토지를 양도한 이후 매수인이 그 중 일부의 토지를 미등기 양도 하였다면 재조사 에 해당함

OOO세무서장이 2012.6.12. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 OOO 전 1㎡, 123-4 임야 470㎡, 123-31 전 477㎡ 및 123-34 임야 15㎡를 (유)OOO에게 양도하고, 이를 (유)OOO이 노OOO 외 2인에게 양도한 것인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 1981.7.25. 취득한 OOO 임야 2226㎡, 123-17 전 1726㎡(2011.11.3. 123-1 전 1㎡ 외 17필지로 분할됨, 이하 “이 사건 토지”라 한다) 중 123-3 전 1㎡, 123-4 임야 470㎡를 2011.11.18. 노OOO에게, 123-31 전 477㎡, 123-34 임야 15㎡(노OOO에게 양도한 토지와 합하여, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2011.11.22. 김OOO 외 1인에게 양도하고,조세특례제한법제69조 감면대상(8년이상 자경농지)으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2012년 4월 현장확인 조사를 실시하여, 쟁점토지가 양도일 현재 농지에 해당하지 아니한다고 보아 감면신청세액(OOO원)을 부인하고 기신고소득과 합산하여 2012.6.12. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.9.3. 이의신청을 거쳐 2013.1.8. 심판청구를 제기하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2012.12.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 노OOO 외 2인에게 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 것은 사실이나, 실제는 청구인이 이 사건 토지를 (유)OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 양도하고, OOO이 미등기 상태에서 그 중 쟁점토지를 노OOO 외 2인에게 양도한 것이다. OOO은 농지를 취득할 수 없었기 때문에 소유권이전등기를 하지 아니하는 조건으로 이 사건 토지를 청구인으로부터 취득하였는바, 매매계약 체결당시 이 사건 토지는 농지였으므로 8년자경 감면대상에 해당하고, 노OOO 외 2인은 OOO으로부터 쟁점토지를 취득한 것이므로 이 건 양도소득세는 OOO에게 과세되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 양도소득세 신고시 토지조성비용을 필요경비로 공제하고, 등기부상 양수인과의 매매계약서를 제출한 사실로 보아 당초 신고내용이 잘못되었다고 볼 수 없으며, 2012년 4월 현장확인시 쟁점토지 중 일부를 매수한 노OOO가 택지를 구입하였다고 진술하였으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 2010.6.23. 이 사건 토지를 OOO에게 양도하고, OOO이 미등기 상태에서 2011.11.18., 2011.11.22. 쟁점토지를 노OOO 외 2인에게 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 양도소득과세표준 신고서에 의하면, 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 택지조성 공사비용(OOO원)을 필요경비로 공제하고, 쟁점토지를 8년이상 자경농지로 하여 양도소득세를 신고하였는바, 토목공사 도급계약서에는 청구인과 OOO이 2010.10.20. 전원주택부지를 조성하기 위하여 토목공사도급계약(공사금액 OOO원)을 체결한 것으로 되어 있고, 부동산매매계약서(2부)에는 청구인과 노OOO가 2011.2.22. 쟁 점 토지 중 123-3 전 1㎡ 및 123-4 임야 470㎡에 대한 매매계약(매매대금 OOO원)을, 청구인과 김OOO 외 1인이 2011.11.7. 123-31 전 477㎡ 및 123-34 임야 15㎡에 대한 매매계약(매매대금 OOO원)을 체결한 것으로 되어 있다.

(2) 등기부등본에는 청구인이 쟁점토지 중 123-3 전 1㎡, 123-4 임야 470㎡에 대한 소유권을 2011.11.18. 노OOO에게, 123-31 전 477㎡, 123-34 임야 15㎡에 대한 소유권을 2011.11.22. 김OOO 외 1인에게 각각 이전한 것으로 등재되어 있다.

(3) 처분청의 현지조사 종결복명서에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 30년 이상 보유하고, 쟁점토지 소재지에서 30년 이상 거주하였으며, 2009년까지 밭작물을 경작하였으나, 양도당시 쟁점토지는 택지였던 것으로 조사되었다.

