신축가액이 불분명한 경우 취득가액은 환산가액을 적용하는 것임

OOO세무서장이 2013.1.23. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2006.7.7. 신축한 OOO 소재 건물의 취득가액을 환산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2006.7.7. 신축한 OOOOO OOO OOO OOO-O 소재 임대용부동산(지상 2층, 연면적 491.63㎡로 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 2010.8.5. OOO원에 양도하고 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 신고내역 검토시, 쟁점건물에 대한 취·등록세 신고시 제출된 ‘공사도급계약서가 없다’는 OOO의 회신을 이유로 청구인의 신고내용을 받아들였으나, OOO국세청장의 교차감사시 청구인이 쟁점건물을 신축하면서 2006년도 제1기 과세기간에 부가가치세를 신고(공급가액 OOO원)하고 OOO원을 환급받은 사실이 있고, 세금계산서상 공급자가 건축 관련 업체들인 점, 소액의 세금계산서를 수취한 것으로 보아 건물신축과 관련한 주요증빙은 모두 수취한 것으로 판단되어 부가가치세 신고액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 양도소득금액을 재계산하여 양도소득세를 과세할 것을 지적하였고, 이에 따라 처분청은 2013.1.23. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.4.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점건물에 대한 양도소득금액을 산정하면서 토지는 실지거래가액으로 하였으나 건물은 신축당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 관련증빙이 불분명하여 환산취득가액OOO으로 신고한 것으로, 건설산업기본법등 건설관련 법령에서 495㎡미만은 건축주가 직접 시공할 수 있어 쟁점건물의 시공부터 사용승인까지 전체 건축과정을 청구인이 직접 관리하면서 일부 영세 소매상으로부터 구입한 건축자재 등에 대해 적격증빙을 갖추지 못하여소득세법에서 규정하는 환산취득가액으로 쟁점건물의 양도소득을 계산한 것으로, 한국감정원에서 발행한 “건물신축단가표”에 의하여 쟁점건물 규모의 신축비용OOO 및 쟁점건물의 취득세 과세표준OOO, 쟁점건물 신축시 수취한 견적서상 공사예정가액OOO으로 볼 때, 처분청이 세금계산서의 수취금액만을 실지거래취득가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 1988년도부터 현재까지 건축관련사업 등을 영위하고 있어 건물신축관련 사항을 잘 알고 있으며, 쟁점건물에 대한 부가가치세 신고를 하여 관련 부가가치세를 환급받은 사실이 있고, 수취한 세금계산서의 내용도 신고내역에서와 같이 적격증빙을 수취하고 있는 것으로 보여지므로, 청구인이 영세사업자로부터 구입한 건축자재에 대해 증빙을 수취하지 못하였다는 주장은 이유가 없으며, 추후 청구인이 쟁점건물 건축비에 대한 추가증빙을 제출하는 경우 취득가액을 인정해주는 것은 별론으로 하더라도, 청구인이 쟁점건물에 대한 부가가치세를 신고한 고정자산매입금액 OOO원 외 추가로 비용지출에 대한 증빙을 적극적으로 제시하지 않고 있으므로 청구인이 쟁점건물의 임대사업에 대한 부가가치세 건축비로 신고한 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정․고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물의 취득가액을 부가가치세 신고시 제출한 신고금액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 국세통합전산망에 의하여 확인되는 쟁점건물 취득일부터 양도일까지의 청구인의 부가가치세 신고내역 및 청구인의 사업내역은 아래 <표1>․<표2>와 같다. <표1> 부가가치세 신고 내역(쟁점건물 취득일～양도일) (단위:천원) 과세기간 매출 매입 납부세액 비고 계 일반 시설 2010년 2기 2,066 100 100

• 196 2010년 1기 12,069 170 170

• 1,189 2009년 2기 11,734 50 50

• 1,168 2009년 1기 12,748 300 300

• 1,244 2008년 2기 13,410

• -

• 1,341 2008년 1기 13,389 300 300

• 1,308 2007년 2기 13,416

• -

• 1,341 2007년 1기 7,041 50 50

• 699 2006년 1기

• 161,697

• 161,697 △16,169 쟁점건물취득일:2006.7.7 <표2> 청구인의 사업 내역 사업장소재지 상호 업종 개업일 폐업일 비고 대구 동 신기 160-27 부동산임대 2009.7.9.

• 대구 동 신천 149-36 (주)정○ 부동산매매 2006.7.19.

• 대구 서 평리 1112-22

○림상사 부동산임대 1986.5.1. 1988.4.20. 경북 영천 망정 11-9

○대철강 제조/철근가공 2004.4.26. 2006.4.12. 대구 수성 두산 699 부동산임대 2010.12.30.

