청구인이 주장하는 양도가액을 쟁점토지의 실지양도가액으로 보기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 대지 479㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2006.11.22. 매매를 원인으로 2006.11.30. 이OOO에게 양도하고, 양도가액은 실지거래가액인 OOO, 취득가액은 환산가액인 OOO으로 하여 2007.1.31. 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. OOO세무서장은 쟁점토지와 연접한 OOO 대지 399.7㎡(이하 “연접토지”라 한다)를 2006.11.30. 이OOO(2008.10.22. 개명전 성명은 이OOO)에게 양도한 최OOO에 대한 양도소득세 조사결과, 최OOO이 연접토지를 OOO에 양도하였으나 OOO에 양도한 것으로 신고하였고, 청구인도 쟁점토지를 OOO에 양도하였으나 OOO에 양도한 것으로 신고하였음을 확인하고, 처분청에 조사결과를 통보하였다.
• 다. 처분청은 위 조사결과 통보자료에 의해 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액인 OOO, 취득가액은 환산가액인 O,OOO,OOO,OOOO으로 하여 2012.9.5. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO,OOO,OOOO을 경정‧고지하였다가, 환산가액을 재계산하여 2012.11.12. 양도소득세 OOO을 감액경정하였다(감액경정 후 잔여세액 OOO).
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.12. 이의신청을 거쳐 2012.12.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 등기부등본에 기재된 거래금액인 OOO에 쟁점토지를 양도하였고, 양수인 이OOO도 쟁점토지의 실지 매매대금이 OOO이라고 과세관청에 진술한 사실이 없다 하므로 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 양수인 이OOO가 청구인으로부터 쟁점토지를 매수하면서 2건의 매매계약서로 나누어 작성한 점, 쟁점토지의 매매를 중개한 공인중개사 OOO은 위 2건의 매매계약서를 직접 작성한 사실과 청구인과 양수인이 동 매매계약서에 직접 날인한 사실을 인정하고 있는 점, 청구인은 2건으로 나누어 작성한 매매계약서 중 큰 금액인 OOO의 매매가액이 기재된 계약서만을 등기소에 제출하여 쟁점토지를 등기한 후 그 금액을 양도가액으로 하여 양도소득세 신고를 한 점, 같은 날 매매된 연접토지의 소유자인 최OOO 또한 이와 동일한 방법으로 양도가액을 줄여 신고하였다가 OOO세무서장의 세무조사과정에서 양도가액의 과소신고사실이 확인되었고 추가로 고지된 양도소득세를 납부한 것으로 나타나는 반면, 청구인은 그의 주장과 관련한 입증을 전혀 하지 못하는 점 등을 종합하여 보면, 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 실지 양도가액이 OOO인지, 아니면 OOO지 여부
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 2006.11.22. 매매를 등기원인으로 하여 2006.11.30. 이OOO에게 소유권이전등기되었고, 2008.10.22. 개명을 등기원인으로 하여 소유자의 성명이 이OOO에서 이OOO로 변경등기된 것으로 나타난다.

(2) 청구인과 이OOO 간에 2006.11.22. 체결된 쟁점토지에 관한 2건의 매매계약서에 의하면, 1건의 계약서에는 매매대금이 OOO이고, 2006.11.22. 계약금 OOO, 2006.12.22. 잔금 OOO을 지급하는 것으로 되어 있으며, 특약사항으로 위 대지상의 근저당 설정 금액 모두는 매도인의 잔금지급과 동시에 상환하고, 잔금지급일에 위 대지상의 임차전세금 및 월세 OOO은 공제하는 것으로 되어 있으며, 다른 1건의 계약서에는 매매대금은 공란으로 되어 있고, 특약사항으로 잔금 OOO을 2006.12.22.까지 지급하는 것으로 되어 있으며, 위 2건의 계약서에는 청구인의 개명전 성명이 기재되어 있고, 날인이 되어 있으며, 최OOO과 이OOO 간에 2006.11.22. 체결된 연접토지에 관한 2건의 매매계약서의 형식도 위 계약서와 동일한 것으로 나타난다.

(3) OOO세무서장의 양도소득세 현지확인 종결보고서(2010년 12월)에 의하면, 이OOO는 2006.11.22. 자신이 운영하는 OOOOO OO OOO OOOO OOOOOOOOOOO OO 사무실에서 쟁점토지와 연접토지를 청구인과 최OOO으로부터 매매하는 것으로 위 매매계약서 4매를 작성한 사실이 있고, 매매계약서를 이중으로 작성하게 된 경위는 당초 쟁점토지와 연접토지를 3.3㎡당 OOO에 매수하려고 하였으나, 토지 매도에 소극적이던 최OOO이 3.3㎡당 OOO에 거래할 것을 제의하여 거래가 성사되는 듯하다가 최OOO이 보고용으로 3.3㎡당 O,OOOOO으로 기재한 계약서를 작성하고, 별도로 3.3㎡당 OOO으로 기재한 계약서를 작성하자고 하였고, 청구인이 이를 거부하자 최OOO이 자리를 박차고 일어나 다시 거래가 성사되지 못할 뻔 하였는데 매매계약서를 1매(3.3㎡당 OOO)로 작성하든, 2매(3.3㎡당 OOO, 3.3㎡당 OOO)로 작성하든 총액은 같으므로 청구인이 이를 양보하여 매매계약서를 4매로 작성하게 된 것이라고 진술한 것으로 나타난다.

(4) 이OOO는 쟁점토지의 실제 매매가액은 OOO으로 등기부등본에 기재된 매매가액 OOO보다 OOO이 많으며, 청구인이 등기부등본상 매매가액인 OOO과 나머지 금액인 OOO,OOOOO으로 각각 매매계약서를 작성하여 줄 것을 요청하여 총액이 동일하므로 요구대로 작성해 주었다는 내용으로 2010.11.30. 확인서를 작성한 것으로 나타난다.

