경매개시결정 이후에 소유권 이전되는 것은 경락 후에 직권말소대상이 되는 점 및 만약 경락대금 중에서 남은 금액이 있을 때 그 나머지 금액이 청구인에게 배당이 되는 점 등에 비추어, 처분청이 가처분권자에 의하여 임의경매 개시결정으로 인한 매각일에 청구인이 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음
경매개시결정 이후에 소유권 이전되는 것은 경락 후에 직권말소대상이 되는 점 및 만약 경락대금 중에서 남은 금액이 있을 때 그 나머지 금액이 청구인에게 배당이 되는 점 등에 비추어, 처분청이 가처분권자에 의하여 임의경매 개시결정으로 인한 매각일에 청구인이 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 쟁점부동산의 양도일은 등기부등본상 2.9.12.로 되어 있으나, 이후 2.7. 임의경매로 인해 2.9.12. 소유권이전등기가 말소 되었으므로 통정허위에 의한 원인무효로 보아 임의경매로 인한 매각일인 2.7.14.을 양도시기로 보아 이OOO에게 양도소득세를 과세하였으나, (가) 양도인 이OOO이 매매를 원인으로 소유권이 이전 등기된 쟁점부동산은 양수인 OOO의 매매계약 해제의 요구가 없고, 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효가 되지 아니한 경우에는 정상적인 매매계약에 의한 소유권 이전에 해당되며, 이 건의 경우 유상으로 양도․양수가 이루어져 사실상 소유권이 이전된 것이다.
1. 또한, 민사집행법 제144조 제1항 에 의하면, 경매개시결정 등기 이후에 경료된 제3자 명의의 소유권이전등기 및 가등기는 매수인에게 대항할 수 없으므로 말소촉탁의 대상이 되며, 경매개시결정 등기 이전에 경료된 제3자 명의의 소유권이전등기 및 가등기는 말소촉탁의 대상이 아니라고 규정하고 있는바, 임의경매개시결정 접수일인 2.10.4. 이후 2.9.12. OOO에게 유상으로 매각하여 소유권 이전 등기를 경료한 쟁점부동산을, 2.6.21. 임의경매로 인한 매각으로 등기소에서 해당 규정 절차에 따라 소유권이전 등기를 말소하였다고 하여, 단순히 임의경매로 인한 매각일인 2.7.14.을 양도시기로 보아 과세한 처분은 실질과세원칙에 위배되는 대단히 잘못된 처분이다.
2. 한편, 2.9.12. 쟁점부동산을 취득한 OOO는 당일에 취득세 및 등록세를 신고납부하였고 2007년에는 재산세를 납부한 사실이 있으며, 쟁점부동산을 법인의 장부에 계상한 후 주식회사 OOO에게 임대하여 2.10.부터 부가가치세를 신고하여 임대부동산으로 사용수익한 사실이 있는바, 쟁점부동산을 OOO가 실질적인 권리행사를 하였기에 2.9.12.은 OOO의 취득시기 및 이OOO의 양도시기로 보는 것이 타당하다. (나) 처분청은 이OOO이 2.9.12. 쟁점부동산을 OOO에게 양도한 양도가액이 OOO만원으로 기준시가 산정액 OOO만원의 3.2%에 불과하여 건전한 상거래에 반하는 거래로 OOO와의 통정에 의한 허위계약으로 당연 무효라고 판단하고 있으며, 양도대금 수수내역을 전혀 확인할 수 없으므로 당사자 간 통정허위에 의한 계약으로 원인무효라고 판단하고 있다.
1. 이OOO은 쟁점부동산이 근저당권설정청구권에 의한 가처분의 하자사항이 있어, 매매계약서의 제7조(특약사항)에 규정한 바와 같이 선순위근저당 및 임의경매개시 결정 등의 하자사항에 대하여 일체의 책임이 없는 조건으로 하여 정상가액보다 낮은 가액으로 양도한바, 당초 시행사인 OOO기공도 처분행위금지 가처분의 하자사항이 있는 상가를 하자사항이 없는 정상적인 상가 분양가격의 약 5%～20%도 안 되는 가격으로 분양한 사실이 있으므로 처분청이 하자사항이 있는 상가를 정상적인 상가의 기준시가 산정액과 비교하는 것은 부동산의 개별 특성을 고려하지 아니한 것이며,
2. 쟁점부동산을 취득한 OOO는 2***.9.12.에 쟁점부동산 중 28건(지하 102호 제외)에 대하여 취득세를 OOO만원으로 취득세를 신고․납부한 사실이 있음에도, 처분청이 부동산의 개별적인 특성을 고려하지 아니하고 단순히 정상적인 상가의 기준시가 산정액보다 낮은 가액으로 양도하였다고 하여 이를 통정허위에 의한 계약으로 원인무효로 보는 것은 부당하다.
