목과 현황이 모두 전(田)인 농지로서 2007년7월부터 2012년 4월까지 쟁점주택에 거주하였던 이OOO은 처분청의 현장 조사(2013.1.7.) 당시 쟁점건물은 과거 우사로 사용한 것으로 가축을 키우지 않아서 일반창고로 사용하였고, 쟁점2토지 약 2,304㎡ 중 1,000㎡는 청구인이 농사를 지었으며 나머지 토지는 이OOO이 고구마 등을 재배하였다는 내용의 확인서를 제출하였다.
(4) 처분청이 2013.1.7. 쟁점토지를 재조사(처분청은 청구인에게 현장 조사를 한다는 내용을 사전에 통지하지 않고 재조사를 한 것으로 확인되었다)한 후, 작성한양도소득세 현장확인 종결보고서에 의하면, 쟁점1토지에는 쟁점건물 110.6㎡가 소재하고 있으나, 쟁점건물은 쟁점주택과 별개로서 축사의 기능도 하지 않고 주거에 꼭 필요한 창고에도 해당되지 않으므로 사업용 토지 산정시 쟁점건물의 부속토지는 제외하여야 한다고 기재되어 있고, 쟁점2토지 2,304㎡ 중 이OOO의 확인서에서 청구인이 직접 경작한 것으로 확인된 992㎡는 비사업용 토지에 해당되지 아니하므로 양도소득금액 계산시 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 취지로 기재되어 있다. 한편 쟁점2토지도 쟁점1토지와 마찬가지로 일부에 도시계획도로가 예정되어 있고 지형도면이 고시된 후, 10년 이상 장기간 미집행된 것으로 보이나 OOO은 재산세를 경감하지는 않은 것으로 확인되었다.
(5) 처분청은 2013.1.16. 쟁점2토지 중 청구인이 직접 경작한 것으로 확인된 992㎡는 사업용 토지에 해당되는 것으로 보아 아래와 같이 양도 소득세 감액 결정(부당과소신고가산세 포함)을 하였다(쟁점건물의 부속 토지 관련 부분은 그 처분이 적법하다고 보아 처분을 유지). < 처분청의 양도소득세 경정 고지 내역 >
(6) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가)소득세법제95조 제2항 괄호에서 미등기양도자산 및 비사업용 토지는 장기보유특별공제 대상에서 제외한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제104조의3 제1항 4호 본문과 가목 및 나목에서 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지로서지방세법또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지와지방세법제106조 제1항 제2호에 따른 재산세 별도합산과세대상이 되는 토지는 비사업용 토지에서 제외하는 것으로 규정하고 있다. 한편소득세법제104조의3 제1항 제5호에서지방세법제106조 제2항에 따른 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용토지에 해당하는 것으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제168조의12 본문 및 제1호에서국토의 계획 및 이용에 관한 법률제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지는 주택이 정착된 면적에 5배를 곱한 면적을 주택의 부속토지로 본다고 규정하고 있다. (나) 처분청은 쟁점건물의 경우 주택의 부속건축물에 해당되지 않을 뿐 아니라 그 실제 현황도 농업생산시설이 아닌 사실상의 창고이므로 사업용 토지에서 제외하여야 한다는 의견이다. (다) 살피건대, OOOO OOOO이 쟁점1토지 전부를 쟁점주택의 부속토지로 보고, 쟁점주택(농어가주택, 창고), 쟁점건물 및 쟁점1토지를 하나의 주택 으로 보아 개별주택가격(2011년도 OOO원)을 산출하여 주택분 재산세를 과세하였고, 2012년 4월까지 쟁점주택에 거주하였던 이OOO은 처분청의 현장 조사(2013.1.7.) 당시 쟁점건물은 과거 우사로 사용한 것으로 가축을 키우지 않아서 일반창고로 사용하였고 확인하였는바, 쟁점건물의 경우 미등기 건물이기는 하지만 관할 지방자치단체로부터 사용승인을 받은 합법적인 건축물로서, 이를 신축한 전 소유자 우OOO이 가축사육을 위해 농어가주택에 부수적으로 건축한 것으로 청구인이 이OOO에게 양도할 당시에는 멸실되지 아니한 것으로 보이고, 그 사용 현황을 보면 우OOO이 건축하여 이용하다가 이후 청구인 소유기간에는 사실상 농어가주택의 부속창고로 활용된 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점건물은 주택의 부속건물로서 그 면적을 주택면적에 포함하는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 쟁점1토지(995㎡)에 소재한 농어가주택 64㎡, 창고 78㎡, 부속건물로서 창고로 활용된 쟁점건물 110.6㎡를 합계한 주택면적 252.6㎡에 도시지역 내 주택 부수토지 배율(5배)을 곱한 1,263㎡까지 사업용토지로 인정되고, 이는 쟁점1토지의 면적 995㎡를 초과하므로 처분청이 쟁점1토지 중 285㎡에 대하여 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제한 것은 잘못이라고 판단된다.
(7) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지 중 도시계획도로 설치 예정부지는 사실상 사용에 제한을 받고 있으므로 그 부분에 대하여는 비사업용 토지에서 제외되어야 한다고 주장하고 있다. (나) 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점1토지는 전부 사업용 토지에 해당되므로 이에 대하여는 더 이상 심리의 이익이 없다고 할 것이고, 쟁점2토지의 경우 그 지상 일부에 도시계획도로가 예정되어 있다고 하더라도 그 사실만으로 농지로서 사용이 제한된다고는 볼 수 없는 점, 쟁점2토지 중 도시계획도로가 예정된 부분에 대하여 OOO이 재산세 등을 경감한 사실이 없고 설령 경감 대상에 해당된다고 하더라도소득세법제104조의3 제1항 제4호 본문 및 가목의 규정에서 재산세가 비과세되거나 면제되는 농지인 경우에는 비사업용 토지에서 제외되지 않는 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점2토지 중 도시계획도로 예정부지를 비사업용 토지에서 제외하지 않은 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 경상북도 경주시장은 쟁점건물에 대한 재산세 부과를 누락한 것으로 확인되었다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.