신축주택 취득자에 대한 양도소득세 특례를 인정해 달라는 청구주장은 받아들이기 어려움.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 피상속인 손OOO가 2010.11.24. 사망함에 따라 상속을 원인으로 하여 광주광역시 OOO 대지 667㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득한 후 이에 대한 상속세는 무신고하였고, 이에 대하여 처분청은 2012.6.19. 쟁점부동산의 상속재산가액을 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법으로 평가(기준시가)한 가액인 OOO으로 결정하였다.
• 나. 청구인과 국방부는 2011.11.25. 쟁점부동산을 매매대금 OOO에 매매하는 것으로 하는 토지매매계약을 체결하였고, 쟁점부동산은 2011.11.29. 공공용지의 협의 취득을 원인으로 하여 국방부로 소유권이전등기되었으며, 2012.1.31. 청구인은 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 신고하면서 양도가액은 OOO, 취득가액은 상속개시 당시의 쟁점부동산의 기준시가인 OOO으로 하여 2011년 귀속 양도소득세 OOO을 신고하였다가, 국방부가 쟁점부동산의 보상감정평가액을 산정하기 위해 3개 감정평가법인에 의뢰하여 평가받은 가액인 OOO에 대한 평가산식을 2011.1.1.기준으로 청구인이 임의로 수정하여 계산한 OOO을 쟁점부동산의 취득가액이라 하여 2011년 귀속 양도소득세 OOO을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 2012.6.28. 제기하였으나, 2012.8.24. 처분청은 쟁점부동산에 대한 국방부의 수용당시 감정평가법인의 가격결정시점(2011.10.21.)과 보상가액결정일(2011.11.25.)이 상속개시일(2010.11.24.)로부터 6개월이 경과한 이후여서 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다 하여 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 용도지역은 제1종 일반주거지역으로서 주택의 부수토지인 대지이고, 2010.1.1.기준 공시지가는 OOO, 2011.1.1.기준 공시지가는 OOO이며, 2010.10.24. 기준 감정가액은 OOO으로서 ㎡당 가액은 OOO, 2011.11.29. 수용가액은 OOO으로서 ㎡당 가액은 OOO인데, 상속개시일과 1개월 이내인 2010.12.21. 국방부에 협의매수된 광주광역시 OOO는 용도․지목․이용상황이 유사한 주택 부수토지로서 보상가액은 OOO으로서 ㎡당 가액 OOO으로 수용된 사실이 있는바, 통상적으로 광주광역시 광산구 일대 토지의 실지거래가액은 공시지가의 3～5배의 차이를 보이고 있으며 국방부의 수용당시 감정기관에서 평가한 쟁점부동산의 감정가액 결정내용을 보아도 이를 잘 알 수 있다. 따라서, 시가란 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격이지만 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정가액도 시가로 보고 있고, 또한 평가기간 밖이라도 평가기준일 전 2년 내의 기간 중 매매, 감정, 수용 등이 있는 경우에는 주위환경의 변화 등 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 이는 객관적이고 합리적인 시가가 존재한다면 적극적으로 시가를 반영한다는 취지로 볼 때, 비록 소급감정가액이라 할지라도 상속개시일 6개월 이내의 유사재산의 보상가액과 상속개시일 1년 이내 당해 재산의 수용가액(감정평가가액) 등을 살펴 보건대, 이 건 심판청구시 제출한 상속개시일(2010.11.24.)을 기준으로 하여 2개의 감정평가법인에서 2012.6.19. 작성된 감정평가서상의 평균액인 OOO은 시가를 보다 더 적절히 반영하고 있으므로 이를 취득가액(상속재산가액)으로 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하여 상속개시일로 전․후 6월이내의 기간 중에 감정가액이 있는 경우에는 당해 재산의 감정가액도 시가에 포함하고 있으나, 쟁점부동산에 대한 국방부의 수용시 감정평가법인의 감정평가사 작성일은 2011.10.21.로 상속개시일(2010.11.24.)로부터 6월이 경과한 것이므로 동 감정가액은 평가기간 밖의 소급감정가액으로서 당해 재산의 시가로 볼 수 없고, 또한, 청구인이 제출한 감정평가법인의 감정평가서 작성일도 2012.6.19.로 평가기간 밖의 소급감정가액으로서 당해 재산의 시가로 볼 수 없다. 더구나, 당해 재산에 수용사실이 있는 경우에는 평가기준일 전․후 6월이내 그 보상가액을 시가로 볼 수 있는바, 보상가액이 결정된 날을 기준으로 시가를 적용함에 있어 보상가액이 결정된 날이라 함은 수용보상계약 체결일을 말하는 것이나, 쟁점부동산에 대한 수용보상계약 체결일(2011.11.25.)은 상속개시일(2010.11.24.)로부터 6월이 경과하여 평가기간 밖의 보상가액이므로 이를 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다.

