무허가 축사의 신축시기가 불명확함으로 이를 취득시기로 하여 환산취득가액을 산정할수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1985.12.11. OOO 임야 1,673㎡ 및 같은 곳 447 임야 630㎡를 모친으로부터 매매로 취득하여 위 지상에 무허가건물 956.3㎡(이하 “쟁점무허가축사”라 한다)와 2003년 7월 쟁점무허가축사외 무허가건물 71.55㎡를 신축하여 양계장업을 영위하다가, 2011.5.26. OOO 교육청에 토지 및 건물을 OOO원에 양도하고, 2011.8.1. 취득가액을 환산가액인 OOO원(쟁점무허가축사 OOO원)으로 양도소득금액을 산정하여 양도소득세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. OOO지방국세청장은 2013년 3월경 처분청에 대한 종합감사시, 쟁점무허가축사의 신축연도를 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류가 없다 하여, 사업자등록증상의 개업일인 1985년도를 쟁점무허가축사의 신축년도로 하여 환산취득가액을 계산하도록 과세자료를 통보하였고, 처분청은 쟁점무허가축사의 신축년도를 1985년으로 계산한 OOO원을 환산취득가액으로 하여, 2013.6.10. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.8.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1981년에 모친(전OOO) 소유의 토지(OOO) 지상에 형과 양계장 시설을 건축하여 양계업을 하다가, OOO 토지를 어머니로부터 구입하였고, 양계업은 비과세되는 두수만 초과하지 않으면 농가부업으로 사업자등록을 할 필요가 없었으나, 청구인이 사업자등록을 한 이유는 형이 목돈이 필요하여 당좌를 사용하기 위해 사업자등록을 한 것이고, 당좌개설을 위해 사업자등록이 필요하다는 이야기를 듣고 사업자등록 후에 OOO에 찾아갔으나 또 다른 요건으로 최근 6개월 이상, OOO원 이상 평균잔액이 있어야 가능하다고 하여 당좌를 개설하지 못하다가, 1987년 3월에 당좌를 개설한 것이며, 토지에 대해서는 OOO에 대하여 보상을 받았고, 건물은 445 소재 지상의 쟁점무허가축사에 대하여 받은 것으로 토지가 어머니 소유였을 당시에 쟁점무허가축사를 청구인이 건축하였고, 청구인 소유토지 지상의 건물은 형의 소유이므로 형이 보상을 받았는바, 만약 토지의 취득시기인 1985년에 건축하였다면 청구인의 토지위에 건축을 하지 형 소유의 토지에 건축을 하지 않았을 것이다.
• 나. 처분청 의견 양도소득세 과세요건 판단 등은 실질내용에 따라야 하나, 실질 내용이 불분명한 경우에는 공부상 현황에 따라서 판단할 수밖에 없고, 쟁점무허가축사의 신축년도를 언제로 보느냐에 따라 환산취득가액이 크게 달라지는데, 1981년에 축사가 신축되었다는 것을 객관적으로 입증할 서류는 전혀 없고, 청구인은 1981년부터 양계업을 하였다는 이웃주민들의 확인서를 증빙으로 제출하였으나, 이것은 30여년 전의 일로 정확하게 언제 축사가 신축되었는지 기억한다는 것은 현실적으로 믿기 어려워 신빙성이 없으며, 또한 미등기자산을 양도하는 경우 비과세 및 감면, 장기보유특별공제를 배제하고 70%의 높은 세율을 적용하여 불이익을 주는 것은 별론으로 하더라도 청구인은 쟁점무허가축사와 관련 재산세를 부과받은 사실이 없으므로 정상적으로 등기절차를 이행하여 취득세, 재산세를 납부한 납세자와 구별할 필요가 있으며, 객관적인 서류가 없음에도 단지 이웃주민들의 확인서를 근거로 신축년도를 청구인의 주장과 같이 인정해 준다면 확인내용에 따라 세부담이 크게 차이가 날 수밖에 없는 바, 이 건은 공부상 객관적으로 확인되는 사업자등록일인 1985년을 신축일로 보는 것이 합리적이므로 처분청의 부과처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점무허가축사의 신축연도를 1981년으로 볼 것인지, 사업자등록일인 1985년으로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 제168조의7【토지지목의 판정】법 제104조의3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점무허가축사의 신축연도가 1981년이 아닌 사업자등록일인 1985년으로 보아 경정하였는 바, 양도소득세 신고 및 경정내역은 아래의 〈표1〉과 같고, 주요 제시자료는 다음과 같다. OOOO OOOOO OOOO O OOOO (OO: OO) O O: OOOO OOOOO O O: OOOO OOOOO (가) 청구인은 2011.5.26. OOO소재 토지 및 위 지장물에 대하여 아래의 〈표2〉와 같이 계약을 체결하고, 지장물 보상액 OOO원 중 양도소득세 과세대상으로 쟁점무허 가축사를 포함한 건물 양도가액을 OOO원으로 신고하였다. OOOOOOOO OO (나) 건물기준시가는 건물의 면적에 ㎡당 가액을 곱하여 산정하므로, 취득가액을 환산할 때 내용년수가 종료되는 경우 신축년도를 언제로 보느냐에 따라 환산취득가액이 크게 달라지는 바, 이 건의 경우 건물 구조지수가 시멘트벽돌조(내용년수 30년)로 잔가율을 보면 1981년 잔가율이 0.1인데 반해 1985년은 0.22로 신축년도 차이는 4년 밖에 안 되지만, 아래의 〈표3〉및 〈표4〉와 같이 쟁점무허가축사의 신축년도를 언제로 보느냐에 따라 잔가율 차이에 의한 환산가액이 OOO원 또는 OOO원으로 차이가 있다. OOOOOO OOOOO OOOO (OOOO OOO OO) 〈표4〉쟁점무허가축사 신축년도에 따른 환산취득가액 (OO: OO) (다) 국세청 전산자료(TIS)에서는 청구인이 OOO소재에서 1985.12.1. 축산업(산란계)을 개시하였는 사실이 확인되고, 쟁점무허가축사에 대하여는 경산시청 세무과에 확인한바, 재산세가 부과된 사실이 없다.

(2) 청구인은 쟁점무허가축사의 신축연도가 1981년이라는 주장으로 OOO의 당좌예금 기본조회서(신규일자 1987.3.30.), 이OOO 등의 확인서를 제시하였다.

(3) 이상의 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인은 OOO소재의 지상 건물은 청구인의 형이 보상을 받았고, 청구인은 1981년에 신축한 445 소재 지상의 쟁점무허가축사에 대하여 보상을 받은 것이라는 주장이나, 쟁점무허가축사는 처분청이 이 건 양도소득세 조사시 확보한 보상계약서에서 의하면 대부분 OOO지상에 위치하고 있고, 445 지상의 비가림 구조물 및 시멘트담 등에 대한 보상으로는 총 OOO원으로 대부분 청구인 소유토지의 지장물에 대한 보상이고, 청구인이 쟁점무허가축사에서 1981년부터 양계장업을 운영하였다는 증빙으로 이웃 주민들의 확인서 이외에는 쟁점무허가축사의 신축을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점 등을 볼 때, 처분청이 쟁점무허가축사의 신축연도를 사업자등록일인 1985년으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.