3. 또한, 국세기본법 제85조의3 [장부등의 비치 및 보존]에 의하면, “납세자는 각 세법이 규정하는 바에 따라 모든 거래에 관한 장부 및 증빙서류를 성실하게 작성하여 비치하여야 하며, 장부 및 증빙서류는 그 거래사실이 속하는 과세기간에 대한 당해 국세의 법정신고기한이 경과한 날부터 5년간 보존하여야 한다”고 규정하고 있다. 그러나, 처분청은 청구인에게 2.11. 양도소득세 예정신고한 내용에 대하여 국세부과제척기간이 지난 2.3.에 매매대금의 수수내역을 요구하고, 이OOO이 생존하는 동안에는 쟁점부동산에 대한 요구사항이 없다가 이OOO이 사망(2***.11.14.)한 후에 10년 전 취득 및 7년 전 양도한 쟁점부동산에 대한 매매대금 수수 관련 증빙을 제출 요구하는 것은 납세자에게 과도한 입증책임을 전가하는 것이며, 당사자 사망으로 찾을 수도 없는 양도가액 수수 관련 증빙을 제시하지 못하였다고 하여 이를 통정에 의한 허위계약으로 보아 당연 무효로 보는 것은 국세기본법 제16조 [근거과세]에 의한 근거과세원칙에 위배되는 과세처분으로 취소되어야 한다.
(2) 이OOO(피상속인)은 쟁점부동산에 대하여 가처분의 말소 없이 전소유자인 OOO기공으로부터 소유권을 취득하였고, 동일한 가처분이 있는 상태에서 OOO에게 양도한 사실이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인된다. (가) 이OOO이 쟁점부동산을 2.9.4. 취득 후 2.9.12. OOO에게 양도하였고, 그 후 OOO기공의 채권자인 OOO산업개발이 강제 경매를 실시․매각하여 2.7.14. 쟁점부동산의 소유권이 주식회사 OOO로 소유권이 이전되었다. 경매개시일(2.3.20.) 현재 부동산 소유자는 OOO로서 쟁점부동산에 대한 양도소득세의 납세의무자를 OOO로 보는 것이 국세기본법 제14조 에 의한 실질과세의 원칙에 부합되고, 조세심판례(조심 2011서2294, 2011.8.26.)에서도 “자산의 소유권이 제3자의 채무로 인하여 법원의 경매에 따라 강제로 이전되는 경우에는 경매개시일 현재의 부동산 소유자를 해당 양도소득세의 납세의무자로 본다”고 결정하였으며, 쟁점부동산의 매매계약서 제7조(특약사항)에 규정한 내용을 보면 선순위근저당 및 임의경매개시 결정 등의 하자사항에 대하여 양도자인 이OOO은 일체의 책임이 없는 조건으로 하여 OOO에게 양도하였으므로 임의경매로 인한 소유권 이전으로 인한 양도자는 OOO로 보는 것이 타당하다. 그러므로 청구인의 남편 이OOO은 경매개시일 현재의 부동산 소유자가 아니므로 연대납세자인 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. (나) 가사, 강제경매로 인하여 OOO산업개발의 가처분상태에서 2.9.12. 이OOO이 OOO에게 양도한 소유권이전을 무효로 본다면, OOO산업개발의 가처분 상태에서 2.9.4. OOO기공이 이OOO에게 양도한 소유권이전도 당연히 무효이므로 이OOO을 양도소득세 납세의무자로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
(1) 쟁점①과 관련하여, (가) 이OOO의 쟁점물건 양도일은 등기부등본 상 2.9.12.로 되어 있으나, 이후 2010년 임의경매로 인해 2.9.12.의 매매거래는 ‘소유권이전등기 말소’가 되었다. (나) 이OOO이 2.9.12. 매매로 인한 소유권 이전등기 후 신고한 양도소득세신고서 상 양도가액 OOO만원은, 양도 당시 쟁점부동산의 기준시가인 OOO만원의 3.2%에 불과할 뿐만 아니라, 쟁점부동산이 하자있는 물건임을 감안하더라도 비슷한 시기에 하자있는 물건을 양도한 제3자(김OOO, 5-2**)의 양도소득세 신고서상 확인되는 매매사례가액의 10%도 안 되는 낮은 가액으로 책정이 되었다. 또한, 청구인은 당초 시행사인 OOO기공이 처분행위금지 가처분의 하자사항이 있는 상가를 정상적인 상가분양가격의 약 5%～10%도 안 되는 가격으로 분양한 사실이 있음을 들어 쟁점부동산의 양도가액에 대한 정당성을 주장하고 있으나, 청구인이 첨부한 김OOO의 유사사례 하자부동산(401호외 4건)의 분양계약서는 김OOO가 양도소득세신고시 첨부한 분양계약서와 대조하여 분양금액이 상이하므로 적격한 증빙으로 불 수 없으며, 청구인의 주장처럼 하자물건의 분양가액이 쟁점부동산의 양도가액OOO을 정당화 시킬 만큼 정상적인 상가 분양가격보다 현저히 낮게 분양되었다고 볼 수 없으므로 청구인의 주장은 이유가 없다. (다) 따라서 2*.9.12.의 거래는 통정허위에 의한 원인무효인 것으로 보아 임의경매로 인한 매각일인 2***.7.14. 당시의 소유자 이OOO을 납세의무자로 보아 쟁점물건에 대한 양도소득세를 과세함이 타당하다.