(5) 공인중개사 문OOO은 이전에 거래가 있었던 이OOO의 부탁으로 쟁점토지와 연접토지에 대한 매매계약서를 아래 <표1>과 같이 작성해 준 사실이 있고(거래를 중개하지는 않았음), 계약서를 몇 부 작성하였는지 기억나지 않으나, OOO세무서에서 제시한 매매계약서 4부의 필체는 모두 자신의 필체이며, 양도인인 청구인과 최OOO은 위 계약서 작성당시 처음 본 사람으로 위 계약서에 날인하라고 본인에게 도장을 맡긴 사실은 없다는 내용으로 OOO세무서장의 최OOO에 대한 양도소득세 조사당시인 2011.4.1. 확인서를 작성하였다. OOOOOOOOOO OOOOO OO

(6) 이OOO는 2006.11.22. 쟁점토지와 연접토지를 청구인과 최OOO으로부터 매수하면서 양도인들의 요구로 위 <표1>과 같이 총 매매대금은 일치하나 매매대금은 다르게(나누어) 기재한 매매계약서를 공인중개사 문OOO의 도움을 받아 양도인별로 2건씩 작성하였고, 매매대금 중 일부는 자신의 국민은행 OOO지점계좌OOO에서 계좌에서 지급하고, 나머지는 보유하고 있던 현금과 2006.10.16. 양도한 OOO 외 2필지 토지의 양도대금(OOO)으로 지급하였으며, 현금지급분의 경우 오래전의 것이라 완벽한 증빙은 제출하지 못한다는 내용으로 OOO세무서장의 최OOO에 대한 양도소득세 조사당시인 2011.4.7. 확인서를 작성하였고, OOO세무서장이 최OOO의 과소신고분에 대한 양도소득세를 2012년 3월 과세한 것에 대하여 최OOO은 과소신고 사실을 인정하여 전액 납부한 것으로 나타난다.

(7) 이OOO 명의의 국민은행 OOO지점계좌OOO의 거래내역에 의하면, 동 계좌에서 2006.11.22. OOO, 2006.11.29. OOO, 2006.11.30. OOO, 2006.11.30. OOO, 합계 OOO이 각각 대체출금되었고, 부동산매매계약서에 의하면 이OOO는 2006.11.3. OOO 외 3필지 대지 485.2㎡를 안상율에게 OOO에 양도한 것으로 나타난다.

(8) 이OOO는 본인은 청구인으로부터 쟁점토지를 매입하기 위하여 흥정을 하면서 계약서를 작성하고, 파기하기를 여러 번 하다가 최종적으로 OOO에 매입하였고, 과세전적부심사결정서의 통지관서 의견에는 “매수인(이OOO)이 실지거래가액이 OOO이라고 시인하면서 제시한 매매계약서”라고 되어 있으나, 본인은 이를 시인한 적이 없고, 흥정과정에서 파기하려던 서류를 조사공무원이 임의로 가져간 것이며, 사실관계에는 “무신고한 계약서상 금액은 쟁점토지를 구입하기 직전인 2006.10.16. 양도한 토지의 양도대금 OOO으로 직접 지급하였다고 진술한다”라고 되어 있으나, 본인은 부동산대금의 대부분을 매도인의 게좌로 이체한 것으로 기억하고, 직접 지급하였다거나 그런 진술을 한 적이 없다는 내용으로 종전에 작성하였던 확인서의 내용을 번복하여 2012.9.24. 확인서를 작성하였고, 청구인은 동 확인서를 첨부하여 이의신청을 제기하였던 것으로 나타난다.

(9) 최OOO은 청구인과 본인은 같은 날 같은 시간, 같은 장소에서 이OOO와 쟁점토지 및 연접토지의 매매계약을 하였고, 계약금 및 잔금도 같은 날 받아 쟁점토지와 연접토지의 면적당 양도금액이 같음(3.3㎡당 OOO)을 확실히 기억하고 있으며, 각각 2건의 매매계약서(신고용 계약서, 이면계약서)를 작성‧날인한 사실이 있고, 이OOO가 청구인의 양도금액이 3.3㎡당 OOO이라고 진술을 번복하는 것은 청구인의 회유와 취득세‧등록세의 추가 부담을 우려하여 거짓 진술을 하는 것 같다는 내용으로 2012년 10월 확인서를 작성하였다.

(10) 위 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 보면, 청구인이 신고한 양도가액이 기재된 매매계약서와 처분청이 실지 양도가액이라고 본 가액과 신고가액과의 차액이 기재된 매매계약서가 존재하고, 동 매매계약서에 청구인의 도장이 날인되어 있는 점, 이OOO와 문OOO 및 최OOO은 매매계약서를 2건으로 나누어 작성한 사실을 인정하는 내용의 확인서(이OOO 2회, 문OOO 1회, 최OOO 1회)를 작성한 점, 이OOO는 청구인이 이 건 부과처분에 대한 이의신청당시 당초 확인서의 내용을 번복하는 내용으로 확인서를 작성하기는 하였으나, 이는 부과처분이 있은 후에 불복청구과정에서 종전에 작성하였던 확인서의 내용에 반하는 내용으로 작성한 것이어서 신빙성이 있다고 보기 어려운 점, 쟁점토지는 연접토지와 연접하고 있고, 같은 날 같은 장소에서 같은 양수인에게 양도된 것으로 나타나는바, 거래관행상 연접토지는 3.3㎡당 OOO에 매매되었음에도 쟁점토지는 3.3㎡당 OOO에 매매되었다고 보기 어려운 점 등으로 볼 때, 쟁점토지의 실지 양도가액이 OOO이라는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.