(4) 청구인은 당초 자신이 노OOO 외 2인에게 쟁점토지를 양도한 것으로 신고하였으나, 실제는 이 사건 토지를 2010.6.23. OOO에게 양도하고, OOO이 그 중 쟁점토지를 2011.11.18. 노OOO에게, 2011.11.22. 김OOO 외 2인에게 양도한 것이라며, 증빙자료로 부동산매매약정서ㆍ각서ㆍ금융자료ㆍ등기부등본ㆍ확인서 등을 제출하였다. (가) 부동산 매매약정서(2010.6.23.)에는 청구인(갑)이 이 사건 토지를 OOO(을)에게 OOO원에 매도하는 것으로 되어 있는바, 매매대금의 지급조건을 보면, 계약금(OOO원)은 2010.6.28. 지급하고, 1차 중도금(OOO원)은 2010.7.8. 지급(김OOO이 이 사건 토지에 질권설정한 채권금액 중 일부 변제)하며, 2차 중도금 (OOO원)은 약정후 3개월 이내 지급(이 사건 토지에 질권설정된 총금액 승계)하고, 잔금(OOO원)은 약정후 6개월 이내 지급(을의 시행사업이 준공된 후 갑의 알선으로 4필지 분양시)하는 것으로 되어 있다. (나) 각서는 OOO 대표 최OOO이 2010.7.8. 작성한 것으로써, 이 사건 토지거래와 관련하여 청구인에게 발생할 양도소득세 중 OOO원 외에 세금이 발생할 경우에는 발생된 양도소득세 전액을 지불하겠다고 기재되어 있다. (다) 인터넷뱅킹 확인증에 의하면, OOO의 농협계좌(351-0101-**-)에서 청구인의 국민은행계좌(7632010)와 농협계좌(511-02-**)로 OOO원이 이체OOO된 것으로 나타난다. (라) 또한 OOO농협 OOO지점에서 2012.9.26. 발급한 입출금거래내역 확인서에 의하면, 2011.1.13. OOO 대표 최OOO의 농협계좌(352022)에서 OOO원이 출금되고, 같은 날 김OOO의 국민은행계좌(50124)로 OOO원(송금인: 청구인), 김OOO의 농협계좌(5010735)로 OOO원(송금인: 청구인), 서울보증보험의 신한은행계좌(325812)로 OOO원(송금인: 청구인), 청구인의 OOO농협계좌(061080)로 OOO원(청구인의 대출상환)이 입금(합계 OOO원)된 것으로 나타난다. (마) 등기부등본을 보면, 이 사건 토지에 2009.3.6. 설정된 지상권(지상권자: OOO농협)이 2011.1.13. 해지되고, 2009.8.7. 설정된 근저당권(채권자: 김OOO)과 2009.8.25. 설정된 근저당권(채권자: 김OOO)이 2011.1.13. 일부포기되고, 2009.8.31. 설정된 가압류(채권자: 서울보증보험)가 2011.1.13. 해제된 것으로 확인된다. (바) 한편, OOO과 노OOO가 체결한 매매계약서에는 OOO과 노OOO가 ‘OOO에서 이 사건 토지 소재지상의 개발행위 허가를 얻은 필지 4,233㎡ 중 1단지(526㎡)’에 대한 매매계약(매매대금 OOO원)을 2011.2.22. 체결한 것으로 되어 있다. (사) 전북은행 전자금융을 이용한 거래내역에 의하면, 노OOO가 2011.11.18. OOO의 예금계좌(농협 351029*)로 OOO원, OOO농업협동조합의 예금계좌(농협 517164-51-****)로 OOO원을 이체한 것으로 되어 있다. OOO농업협동조합은 OOO 대표 최OOO의 대출금을 노OOO로부터 상환받았다는 내용의 확인서(2013.3.28.)를 제출하였다. (아) 분양대금 지불 영수증은 OOO이 2011.11.18. 김수홍 외 1인에게 발급한 영수증으로, OOO 분양대금 중 중도금으로 OOO원을 영수하였다고 기재되어 있다. (자) 김OOO은 OOO과 직접 계약을 체결하고 대금도 OOO 예금계좌 로 지급하였다는 내용의 확인서를 2012.12.31. 제출하였다.

(5) 살피건대, 처분청은 청구인이 당초 신고한 양도소득세의 신고내용은 잘못이 없다는 의견이나, 청구인이 심판청구시 추가제출한 부동산 매매약정서와 금융자료 등을 종합하여 보면, 청구인이 2010.6.23. 이 사건 토지를 OOO에게 양도하고, OOO이 미등기 상태에서 그 중 쟁점토지를 2011.11.18., 2011.11.22. 노OOO 외 2인에게 양도한 것이라는 청구주장이 일응 설득력이 있어 보이므로 이에 대한 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.