쟁점토지와 건물의 양도가액을 기준시가로 안분하여 산정한 후, 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1988.5.25. OOO동 OOOO-O 토지 549㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 한국토지개발공사로부터 취득한 후 1997.10.24. 지하 1층, 지상 4층 상가(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점 건물을 합쳐 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 부동산임대업을 운영한 후, 2012.10.25. OOOO OOO종중에게 양도하고, 양도가액을 OOO억원(쟁점토지 OOO억원, 쟁점건물 OOO억원)으로, 취득가액은 O,OOO백만원(쟁점토지는 실지거래가액 OOO백만원으로, 쟁점건물은 환산가액 OOO백만원)으로 하여 2012.12.31. 2012년 귀속 양도소득세 OOO백만원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 토지와 건물의 양도가액을 임의 적으로 구분하여 쟁점토지와 쟁점건물의 가액구분이 불분명한 경우로 보아 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지는 OOO백만원으로, 쟁점건물은 OOO백만원으로 산정하고 이에 대응하는 취득가액은 쟁점토지분은 실지거래가액으로, 쟁점건물분은 환산 가액으로 하여 2013.4.19. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.6.27. 이의신청을 거쳐 2013.11.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 쟁점부동산 매매계약 체결당시 사적자치의 원칙에 따라 자유의사로 충분한 협상을 거쳐 쟁점부동산의 매매가액을 토지가액과 건물가액으로 구분하기로 하고 이를 명시한 부동산매매계약서를 작성하고 관할구청에 거래신고를 하였다.

(2) 토지와 건물의 양도가액에 관하여 안분계산 조항을 적용함에 있어서는 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하다는 전제가 충족되어야 하고 이에 대한 입증책임은 처분청에 있음에도 이에 대한 입증을 한 바 없다. 따라서, 사적자치에 입각한 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 매매계약을 인정하지 아니하고 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 조세회피를 의도한 것이 아님에도 쟁점부동산의 토지와 건물가액 구분이 합리적이 아니라는 입증도 없이 안분계산 조항을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산 양도시 매매계약서에 쟁점토지와 쟁점건물가액을 구분하여 기재하였으나, 자산별 구분가액에 대한 객관적인 증빙자료 등명확한 근거를 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 쟁점부동산의 임대사업과 관련하여 종합소득세 신고시 제출한 표준합계잔액시산표를 보면 쟁점부동산을 양도하기 직전 연도인 2011.12.31. 현재 쟁점토지는 OOO백만원, 쟁점건물은 OOO백만원으로 확인되는 반면, 청구인 이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상 쟁점건물의 양도 가액은 OOO억원으로 장부가액 OOO백만원의 4.9배 이상인 사실로 볼 때, 매매계약서상 구분 기재된 사실만으로 이를 양도당시 쟁점토지 및 쟁점건물의 시가로 인정하기는 어려우므로 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시 자 산별 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 양도가액을 산정한 후 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액으로 쟁점건물의 취득가액은 환산가액으로 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 항변서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인이 쟁점부동산을 OOO종중에게 양도한 후 2012년 귀속 양도소득세를 신고한 내역과 처분청의 경정내역은 아래 <표1>과 같다.OOOOOOOOOO OOOOO OO O OOOO (OO: OOO) (나) 1988.5.25. 청구인은 한국토지개발공사로부터 쟁점토지를 OOO백만원에 취득하여 1997.10.24. 건물을 신축한 후 2012.10.25. OOO종중에게 쟁점부동산을 OOO백만원에 양도한 사실이 매매계약서, 국세청 전산자료 등에 의하여 확인된다. (다) 청구인이 2011년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 제무제표에 의하면 쟁점토지의 가액을 OOO백만원, 쟁점건물의 가액을 OOO백만원으로 하여 종합소득세를 신고․납부한 사실이 나타난다. (라) 2012.9.25. 청구인과 OOO종중 사이에 체결된 쟁점부동산 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다. (마) 청구인은 제출한 OOO종중의 사실확인서의 주요내용은 다음과 같다. (바)소득세법제96조 제1항에서 자산의 양도가액은 양도자와 양수자간의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 제100조 제1항 및 제2항에서 양도가액을 실지거래가액에 의한 때에는 취득가액도 실지거래가액(환산가액도 포함)에 의하고, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는바에 따라 안분 계산한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제6항에서는 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분 계산한다고 정하고 있다.

(2) 살피건대, 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서에 규정된 “실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우”란 실지거래 가액이 확인되지 아니하거나, 일괄 양도한 매매계약서상에 토지와 건물가액이 구분기재 되어 있지 아니한 경우 및 구분기재가 되어 있는 경우라 하더라도 당해 토지ㆍ건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근 토지 및 건물의 공급가액 등에 비추어 합당하다고 인정되지 않는 경우 등을 말하는 것이므로 매매계약서상에 기재된 매매가액이 실지거래가액임이 확인되고, 동 계약서상에 토지와 건물가액이 구분 표시되어 있는 경우라 하더라도 그 구분 표시된 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 경우에는 국세청 기준시가나 감정평가가액에 따라 계산한 가액에 의해 안분 계산한 가액을 공급가액으로 하는 것이 위 규정의 취지라 할 것인바(조심2010구3276, 2011.3.23. 외 다수 같은 뜻임) 청구인과 매수자 간에 체결한 부동산매매계약서를 보면 토지와 건물가액을 구분하여 거래하였으나, 위 부동산매매계약서의 자산별 구분가액을 감정가액 등 객관적인 증빙에 의하여 산출한 사실이 확인되지 않는 점, 청구인이 2011년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 재무제표에 의하면 2011.12.31. 현재 쟁점토지는 OOO백만원, 쟁점건물은 OOO백만원으로 확인되는 반면에, 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상 쟁점건물의 양도가액은 OOO억원으로 쟁점건물 장부가액 OOO백만원의 4.9배 이상인 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시 각 자산별 기준시가로 안분 계산하여 양도가액을 산정한 후 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세 기본법제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.