• 대구 달서 도원 973-2

○원 부동산임대 2006.5.15. 2010.8.5. 쟁점건물

(2) 처분청은 청구인이 양도소득세를 신고하면서 제출한 ‘취득세, 등록세를 신고하면서 제출한 공사도급계약서가 없다’는 OOO의 회신에 따라 청구인의 양도소득세 신고내용을 인정하였으나, 신고시의 총 사업내역에서 확인되는 바와 같이 청구인이 건축관련 사업을 영위하였고, 쟁점건물 시공부터 사용승인까지 전체 건축과정을 자신이 직접 관리하였으며, 일부 영세소매상으로부터 구입한 건축자재 등에 대하여 적격증빙을 갖추지 못하였다고 주장하나 청구인이 2007년 제1기 과세기간에 OOO원의 매입세금계산서까지 수취한 것으로 보아 적격증빙을 모두 수취하였을 것으로 보인다는 OOO국세청장의 감사시 지적에 따라 이 건 과세처분을 한 것으로, 청구 인이 쟁점건물 외 2건의 양도소득세 신고(2010년～2011년)시 양도가액 및 취득가액에 대하여 모두 환산가액이 아닌 실제거래가액으로 신고한 사실이 확인되고, 청구인이 제출한 한국감정원 발행 ‘건물신축단가표’는 참고자료는 될 수 있으나,국세기본법제16조에서 규정하는 근거과세에 해당하는 쟁점건물의 건축비로 보기는 어렵다는 의견이다.

(3) 이에 대하여 청구인은 2005년 10월 농지를 취득하여 전용한 대지에 491.63㎡의 근린생활시설 건축허가를 득하여 공사후 2006년 7월 쟁점건물을 취득한 것으로, 495㎡미만의 비주거용 건물의 경우 건축주가 직접 시공할 수 있어 청구인이 전체 건축과정을 직접 관리하고 일부를 전문공사업체에 맡겼던 것이며, 사업자등록이 되어 있는 일부 업체를 제외한 영세한 소매상으로부터 건축자재 구입 및 목수 등 일용직 인건비 지급시에는 적격 증빙을 수취하지 못하여 쟁점건물 매도후 양도소득세 신고시 2006년 신축 당시 지출한 공사원가에 대한 증빙으로 일부 업체의 세금계산서 및 지방세 납부영수증, 하수도원인자 부담금 등의 증빙 정도 밖에 확보하지 못하여소득세법제97조 제1항 제1호 나목의 규정을 적용하여 쟁점건물을 환산취득가액으로 양도소득을 계산하였던 것으로, 처분청은 청구인이 OOO원의 매입세금계산서까지는 수수한 것으로 보아 적격증빙을 수취하였다고 하나, 이는 세무사사무실의 신고대행수수료에 대한 증빙이며, 취득시 매입계약서가 명백히 존재한 경우에만 쌍방실가로 신고하였고, 청구인의 사업내역이 소규모 상가임대업(3건) 및 철근단순가공업임에도 이를 두고 건축관련 사업을 영위하였다고 보는 것은 무리가 있으며, 청구인이 제출한 근린시설 신축공사 견적서 사본, 취․등록세 납부내역, 건물신축단가표 사본에 의하여 확인되는 바와 같이 OOO에 신고한 쟁점건물의 취득세 과세표준이 OOO원인 점, 쟁점건물 신축전 수취한 견적서상 공사예정가격이 OOO원인 점, OOO 발행(2006년 10월) ‘건물신축단가표’상의 쟁점건물과 동일한 구조의 상가건물의 신축단가 금액이 OOO원으로 나타나는 점 등으로 보아 쟁점건물의 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며, 청구인이 당초 신고한 환산가액을 적용하여야 한다고 주장한다.

(4) 살피건대, 소득세법제97조 제1항 제1호 나목은 “취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”으로 취득가액을 산정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제3호에 의하면 매매사례가액 및 감정가액이 없는 경우 “같은 조 제2항의 규정에 의하여 양도당시의 실지거래가액에 양도시 기준시가에 대한 취득시 기준시가의 비율을 곱하여 환산한 가액”을 취득가액으로 적용한다고 규정하고 있는 바, 쟁점건물의 취득 당시 실지거래가액은 도급계약서나 금융증빙에 의하여 확인되는 금액이라 할 것인데 이에 대하여 대구광역시 달서구청장이 청구인이 취․등록세를 신고하면서 제출한 공사도급계약서가 없다고 회신한 바 있고, 건물을 직접 시공하는 경우 상당한 인건비가 포함되어야 하나 처분청이 취득가액으로 본 부가가치세 신고서상의 내역에는 건물신축에 필요한 인건비 등이 포함되어 있지 아니한 점, 쟁점건물의 취득세 과세표준이 OOO원에 이르는 점, 견적서상 공사예정가격이 OOO원이고 한국감정원의 ‘건물신축단가표’상 쟁점건물 규모의 신축비용이 OOO원인 점 등을 감안하면, 쟁점건물의 취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보이므로, 쟁점건물의 취득가액(신축비용)을 환산가액으로 하여 양도소득을 산출하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.