이 건 비교대상토지의 감정가액은 각 필지별 1개 감정기관의 감정가액이 존재하는 것일 뿐 2이상의 감정가액이 평가한 감정가액의 평균액이 아니어서 같은 법 제60조 제2항 후단의 규정에 의하여 시가로 인정되는 감정가액에 해당된다고 보기도 어려운 것으로 판단됨
이 건 비교대상토지의 감정가액은 각 필지별 1개 감정기관의 감정가액이 존재하는 것일 뿐 2이상의 감정가액이 평가한 감정가액의 평균액이 아니어서 같은 법 제60조 제2항 후단의 규정에 의하여 시가로 인정되는 감정가액에 해당된다고 보기도 어려운 것으로 판단됨
OOO세무서장이 2012.10.9. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다
① 하나의 감정가액이라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은 시가로 볼 수 있고, 평가기간 밖의 감정가액도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 비상장주식평가위원회의 자문을 거치면 시가로 인정할 수 있는 것이고, ② 비교대상토지에 대한 감정평가는 상증법 시행령 제15조에 따라 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 것이고 수행한 평가법인이 부실감정기관으로 지정되지 않았으므로 처분청이 이들이 평가한 감정가액을 인정하지 않고 재감정 등의 절차를 거칠 이유가 없었는바, 검증절차가 없어 재산평가심의위원회의 자문결과가 하자가 있다는 청구인의 주장은 정당하지 아니하며, ③ 유사한 다른 재산에 대한 거래가액 등을 시가로 보도록 규정(상증법 시행령 제49조 제5항)한 것은 모법인상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제2항이 예정하고 있는 시가의 범위를 구체화․명확화한 것으로 조세법률주의 또는 평등의 원칙 등에 위배되거나 위임입법의 한계를 벗어난 무효의 규정이라고 할 수 없고, ④ OOO의 탁상자문가액이나 감정평가액(자산재평가목적) 및 개별공시지가의 추이를 보더라도 비교대상토지의 감정평가액은 정당하다.
(1) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점주식의 1주당 가액 OOO원을 부인하고 쟁점주식의 1주당 가액을 OOO원으로 평가하였는바, 쟁점토지는 비교대상①토지인 같은 리 891번지에서 2004.12.22. 분할된 토지로, 쟁점토지 인접지역에 위치한 비교대상토지에 대하여 2008.12.31. 기준으로 아래〈표1〉과 같이 비교대상①토지에 대하여 2009.1.21. 작성한 1개의 감정가액과 비교대상②토지에 대하여 2009.1.7. 작성한 소1개의 감정가액(시가 참고용, 보유재산재평가용)이 존재하고, 그 가액결정일(2008.12.31.)이 평가기준일(2009.8.31.)의 2년 이내 기간중에 있으며, 쟁점토지와 동일한 OOO에 위치하고 그 종류, 용도, 이용상태 등이 동일하고, 공업단지의 특성상 분할된 이후 부동산에 대한 가격변동 등 특별한 사정이 없다 하여 비교대상토지를 쟁점토지와 위치, 용도 등이 거의 유사한 것으로 보고 재산평가심의위원회에 자문을 거쳐 비교대상①토지와 비교대상②토지에 대한 각각의 감정가액을 합하여 이를 평균한 OOO원/㎡을 쟁점토지의 시가로 보아 쟁점주식의 1주당 가액을 OOO원으로 산정하여 이 건 과세처분하였다. 〈표1〉비교대상토지의 감정가액 내역 (OO: O, OO)
(2) 한편, 처분청이 제출한 자료에 의하면, 쟁점토지의 경우 2010.2.17. OOO지사에 의뢰하여 받은 탁상자문 평가액은 OOO원/㎡이고, OOO이 2010.12.31.을 가격시점으로 하여 2010.12.17. 동 법인의 자산재평가를 목적으로 감정평가 의뢰하여 받은 감정평가액은 OOO원/㎡인 것으로 나타난다.
(3) 청구인은 상증법 제60조 제2항에서 ‘시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함’하는 것으로 규정하고 있고, 상증법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정하고 있으며, 같은 항 제5호는 당해 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 위 2호에 해당하는 가액이 있는 경우 이를 시가로 본다고 규정하고 있는바, 세법의 해석은 법문에 표현되어 있는 문언에 충실하여야 한다는 세법의 엄격해석원칙에 의하면, 처분청이 시가로 본 감정가액은 비교대상①, ②토지에 대하여 필지별로 각각 1개의 감정가액이 있을 뿐 2개의 감정가액이 없음에도 2004.12.22. 모번지에서 분할되어 각 용도대로 사용되고 있는 비교대상①, ②토지를 하나의 토지로 보고 그 감정가액의 평균액을 쟁점토지의 시가로 보아 쟁점주식의 1주당 가액을 OOO원으로 산정하여 과세한 처분은 위법․부당하므로 취소하여야 한다고 주장하고 있다.
