비교대상토지를 쟁점토지와 유사자산으로 보기 어려운 점 등을 종합할 때, 비교대상토지 감정가액으로 쟁점토지 상속당시 시가를 평가하여 취득가액을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려움.
비교대상토지를 쟁점토지와 유사자산으로 보기 어려운 점 등을 종합할 때, 비교대상토지 감정가액으로 쟁점토지 상속당시 시가를 평가하여 취득가액을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려움.
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 쟁점토지에 대한 상속세 부과처분 취소 및 양도소득세 추가 경정고지 처분의 근거로 쟁점토지에 대하여 청구인이 매매사례가액으로 보아 신고한 비교대상토지의 경우 감정시점이 2009.5.4로 상속개시일로부터 1년 4개월 전이고, 쟁점토지와 면적에서 차이가 있으므로, 비교대상토지의 감정가액이 쟁점토지의 시가가 될 수 없다는 의견이다. 상속세 신고시점인 2011년 3월경 청구인이 알 수 있었던 쟁점토지의 시가는 2009.5.4. 비교대상토지에 대하여 OOO감정원이 평가한 OOO이었으며, 청구인은 상속세 신고시 쟁점토지의 가액이 최소한 그 정도 가격이라고 생각하고 있어 동 감정평가액을 쟁점토지의 상속재산가액으로 신고하였다. 상속재산의 평가는 시가에 따르는 것이며, 이에 대하여는상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제2항은 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 예시적인 규정으로 수용가격․공매가격 및 감정가격 등을 포함한다고 규정하고 있는바, 상속개시일 즈음에 쟁점토지에 대하여 제3자가 청구인에게 매수를 요청했다면 청구인은 비교대상토지의 감정가액을 참고하여 최소한 OOO 이상을 요구하였을 것이므로 상속개시일 시점에서는 비교대상토지의 감정가격이 통상적으로 성립되는 가액이다.
(2) OOO시 도시공사가 2011.9.22. 쟁점토지를 수용하면서 지급한 가액은 OOO원이며, 수용 전 2011.5.31.을 가격시점으로 하여 OOO감정원, 주식회사 OOO감정평가법인 OOO지사(이하 “OOO감정평가법인”이라 한다), 주식회사 OOO감정평가법인 OOO지역본부(이하 “OOO감정평가법인”이라 한다) 등 3개 감정평가법인이 쟁점토지에 대하여 평가한 가액의 총액 및 평균단가는 다음 <표1>과 같으며, 쟁점토지의 평가기준일 사이(2009.5.4.～2011.5.31.)에 쟁점토지 감정가액의 평균단가는 OOO으로 약 36.8% 상승하였고, 동 기간의 개별공시지가는 2009.1.1. 기준 OOO, 2010.1.1.기준 OOO, 2011.1.1. 기준 OOO으로 약 45.9% 상승하였다. OOO 상속개시일로부터 6개월이 경과한 시점은 2011.3.3.이며, 위 3개 감정평가법인이 평가한 감정가액의 가격시점은 2011.5.31.인바, 두 시점의 차이는 3개월이 되지 않으므로 그 사이에 가격이 변동할 만한 특별한 사유가 없었던 것이 당연하고, 개별공시지가 또한 상속개시일과 감정평가기준일이 속하는 연도가 동일함을 볼 때, 단지 청구인이 상속세 신고시점에는 3개 감정평가법인의 감정가액을 알 수 없어 이를 적용하지 못하였을 뿐 쟁점토지의 실질적인 상속재산가액은 감정가액과 유사하였다는 것을 누구나 알 수 있는 것이다.
(3) 청구인은 쟁점토지가 2007.3.27. OOO 지방산업단지로 지정고시된 후 가격이 상승 또는 하락할 만한 특별한 이유가 없다는 것을 생각하여 비교대상토지의 감정가액을 상속재산가액으로 신고한 것이며, 비록 비교대상토지의 면적이 쟁점토지의 면적과 다르다는 것을 제외하면 쟁점토지의 변경 전 지목인 임야와 비교대상토지의 지목이 동일하고, 위치 등도 유사한 점을 감안하면, 쟁점토지와 비교대상토지는 유사토지라 할 수 있다.