(2) 쟁점②와 관련하여, 이OOO이 OOO와의 쟁점부동산 양도계약은 당사자간의 “일대일의 거래”로서 기준시가 환산가액 또는 시가에 현저히 낮은 양도가액으로 계약되었고, OOO기공과 이OOO의 쟁점부동산 취득계약은 다수와의 분양계약 중의 일부에 해당하고, 쟁점부동산의 분양가액 등의 부당성을 확인할 수 없어 원인무효의 허위계약이라 할 수 없다. 따라서 이OOO과 OOO의 매매거래를 통정허위에 의한 계약으로 원인무효로 볼 때, OOO기공과 이OOO의 매매거래도 당연 무효로 보기는 어려우므로 이OOO을 쟁점물건에 대한 양도소득세 납세의무자로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.
① 처분청은 청구인의 남편 이OOO이 OOO에게 2.9.12. 양도하고 소유권이전 등기를 마친 쟁점부동산을 통정허위에 의한 원인무효로 판단하고, 가처분권자인 OOO산업개발에 의하여 임의경매 개시 결정으로 인한 매각일인 2.7.14.을 OOO가 양도한 것이 아니라 이OOO이 양도한 것으로 보고 과세한 처분의 당부
② 설사, 이OOO과 OOO의 매매거래를 원인무효로 본다면, 당초 소유권자인 OOO기공과 이OOO의 거래도 당연 무효로 볼 수 있는지 여부
(1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 소유권이전 변동현황의 등기사항이 아래 <표1>과 같이 나타난다. <표1> 쟁점부동산의 소유권이전 현황 명세 순위 번호 등기목적 등기접수일 등기원인 권리자 기타사항 1 소유권보존 1.03.31 (주)OOO기공 2 가처분 1.12.03 서울지방법원동부지원의 가처분결정(99카합2969) 채권자 산업개발 피보전권리 근저당권설정 청구권 금지사항 매매,증여,전세권,저당권,임치권의 설정 기타일체의 처분행위금지 3 소유권이전 2.09.04 외 2.08.25 매매 이OOO 4 임의경매 개시결정 2.10.04 2.09.20 경매개시결정(2타경12797) 채권자 산업개발 5 소유권이전 2.09.12 외 2.09.11 매매 (주)OOOOO 이엔씨 6 임의경매 개시결정 2.03.20 경매개시결정(2타경3876) 채권자 산업개발 9 6번임의경매개시결정등기말소 2.07.14 20.06.21임의경매로인한 매각 10 5번 소유권 이전등기 말소 2.07.14 20.06.21 임의경매로 인한 매각 11 소유권이전 2.07.14 2.06.21 임의경매로 인한 매각 (주)OOO이엔시 12 2번가처분 4번임의경매개시결정 2.07.14 2.06.21 임의경매로 인한 매각
(2) 쟁점부동산에 대하여 이OOO이 2006년도 신고한 양도소득세신고서상 양도가액과 당시 기준시가의 비교명세가 아래 <표2>와 같으며, 신고금액이 기준시가 대비 3.2%로 나타난다. OOOOOOOOOO OOOOO OOOOOOOOO OOOOO OO OOOO OO
(3) 쟁점부동산이 하자있는 물건임을 감안하더라도 비슷한 시기에 하자있는 물건을 양도한 제3자 김OOO의 양도소득세신고서상 확인되는 매매사례가액과 비교명세는 아래 <표3>과 같으며, 이OOO의 신고가액이 김OOO의 신고가액 대비 평균 9.70%로 나타난다. OOOOOOOOOO OOOOOOOO(OOOO)O OOOOO OO OO
(4) 청구인은 당초 시행사인 OOO기공도 처분행위금지 가처분의 하자사항이 있는 상가를 하자사항이 없는 정상적인 상가 분양가격의 약 5%～20%도 안 되는 가격으로 분양하였다고 주장하나, 처분청이 김OOO가 양도소득세신고시 첨부한 분양계약서와 대조한바, 분양금액이 상이하며 그 내용은 아래 <표4>와 같다. OOOOOOOOOO OOOO OOOO OOOOOO OO OO
(5) 이OOO과 OOO 간에 2006.9.12. 체결한 매매계약서의 주요내용이 아래와 같이 기재되어 있다.