(4) 자산의 객관적 교환가치를 의미하는 ‘시가’ 내지는 실지거래가액가 대체하여 불특정 다수인 사이의 ‘일반거래가액’으로 인정할 수 있는 가액 등의 평가방법을 규정한 각종의 관련법규들은 각 그 제정목적에 따라 서로 상이한 기준을 적용하고 있음을 감안할 때, 반드시 어느 한 가지 평가방법이 항상 적용되어야 한다고 단정할 수 없으므로, 거래당시 거래당사자가 처한 상황, 그 거래가 유상거래인지 무상거래인지 여부 및 그 관련법규의 제정목적 등을 고려하여 합리적으로 판단하여야 할 것이나(대법원 2005.4.29. 선고 2005도856 판결, 같은 뜻), 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 하여야 하고, 합리적인 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다고 할 것이다(대법원 2002.7.26. 선고 2001두5521 판결 등 참조).
(5) 한편, 이 건 과세요건 성립당시의 상증법 제60조 제2항에서 ‘시가’는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용․공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 가액을 포함한다‘고 규정하고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 ’평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월)이내의 기간 중에 당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액‘을 시가로 인정될 수 있는 가액의 하나로 열거하고 있는바, 위 규정은 1996년말에 종전의상속세법을 상증법으로 전면 개편하면서, 상속․증여재산의 시가에 포함할 수 있는 상속개시일 전후 6월(증여재산은 3월) 이내의 감정가액 등을 시행령에서 예시적으로 규정하였던 것을, 1998년말 동 규정 개정시 시행령에서 열거하는 금액만을 시가로 보도록 하면서 비상장주식의 경우에는 순자산가액 계산시 당해 법인의 자산도 감정가액에 의할 수 있으므로 주식 자체에 대한 감정가액은 시가에서 제외하도록 하였다가, 1999년말 동 규정 개정시 납세자의 감정가액 신고가 부적절(기준시가의 80%에 미달)한 경우에는 세무서장이 재감정 절차를 통하여 평가의 적정성을 확보할 수 있도록 하는 방안을 마련하였던 것을, 2005.1.1. 부터는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 감정가액평가서를 작성한 날 등 까지의 기간 중 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 시가로 인정할 수 있도록 한 것으로 확인되나, 감정가액의 경우에는 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월) 이내의 기간 중에 당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액”만 시가로 보도록 한 점은 변동되지 아니한 것으로 나타난다.
(6) 처분청이 쟁점토지 평가시 시가의 기준으로 적용한 비교대상토지에 대한 감정평가서를 보면, 평가기준일이 2009.8.31. 임에도 그 평가시점은 위 평가기준일로부터 8개월 이전으로 한 2008.12.31.이고, 동 감정평가서의 작성일은 평가기준일로부터 5개월 후인 2009.1.7. 소급감정한 것이며, 동 감정가액의 목적도 시가참고용 또는 보유재산재평가용으로 감정한 가액으로 나타나고 있으며, 쟁점토지는 OOO 주식회사가 회사정리절차가 진행되면서 2004.12.22. 모번지인 비교대상①토지에서 분할된 도시지역이며 OOO 일반공업지역의 공장용지로 대로2류 및 대로3류에 접한 한블럭의 왼쪽 아래쪽 코너에 위치한 가로가 긴 장방형 토지로, 그 면적은 32,987.7㎡이고, 연접한 토지를 보면 쟁점토지와 그 용도가 동일한 공장용지로 위쪽으로는 같은 리 891-4, 우측으로는 같은 리 891-6로 나타나며, 소유권은 2005.1.26. OOO주식회사에서 OOO로 변경된 것으로 확인되고 있고, 비교대상①토지는 1998.1.16. OOO주식회사가 OOO 주식회사로부터 482,762.0㎡를 취득한 후 2004.12.22. 