(1) 쟁점토지의 상속재산가액 결정 내용을 보면, 청구인은 한국시설철도공단이 OOO간 건설사업의 편입예정 토지인 비교대상토지(275㎡)를 OOO감정원이 2009.5.4.를 가격시점으로 하여 평가한 금액OOO을 매매사례가액으로 보아 쟁점토지의 재산가액을 OOO원으로 하였다. 당해 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 평가기준일 전후 6개월 이내에 유사한 다른 재산에 대한 매매․감정․수용․경매 또는 공매가격에 해당하는 금액이 있는 경우에 당해 가액을 시가로 보는 것이나, 비교대상토지의 감정가액은 상속개시일(2010.9.3) 전 1년 4개월을 기준으로 평가한 금액이고, 비교대상토지의 면적은 275㎡이나 쟁점토지의 면적은 24,669㎡인바, 평가시점이 상속개시일 전 6개월 훨씬 이전이고 면적 또한 상당한 차이가 나는 등 비교대상토지를 쟁점토지와 사실상 동일하거나 유사한 토지로 볼 수 없다. 또한, 쟁점토지의 협의매수자는 OOO시 도시공사이나 비교대상토지의 경우 한국시설철도공단이 OOO 간 OOO고속철도 건설사업에 편입될 예정인 토지의 보상을 위해 감정을 의뢰한 것인바, 비교대상토지는 쟁점토지의 비교대상으로는 부적합하여 쟁점토지의 가액을 기준시가에 의하여 평가하여 청구인의 상속세를 감액결정하였고, 청구인이 쟁점토지를 2011.9.22. OOO시 도시공사에게 양도하면서 양도가액을 보상가액으로, 취득가액을 상속세 결정시 상속재산가액으로 하여 ‘양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서’를 제출하였으며, 양도소득세 등을 납부한 것에 대해 쟁점토지의 취득가액을 상증법 제60조부터 제66조까지의 규정에 의하여 상속개시일 현재의 기준시가로 평가하여 청구인의 2011년 귀속 양도소득세를 추가경정하도록 지시하였다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증법 시행령”이라 한다) 제49조(평가의 원칙 등) 제5항에는 ‘당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다’라고 규정되어 있는바, 다음 <표2>의 쟁점토지 주변 토지 감정평가 내역 및 <표3>의 쟁점토지 감정평가 내역과 같이 인근지변의 지번별 감정단가의 편차가 상당한 차이가 있고, 동일 지번의 토지인 경우에도 실제 지목에 따라 단위면적당 감정가액이 상이하며, 비교대상토지의 경우 전체 면적은 14,026㎡(분할 전 면적을 의미함)이나, 한국철도시설공단의 의뢰로 OOO감정원이 전체 면적 중 철도부지로 편입 예정인 275㎡에 대하여만 평가하는 등 원형대로 감정하지 아니하였고, 비교대상토지의 평가시점은 상속개시일(2010.9.3.) 전 1년 4개월인 2009.5.4.로 상속개시일로부터 6개월을 벗어난 시점이며, 면적 또한 275㎡로 쟁점토지의 면적 24,669㎡와는 상당한 차이가 있는 등 비교대상토지의 감정가액을 쟁점토지의 시가로 인정하는 것은 부적정하다. OOO
(3) 청구인은 쟁점토지가 2007.3.27. 지방산업단지로 지정고시된 후 가격의 상승 또는 하락할 만한 특별한 이유가 없어 쟁점토지의 상속재산가액을 비교대상토지의 감정가액으로 신고하였고, 3개 감정평가법인이 평가한 가격시점과 상속개시일로부터 6개월이 경과한 시점과는 약 3개월이 되지도 않고 가격이 변동할 특별한 사유가 없었던 것이 당연하다고 하면서도 쟁점토지의 상속재산가액 신고시 적용한 단가(비교대상토지의 단위당 감정가액)는 OOO이나 3개 감정평가법인이 평가한 쟁점토지의 평균단가는 OOO으로 약 36.8% 가량 상승하였다고 주장하는 등 그 내용이 일관성이 없는 등 청구주장을 인정하기 곤란하며, 청구인은 비교대상토지의 감정가액을 상속당시 쟁점토지의 시가로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 상증법 시행령 제49조 제1항 제2호는 ‘당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있어 하나의 감정기관이 인근 토지를 원형과 다르게 평가한 감정가액은 시가의 범위에 포함되지 아니한다 할 것인바, 청구인이 시가로 주장하는 감정가액은 1개 감정기관의 감정가액에 불과하므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 쟁점토지의 취득 전후 6개월 이내의 기간 중 매매가액․감정가액․수용보상가액․경매 또는 공매가액이 없어 취득가액을 상속개시 당시의 기준시가로 평가하여 이 건 양도소득세를 경정․고지한 처분은 정당하다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22579호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. (단서 및 각목 생략)
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(3) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)
⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 및 각호 생략)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (산식 생략)
2. 법 제96조제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (산식 생략)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 처분청의 청구인에 대한 2010.9.3. 상속분 상속세 경정결의서 등에 따르면, 청구인을 포함한 상속인들이 상속받은 부동산은 총 25필지인바, 상속인들은 상속세 신고시 쟁점토지의 경우 평가단가를 OOO(매매사례가액 등)로 하여 동 토지의 상속재산가액을 OOO원(상속부동산 전체의 상속재산가액은 OOO백만원으로 신고함)으로 평가하여 신고한 것으로 나타난다.
