임차인과 경락인이 동일한 경우 대항력 없는 임차보증금을 부동산 취득가액에 포함할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 부산광역시 OOO 및 같은 곳 1102-4 에 소재한 OOO 모텔(대지 523.7㎡ 및 건물 2,192.6㎡, “이하 쟁점 부 동산”이라 한다)을 임차보증금 OOO 원(이하 “쟁점임차보증금”이라 한 다)에 임차하여 숙박업을 운영하던 중, 2005.7.28. 부산지방법원 동 부지원의 부동산임의경매(사건번호 2004타경17615)로 경락대금 O,OOO,OOOO원에 낙찰받아 보유하다가 2012.2.15. 이OOO에게 OOO원에 양도한 후, 2012.4.30. 쟁점임차보증금을 필요경비에 포함하여 양도소 득세 과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점임차보증금이 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 하여 2012.11.14. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO,OOO,OOO 원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 월남전 참전 및 외항선원 생활을 하여 모은 재산이 쟁점임차보증금이고 현재 신경장애 및 청각장애로 경제활동 능력이 없 는 바, 세법의 해석에서 임차인이 경락받은 부동산의 임차보증금은 양 도소 득의 필요경비에 해당하지 아니한다고 하지만 청구인이 선택하여 쟁점임차보증금을 포기한 것이 아니라 불가피하게 보증금에 대한 배 분을 받지 못하였고, 쟁점부동산에 전세권 설정등기를 함으로써 채 권확보에 문제가 없는 것으로 잘못 판단하였으나 청구인이 쟁점 부 동산 취득을 위하여 실제 지출한 사실이 분명하므로 필요경비로 공 제되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2003.1.20. 쟁점부동산에 전세권을 설정하였으나 이미 2002.3.2. OOO은행의 근저당권이 설정(2004.12.14 자산관리공사 채무인수)되어 쟁점부동산 경매대금 배분시 청구인은 후순위자로서 임차보증금 OOO 원을 배분받지 못한 바, 쟁점임차보증금은 쟁점부동산의 경락인이 지급할 의무가 없는 대항력 없는 임차권이므로 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 임차인과 경락인이 동일한 경우 대항력 없는 임차보증금을 부동 산 취득가액에 포함할 수 있는지
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양 도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97 조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가 액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지 출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기 획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으 로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규 정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매 각차손을 한도로 한다. (3) 상가건물 임대차보호법 제3조 【 대항력 등 】

① 임대차는 그 등 기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5 조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 사업자등록 을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조 제1항 ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 민법제536조를 준용한다. 제8조 【 경매에 의한 임차권의 소멸 】 임차권은 임차건물에 대하 여 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2005.6.30. 부산지방법원 동부지원의 임의경매로 경락받은 쟁점부동산을 2012.2.15. 양도하고, 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 기타 필요경비 OOO,OOOO원으로 양도소득세 예정신고를 하였으나, 처분청은 기타 필요경비 중 쟁점임차보증금 OOO원 및 건물공사비용OOO원을 부인한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점임차보증금과 관련하여 2003.1.20. 쟁점부동산에 전세권 설정등기를 하였으나, 선순위 근저당권자가 있었음이 등기부등본에 나타나며, 우리 심판원 조사공무원이 청구인측에 문의한 바, 쟁점임차보증금은 대항력이 없는 임차권이었던 것으로 답변하고 있

• 다. (3) 살피건대, 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의 하여 산정함에 있어서 취득가액은 그 자산의 취득당시 거래된 실지 거래가액을 말하는 것으로, 부동산의 소유권을 경락으로 취득하는 경 우에는 경락대금이 실지거래가액이 된다 할 것이고, 경락으로 취득하는 부동산에 대항력이 있는 전세권이나 임차권이 설정되어 있어 그 부동산의 경락인이 경락대금과는 별개로 전세권자나 임차인에게 반환할 의무가 있는 전세보증금이나 임차보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가로 볼 수 있다 하겠으나, 임차인이 대항력이 있는 전세권이나 임차권을 설정한 사실이 없는 경우에는 경락인이 임 차 보증금을 지급할 의무가 없고, 임차인도 이에 대하여 경락인에게 대 항할 수 없으므로 이를 부동산 취득시 실질적으로 소요된 대가로 보기는 어렵다 할 것이고, 이는 임차인과 경락인이 동일한 경우에도 달리 볼 것은 아니라 할 것(조심 2010서3, 2010.2.11. 같은 뜻)이다. 따라서, 처분청이 대항력이 없는 쟁점임차보증금을 쟁점부동산 의 취득가액에서 제외하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못 이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.