매매사례가액 보다는 쟁점아파트의 평가기준일에 보다 더 근접하게 거래된 단지내 매매가액을 현재 시가로 보는 것이 합리적임

OOO세무서장이 2013.1.9. 청구인에게 한 2008.11.19. 상속분 상속세 OOO원 의 부과처분은 OOOOO OOO OOO OO-O OOOOO아파트 216동 1011호의 상속재산가액을 OOO원(2009.1.23. 거래된 같은 단지 내아파트 214동 911호의 매매사례가액)으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 부친인 강OOO가 2008.11.19. 사망하자 2009.5.8. 상속재산 중 OOOOO OOO OOO OO-O OO O OO아파트 216동 1011호(이하 “쟁점아파트”라 한 다)의 상속재산가액을 OOO,OOO만원(기준시가)으로 하여 상속세를 자진신고․납부하였다.
• 나. OOO지방국세청장은 쟁점아파트 의 상속재산가액을 OOOOO OOO OOO OO-O OO O OO아파트 216동 914호(이하 “비교대상① 아파트”라 한다)의 매매가액OOO으로 하여야 한다고 처분 청 에 과세자료를 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2013.1.9. 청구인에 게 2008.11.19. 상속분 상속세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항(2012.2.2. 개정)에서 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도․ 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다고 규정하고 있고, 비교 대상아파트가 같은 동, 다른 층에 위치하고, 면적은 동일하나 기준시가 가 높은 경우의 매매사례가액은 시가로 인정하지 아니하나(국심 2007서 679, 2007.5.29.), 비교대상아파트가 같은 동, 같은 면적이고, 기준시가 가 낮은 경우의 매매사례가액은 시가로 인정(감심 2007- 124, 2007.9.20.)하 고 있으므로, 기준시가가 동일하지 아니하더라도 비교대상아파트의 기준시가가 낮은 경우에는 동 매매사례가액을 시가로 인정하여 납세자 에게 불리하지 않도록 과세를 하는 것이 타당하다. 쟁점아파트(216동 1011호)의 기준시가는 OOO만원이고, 청구인이 제시한 OOOOO OOO OOO OO-O OO O OO아파트 216동 603호(이하 “비교대상②아파트”라 한다)의 기준시가는 쟁점아파트보다 낮은 OOO만원임을 알 수 있는 바, 처분청이 제시한 비교대상①아파트와 청구인이 제시한 비교대상②아파트는 매매사례가액이 유사하므로,상 속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항에서 시가로 볼 수 있는 여러 개의 비교대상아파트 중에서 평가기준일로부터 가장 가까운 비 교대상②아파트의 매매사례가액을 시가로 인정하여 이 건 부과처분 을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에 의하면, 시가로 보는 가액 은 평가대상 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매 등의 가액으로 구분하고 있고, 시가로 보는 매매사례가액이 2 이상인 경우 에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가 로 보도록 규정하고 있으므로 비교대상②아파트의 매매사례가액OOO을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다는 것이 청구인의 주장이나, 청구인이 시가라고 주장하는 비교대상②아파트의 기준시가(2008년, OOO만원)는 쟁점아파트 기준시가OOO와 차이가 나고, 거래금액도 OOO은행시세현황표의 하위평균가(2008년 12월, OO O,OOO 만원)에도 못 미치는 등 거래당시의 시세를 현저히 반영하지 못하고 있는 금액이므로 비교대상②아파트의 매매사례가액OOO은 쟁점아파트와 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가액으로 인정하기 어렵다. 또한, 쟁점아파트와 장소, 면적이 일치하고, 평가기준일과 가 장 가까 운 날에 거래되었다는 이유만으로 기준시가도 일치하지 아니하는 비교대상②아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다는 주장은 타당성이 결여된 것으로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 비교대상①아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으 로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당 하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 과세근거로 제시한 비교대상①아파트, 청구인이 주장 한 비교대상②아파트, 상속재산인 쟁점아파트 및 쟁점아파트와 같은 단지 내 위치하고, 평가기준일 전․후 6월 이내에 거래되었으며, 기준시가가 동일하고, 동일 평형인 아파트의 거래현황은 아래 (표1)과 같이 나타난다. OOOO OOOOOO OOOOO OOO OO (OO: O, OO) O OOOO O OOOOO OOOOOOO OOOOO OOOOO OOO

(2) 쟁점아파트와 비교가능한 아파트의 2008년 및 2009년 개별 공시지가 현황은 아래 (표2)와 같이 나타난다. OOOO OOOOOO OOOOO OOOO OOOOOO OO (OO: OO)

(3) 쟁점아파트 단지 내 동일평형 아파트의 OOO은행 인터넷부동 산사이트의 아파트 시세는 아래(표3)과 같이 나타난다. OOOO OOOOO OO O OOOO OOOO OO OO (OO: OO)

(4) 비교가능한 평가기준일 전․후(2008.10.～2009.3.) 국토해양부의 쟁점아파트 단지 내 같은 평형(전용면적은 약간씩 차이가 있음) 아파 트 의 매매현황(실지거래가액)은 아래 (표4)와 같이 나타난다. OOOO OOOOOO OOOOO OOOO(OOOOOO) (OO: OO)

(5) 위 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하면,상속세 및 증여세 법 시행령제49조 제5항에서 시가로 보는 유사매매사례가액의 동일ㆍ 유 사성의 판단기준으로 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목이라는 세부적인 기준 을 정하고 있고, 같은 조 제2항 후단에서 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다고 규정하고 있는 바, 아파트의 경우 같은 면적이라 하더라도 동호수 및 층수에 따라 그 기준시가가 달리 고시되므로 아파트의 기 준시가는 위치․면적․용도 등 부동산의 각종 여건을 종합적으로 고려하여 정해진 것이라고 보여진다. 청구인은 기준시가가 조금 낮은 비교대상②아파트의 매매사례가액도 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점아파트의 경우 같은 단지 내 기준시가가 동일한 아파트의 매매사례가액이 다수 존재하므로 굳이 기준시가가 다른 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어렵다 할 것이다. 다만, 쟁점아파트 단지 내에는 위 (표1)에서와 같이 비교대상② 아 파트를 제외하고는 기준시가와 평형이 동일한 비교가능 아파트의 매 매사례가액이 다수 존재하고 있으므로 동 매매사례가액이 존재하는 아파트는 쟁점아파트와 “면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사 한 다른 재산”에 해당하는 것으로 볼 수 있다 하겠다. 위와 같이, 시가로 볼 수 있는 다수의 매매사례가액이 존재하는 경우 에는 쟁점아파트의 평가기준일에 보다 더 근접한 거래가액이 쟁 점아파 트의 시가를 제대로 반영한 유사매매사례가액으로 볼 수 있다 하겠는 바, 처분청이 과세근거로 제시한 비교대상①아파트의 매매사례가액 보다는 쟁점아파트의 평가기준일에 보다 더 근접한 2009.1.23.에 거래된 같은 단지 내 214동 911호의 매매가액(OOO,OOO,OOOO)을 상속개 시일 현재 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 합리적이라 하겠다. 따라서, 처분청이 상속개시일 현재 쟁점아파트의 시가를 같은 단 지 내 214동 911호의 매매가액OOO으로 평가하고, 동 가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본 법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정 한다.