(2) 쟁점토지의 등기부등본, 토지대장 등에 따르면, 쟁점토지OOO는 2010.9.3. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2011.3.2. 소유권이 박OOO로부터 청구인에게 이전되었고, 2011.7.5. OOO동 7-4 임야 24,669㎡로 등록전환된 후, 2011.7.7. 같은 동 7-4 전 19,638㎡, 같은 동 7-5 과수원 4,200㎡, 같은 동 7-6 임야 831㎡로 분할되었으며, 2011.9.15. 공익사업에 의한 협의취득을 원인으로 2011.9.22. 소유권이 OOO시 도시공사에게 이전된 것으로 나타난다.
(3) 청구인과 OOO시 도시공사가 체결한 토지매매계약서(2011.9.15.), 청구인의 토지보상금 청구서(2011.9.15.) 등에 따르면, OOO시 도시공사는산업입지 및 개발에 관한 법률제7조(일반산업단지의 지정)에 근거하여 OOO시 고시 제OOO에 따라 청구인 소유의 쟁점토지를 다음 <표5>와 같이 OOO원에 매입하기로 한 것으로 나타난다. OOO
(4) 처분청의 청구인에 대한 2011년 귀속 양도소득세 경정결의서에 따르면, 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 내역 및 이에 대한 처분청의 경정 내역은 다음 <표6>과 같으며, 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 기준시가를 적용하여 OOO원으로 평가한 것으로 나타난다. OOO
(5) 한국철도시설공단이 OOO 간 건설사업과 관련하여 평가의뢰하여 OOO감정원이 평가한 토지 감정평가내역(감정평가전례)에 따르면, OOO감정원은 비교대상토지(275㎡)에 대해 2009.5.4.을 기준으로 평가단가를 OOO로 하여 감정가액을 OOO원으로 평가한 것으로 나타난다.
(6) OOO시 개별공시지가 조회내역에 따르면, 쟁점토지 및 비교대상토지의 1㎡당 개별공시지가 내역은 다음 <표7>과 같다. OOO
(7) 살피건대, 청구인은 비교대상토지가 쟁점토지와 지목이 동일하고, 위치 등도 유사하므로, 비교대상토지의 감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 비교대상토지의 감정가액은 쟁점토지의 상속개시일(2010.9.3.)로부터 6개월을 벗어난 1년 4개월 전인 2009.5.4.을 기준으로 평가한 금액인 점, 쟁점토지의 면적은 24,669㎡이나, 비교대상토지의 면적은 275㎡으로 면적 간 상당한 차이가 있는 점, 상증법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22579호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) 제1항 제2호 및 제5항에서 당해 재산 또는 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대해 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정되어 있으나, 청구인이 쟁점토지의 시가로 주장하는 비교대상토지의 감정가액은 1개 감정기관이 평가한 가액인 점 등을 감안할 때, 쟁점토지의 취득 전후 6개월 이내의 기간 중 매매가액, 감정가액, 보상가액, 경매가액 또는 공매가액이 없어 동 토지의 취득가액을 상속개시 당시의 기준시가로 평가하여 이 건 양도소득세 및 농어촌특별세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. (문서 마지막에 아래 마크가 나타나도록 부탁드립니다)
결정 내용은 붙임과 같습니다.