(6) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법 제88조 [양도의 정의] 제1항에 의하면, 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며, 같은 법 제98조[양도 또는 취득의 시기] 및 같은 법 시행령 제162조 [양도 또는 취득의 시기] 제1항에서는 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 하며, 제1호에서는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일, 제2호에서는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 규정하고 있다. (나) 청구인은 양도인 이OOO이 매매를 원인으로 소유권이 이전 등기된 쟁점부동산은 양수인 OOO의 매매계약 해제의 요구가 없고, 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효가 되지 아니한 경우에는 정상적인 매매계약에 의한 소유권 이전에 해당되며, 또한, 이OOO은 쟁점부동산이 근저당권설정청구권에 의한 가처분의 하자사항이 있어, 매매계약서의 제7조(특약사항)에 규정한 바와 같이 선순위근저당 및 임의경매개시 결정 등의 하자사항에 대하여 일체의 책임이 없는 조건으로 하여 정상가액보다 낮은 가액으로 양도한바, 당초 시행사인 OOO기공도 처분행위금지 가처분의 하자사항이 있는 상가를 하자사항이 없는 정상적인 상가 분양가격의 약 5%～20%도 안 되는 가격으로 분양한 사실이 있으므로 처분청이 하자사항이 있는 상가를 정상적인 상가의 기준시가 산정액과 비교하는 것은 부동산의 개별 특성을 고려하지 아니한 것이며, 쟁점부동산을 취득한 OOO는 2.9.12.에 쟁점부동산 중 28건(지하 102호 제외)에 대하여 취득세를 OOO만원으로 취득세를 신고․납부한 사실이 있음에도, 처분청이 부동산의 개별적인 특성을 고려하지 아니하고 단순히 정상적인 상가의 기준시가 산정액보다 낮은 가액으로 양도하였다고 하여 이를 통정허위에 의한 계약으로 원인무효로 보는 것은 부당하다는 취지의 주장을 하고 있다. (다) 그러나, 애당초 이OOO이 OOO기공으로부터 소유권을 이전해 온 2.9.4.의 매매와 또 이OOO이가 OOO에게 다시 매매를 한 2.9.12.의 매매는 매매 자체를 통정 허위로 없는 것을 있는 것처럼 가장했다고 보기는 어렵지만, 자산의 소유권이 제3자의 채무로 인하여 법원의 경매에 따라 강제로 이전되는 경우에도 경매개시일 현재의 부동산 소유자를 해당 양도소득세의 납세의무자로 보며(조심 2011서2294, 2011.8.26.), 쟁점부동산의 등기부등본 소유권이전 변동현황을 보면, 2.10.4. 임의경매개시결정 당시 소유자가 이OOO인 점, 경매개시결정 이후에 소유권 이전되는 것은 경락 후에 직권말소가 되기 때문에 통정 허위 표시는 아니라고 해도 법적으로 의미 없는 거래가 되어 매매 자체는 인정되지만 직권말소대상이 되는 점, 경락대금 전체를 가처분권자인 OOO산업개발이 수령했다지만, 만약 경락대금 중에서 OOO산업개발이 수령해 가고 남은 금액이 있을 때 그 나머지 금액을 이OOO에게 배당이 되는 점 등으로 볼 때 청구인의 주장을 받아들이기 어려워 보인다. (라) 따라서 처분청이 가처분권자인 OOO산업개발에 의하여 임의경매 개시 결정으로 인한 매각일인 2***.7.14.을 OOO가 양도한 것이 아니라 이OOO이 양도한 것으로 보고 과세한 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(7) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 강제경매로 인하여 OOO산업개발의 가처분상태에서 2.9.12. 이OOO이 OOO에게 양도한 소유권이전을 무효로 본다면, OOO산업개발의 가처분 상태에서 2.9.4. OOO기공이 이OOO에게 양도한 소유권이전도 당연히 무효이므로 이OOO을 양도소득세 납세의무자로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다는 취지의 주장을 하고 있다. (나) 그러나, 쟁점①에서의 내용과 같이 2***.10.4. 임의경매개시결정 당시 소유자가 이OOO인 점, 경매개시결정 이후에 소유권 이전되는 것은 경락 후에 직권말소가 되기 때문에 통정 허위 표시는 아니라고 해도 법적으로 의미 없는 거래가 되어 매매 자체는 인정되지만 직권말소대상이 되는 점 등으로 볼 때, 임의경매개시결정전 이루어진 OOO기공과 이OOO의 거래는 유효한 것으로 보아 청구인의 주장은 받아들이기 어려워 보인다.
aaaaaaaa 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.