• 가. 쟁점 상속개시일부터 6월 이상 경과한 후 2개의 감정평가법인이 소급 감정한 감정가액의 평균액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만，다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다. 1.부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 매매 등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 및 청구인이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서를 보면, 청구인은 쟁점부동산을 2011.1.19. 상속을 등기원인으로 하여 취득하였고, 2011.11.29. 공공용지의 협의 취득을 등기원인으로 하여 국방부에 양도하였다. (나) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 협의취득을 위해 국방부가 3개 감정평가법인으로부터 쟁점부동산에 대하여 감정평가받은 내역과 그 가액은 아래 ＜표1＞과 같은 것으로 나타나고, OOO ․ 비교표준지: 광주 OOO ․ 시점수정: 2011.1.1.～2011.10.21. 지가변동률 ․ 지역요인: 비교표준지와 쟁점부동산의 위치 요인 ․ 개별요인: 비교표준지와 쟁점부동산의 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적 조건 등 ․ 기타요인: 시가와 공시지가의 차이 등 ※ 보상가액 OOO = 667㎡(쟁점부동산 면적) × OOO/㎡ 2012.1.31. 청구인은 동 보상가액인 OOO을 쟁점부동산의 양도가액으로 하여 양도소득세 예정신고하면서, 그 취득가액을 쟁점부동산의 상속개시일 현재 상증법상 보충적 평가액(기준시가)인 OOO으로 신고하였다가, 2012.6.28. 경정청구 시에는 상기＜표1＞의 산출방식을 준용하면서 시점을 2011.1.1. 현재로 변경하기 위해 시점수정을 반영하지 아니한 채 아래 ＜표2＞와 같이 청구인이 임의로 수정하여 계산한 OOO으로 하여야 한다고 경정청구하였다가, OOO ※ 청구인 임의평가금액 OOO = 667㎡(쟁점부동산 면적) × OOO/㎡ 이 건 심판청구시에는 상속개시당시(2010.11.24.)를 가격시점[평가목적: 일반거래(상속세 신고용)]으로 하여 2012.6.19. OOO에서 작성한 감정가액 OOO과 2012.6.19. OOO에서 작성한 감정가액 OOO의 평균가액인 OOO을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있다.

(2) 위 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 보면, 청구인은 상속개시후 1년 6개월이 지난 후에 작성한 OOO과 OOO의 감정가액을 상속개시 당시의 시가 즉, 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 상속 당시의 시가에 해당하려면 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 등의 규정에 따라 그 감정가액이 상속개시일 전․후 6월 이내 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이어야 할 것인데, 이 건의 경우 그렇지 아니하고, 또한 평가목적도 상속세 신고용인 점 등으로 보아, 청구인이 제시한 감정평가액을 쟁점부동산의 취득가액, 즉 상속개시 당시의 시가로 볼 수 없어(조심 2008서3350, 2008.11.28., 같은 뜻임) 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. (문서 마지막에 아래 마크가 나타나도록 부탁드립니다)