매매사례가액을 시가로 볼 수 없다면 보충적 평가방법인 개별공시지가를 취득가액으로 함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.3.18. 배우자 이OOO로부터 증여를 받은 경상북도 OOO 답 2,159㎡를 2012.8.10. 분할하고 분할한 토지 중 같은 동 954-3 답 658㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2012.9.27. 공공용지 의 협의 취득을 원인으로 경상북도 경주시에OOO원에 양도하고, 소득세법 제97조 제4항 에 의한 배우자 등 이월과세 규정을 적용하여 취득가액을 환산가액으로 산정한 OOO원(취득시기 1985.1.1.)으로 하고, 장기보유특별공제 OOO원을 공제하여 양도소득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원을 납부하는 것으로 2012.11.20. 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 사업인정고시일부터 2년 이전에 증여를 받았으므로 소득세법 제97조 제4항 에 의한 배우자 등 이월과세 규정이 적용되지 아니하는 것으로 보고, 쟁점토지의 취득시기를 증여일인 2010. 3.18., 취득가액은 OOO원(상속세 및 증여세법제61조의 규정에 의한 개별공시지가를 적용), 장기보유특별공제는 없는 것으로 하여 양도소득세OOO원, 농어촌특별세 OOO원을 결정하고 기납부한 금액을 공제하여 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원을 2013.3.7. 경정, 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.3.13. 이의신청을 거쳐 2013.4.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 증여받은 재산을 양도하는 경우 취득가액은 상속세 및 증여세법제60조 제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제5항의 규정에 따라 증여일 현재의 시가에 따르는 것이며, 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 증여재산에 대한 매매, 감정, 수용, 경매(이하 “매매 등”이라 한다)가액이나 해당 증여재산에 대한 매매 등 가액이 없는 경우로서 그 증여재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등 가액은 증여재산의 시가로 인정하여야 한다. 따라서, 쟁점토지(경상북도 OOO 답 658㎡)의 취득가액은 증여일 이후 3월 이내에 거래된 인근 유사한 토지인 같은 동OOO 외 2필지(이하 “비교대상토지”라 한다)의 매매사례가액이 있으므로 당해 매매사례가액을 취득가액으로 산정하는 것이 타당하다. ※ 비교대상토지의 취득가액 산정 (OO: O, O) 처분청은 당해 매매사례가액을 인용할 수 없는 이유를 이의신청 결정서에 제시하고 있는 바, 이에 대한 반대의견은 다음과 같다.

(1) 비교대상토지와 쟁점토지의 거리 처분청은 지적도상 비교대상토지와 쟁점토지와의 거리가 약 250미터 정도 떨어진 것으로 나타나 유사성이 떨어진다고 하나, 온나라 위성지도와 지적도를 보면 양 토지간 거리가 최소 120미터이고 최대 250미터 정도로 나타나기 때문에 토지의 특성과 위치가 유사하다.

(2) 토지의 형상과 용도 처분청은 쟁점토지는 일정 모양 없이 길게 늘어져 있는데 비하여 비교대상토지는 비교적 사각형의 모양에 가까운 형태로 형상이 달라 유사성이 떨어진다고 주장하나 양 토지는 모두 경지정리 되지 않아 일부 형태는 다르지만 위성사진을 보면 모두 벼농사를 경작하고 있는 농지이므로 이용상황과 용도가 동일하다.

(3) 면적차이 처분청은 면적차이가 많이 나므로 유사성이 명백히 확인되지 않는다고 하고 이는 사실이나, 양 토지가 모두 벼농사 경작에 이용되고 있고 벼농사를 위한 농기계 출입이나 관수 및 배수 활용도 면에서는 양 토지가 유사하다.