같은 리 891-1～891-7로 분할된 이후 잔여토지이며, 도시지역으로 OOO 일반공업지역의 공장용지로 사용하면서 대로3류에 접하고 있고, 쟁점토지가 포함된 블럭의 오른쪽 아래쪽 끝자락에 위치한 세로가 긴 장방형 토지로 그 면적은 157,144.7㎡이고, 연접한 토지를 보면 쟁점토지가 아닌 비교대상①토지와 그 용도가 동일한 공장용지인 좌측의 같은 리 891-7와 위쪽의 같은 리 891-1 및 891-10, 891-12, 892로 나타나며, 비교대상②토지는 OOO 주식회사가 회사정리절차가 진행되면서 2004.12.22. 모번지인 비교대상①토지에서 1차적으로 분할된 같은 리 891-3에서 2005.2.24. 2차적으로 분할된 23,935㎡의 도시지역으로 OOO 일반공업지역의 공장용지이며, 대로2류에 접하고 있으며 쟁점토지가 포함된 블럭의 왼쪽 위쪽의 블럭중간에 위치한 세로가 긴 장방형 토지로, 연접한 토지를 보면 쟁점토지가 아닌 비교대상②토지와 그 용도가 동일한 공장용지인 아래쪽의 같은 리 891-4와 우측의 891-2, 위쪽의 같은 리 891-13번지로 나타나며, 소유권은 2005.7.29. OOO 주식회사에서 주식회사 OOO로 변경된 후 2011.12.30. 주식회사 OOO로 변경된 사실이 있고, 쟁점토지와 비교대상토지 및 연접토지의 2005～2010년까지 각각의 개별공시지가 변동내역은〈표3〉과 같이 확인된다. 〈표3〉쟁점토지 및 비교대상토지 및 연접토지 개별공시지가 추이 (OO: OOOO) O OOOO OOOOO OOOO OOOOO OOOOO OOO OOOOOO OOOOO
(7) 살피건대, 처분청이 쟁점토지 시가산정시 적용한 비교대상토지에 대한 감정평가서를 보면 평가기준일이 2009.8.31.임에도 그 평가시점은 위 평가기준일로부터 8개월 이전으로 한 2008.12.31.이고, 동 감정평가서의 작성일은 평가기준일로부터 5개월 후인 2009.1.7.자로 소급감정한 것이며, 동 감정가액의 목적도 시가참고용 또는 보유재산재평가용으로 감정한 가액으로 나타나고 있어 상증법 제60조 제2항 전단에서 규정하는 ‘불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어진 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액’을 대체할 수 있는 감정가액에 해당된다고 보기도 어려워 보이는 점, 처분청은 쟁점토지의 유사토지로 비교대상토지를 선정하였으나 이용상황은 동일하나 산업단지내에서의 그 위치나 형상에 있어서 차이가 있고, 제출된 지적도 등에 의하면 쟁점토지의 유사토지는 비교대상①,②토지라기 보다는 쟁점토지와 연접한 같은 리 891-4와 891-6로 보이며, 같은 리 891-4 외 1필지의 토지의 경우 시가로 볼 만한 감정가액 등은 존재하지 않은 것으로 나타나고 있는 점, 비교대상①토지와 연접한 같은 리 891-10의 경우 비교대상①토지와 유사토지로 보임에도 처분청이 쟁점토지 시가산정시 적용한 감정평가서에 의하면 동 토지의 감정가액이 OOO원/㎡으로 나타나고 있고, 동일 블럭에 위치한 나머지 토지에 대한 감정평가액을 보면 같은 리 891-7의 경우 ㎡당 OOO원, 쟁점토지와 개별공시지가가 동일한 같은 리 891-12의 경우 ㎡당 OOO원, 같은 리 892의 경우 ㎡당 241,000원으로 각각 달리 감정평가한 사실 등으로 볼 때 쟁점토지와 같은 블록에 위치하고 있다 하여 쟁점토지의 유사토지로 볼 수 없으며, 비교대상①토지와 비교대상②토지는 하나의 OOO의 한 블록에 위치하고는 있으나 그 위치와 면적이 상이하고 2009년 개별공시지가가 서로 다른 것으로 나타나고 있어 일단의 토지로 보기에는 무리가 있다고 보이는 점에서 이 건 비교대상토지의 감정가액은 각 필지별 1개 감정기관의 감정가액이 존재하는 것일 뿐 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니어서 같은 법 제60조 제2항 후단의 규정에 의하여 시가로 인정되는 감정가액에 해당된다고 보기도 어려운 것으로 판단되는 바(조심 2011서2496, 2013.3.12. 합동회의 등 다수 같은 뜻), 그렇다면, 쟁점토지의 시가는 상증법 제60조 제3항 및 제61조에 따라 개별공시지가에 의하여 평가하여야 하고, 이 경우 쟁점주식의 1주당 가액은 0원인 점을 감안할 때 청구인이 쟁점주식의 1주당 가액을 OOO원으로 산정하여 양도소득세를 신고한 것은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 시가를 OOO원/㎡로 보아 쟁점주식의 1주당 가액을 OOO원으로 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.