• 나. 처분청 의견 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 품위에 따라 가격이 다를 수 있는 것이므로 같은 모지번에서 분할된 다른 토지의 매매실례가액이 있다고 할지라도 현황이 다른 경우에는 이를 증여재산가액의 시가로 평가할 수는 없는 것이다(국심 2001중1607, 2011.11.13. 같은 뜻임). 2003.12.30. 상속세 및 증여세법 시행령개정시 시가의 범위에 포함하는 매매사례가액을 당해 자산의 거래가액에서 당해 재산이 아닌 유사한 재산의 거래가액도 시가로 간주할 수 있게 되었음을 볼 때, 이는 당초 비교대상으로 인정하지 아니하던 유사한 재산을 동 시행령 개정에 의하여 새로이 비교대상에 포함시킨 것으로서, “유사한 재산”의 범위는 보다 엄격하게 해석하여야 할 것이며, 특히 농지의 경우는 도로 및 농로와의 접근성, 위치, 고저, 방위 등에 따라 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 가격이 다를 수 있는 것인데, 쟁점토지와 비교대상 토지는 약250미터 정도 떨어져 있고 형상(쟁점토지는 일정한 모양 없이 길게 늘어져 있는 반면, 비교대상토지는 비교적 사각형의 모양에 가까운 형태로 나타남) 및 면적도 차이가 많이 나는 등 유사한 재산으로 보아 매매사례가액을 시가로 적용하기는 무리가 있는 것으로 판단되므로, 처분청이 개별공시지가를 취득가액으로 산정하여 고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 증여로 취득한 토지의 취득가액을 개별공시지가로 평가한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단 (1)소득세법제97조 제1항 제1호 가목에 토지의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 토지 취득에 든 실지거래가액으로 규정되어 있고, 같은 법 시행령 제163조 제9항 에서는 증여받은 자산의 경우에는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 되어 있다. 이에 따라 상속세 및 증여세법제60조 제1항에서 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정되어 있고, 같은 조 제2항에서는 제1항에 따른 시가는 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다 고 되어 있으며, 다시 같은 법 시행령 제49조 제1항 본문 및 제3호에서는 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 3개월(증여재산의 경우)이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액, 경매가액 또는 공매가액으로 확인되는 가액을 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서는 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다고 규정하고 있다.

(2) 처분청 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실 등이 나타난다. (다) 처분청 판단내용 2003.12.30. 상속세 및 증여세법 시행령개정 이전에는 시가의 범위에 포함하는 매매사례가액을 당해 자산의 매매 등의 거래가액에 한정하였으나, 동 시행령 개정 후 당해 재산이 아닌 유사한 재산의 거래가액도 시가로 간주할 수 있게 되었음을 볼 때, 이는 당초 비교대상으로 인정하지 아니하던 유사한 재산을 동 시행령 개정에 의하여 새로이 비교대상에 포함시킨 것이므로, “유사한 재산”의 범위는 보다 엄격하게 해석하여야 할 것이다. 특히, 농지의 경우 도로 및 농로와의 접근성, 위치, 고저, 방위 등에 따라 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 가격이 다를 수 있는 것인데, 쟁점토지와 비교대상토지는 위치, 형상 및 면적 등에 차이가 많이 있어, 쟁점토지와 비교대상토지를 유사한 재산으로 보아 매매사례가액을 시가로 적용하기는 무리가 있는 것으로 판단되므로 당초 개별공시지가를 취득가액으로 산정하여 고지한 당초 처분은 정당하다는 의견이다. (3) 청구인은 쟁점토지의 취득가액은 비교대상토지의 경매가액이 있으므로 당해 경매가액을 취득가액으로 산정하는 것이 타당하다 고 주장하면서 토지이용계획확인서, 관련 토지의 개별공시지가 등을 제출하고 있다.

(4) 살피건대, 쟁점토지는 이용현황, 용도, 2009년 개별공시지가, 지목 및 도로접면 등의 측면에서 비교대상토지와 동일․유사하나, 청구인이 제시한 경매사례와 같이 비교대상토지 중 경상북도 OOO와 같은 동 961-3 토지는 면적, 이용현황, 지역, 접 근성, 개별공시지가 및 매각결정일(2010.5.24.)이 동일하였음에도 낙찰가액에OOO원의 차이가 발생하는 등 토지의 가격은 개별성이 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 품 위에 따라 가격이 다를 수 있는 것이고, 당초 같은 모 지 번에서 분할된 다른 토지의 매매실례가액이 있다 할지라도 이를 기준 하여 증여재산의 시가를 평가할 수 없는 점(국심 2001중1607, 2001.11.13. 외 다수 같은 뜻임), 쟁점토지는 청구인이 2010.3.18. 증여받은 경상북도 OOO 답 2,159㎡ 중 658㎡가 2012.8.10. 분할된 것으로, 증여받을 당시 토지의 면적(2,159㎡)은 비교대상토지인 같은 동 961-2, 961-3 토지의 면적(각각 890㎡) 및 같은 동 961-9 토지의 면적(1,089㎡)과 차이가 있는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 양도에 대한 양도소득세 계산시 비교대상토지의 매매사례가액(경매낙찰가액)을 쟁점토지의 취득 가액으로 하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.