쟁점상가에 대한 재산세 부과처분의 적법 여부

[참조결정] 조심2011지0720

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 청구인이 2012년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 서울특별시 OOO(이하 모두 합하여 “쟁점상가”라 한다)에 대하여 쟁점상가의 시가표준액에 공정시장가격비율(100분의 70)을 곱하여 산정한 금액OOO을 과세표준으로 하여 2012년도 건물분 재산세 OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 2012.7.10.에, 쟁점상가 토지의 개별공시지가에 공정시장가격비율을 곱하여 산정한 금액OOO을 과세표준으로 하여 2012년도 토지분 재산세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 2012.9.10.에 청구인에게 각각 결정·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점상가를 경락OOO을 원인으로 취득하였는데 당해 낙찰가액은 실제 시세에 해당된다고 보아야 할 것이고, 건물면적당 단가의 경우에도 쟁점상가와 동일한 지하상가의 최근 거래가격이 대동소이한 상황으로서 쟁점상가의 시세가 이와 같음에도 불구하고 처분청에서는 쟁점상가의 시가표준액을 산정하면서 OOO 정도로 평가하여 시세보다 두배 이상 높은 가격으로 평가한 사실을 알 수 있는 바, 이러한 과세표준액은 쟁점상가에 대하여 OOO이 평가한 가액OOO과 비교하여 볼 때에도 훨씬 높은 금액인 점에서 처분청이 산정한 과세표준액이 부당하다는 사실을 알 수 있고, 청구인이 쟁점상가를 OOO 정도에 양도하고자 하는데 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 기준시가가 높게 산정되어 양도차익이 발생하지만 양도소득세를 부담하면 실제로는 적자가 발생하게 되므로 쟁점상가를 양도할 수도 없는 상태에 이러는 결과를 초래하게 되는 점에서 처분청이 쟁점상가에 대하여 산정한 재산세 과세표준액은 부당하므로, 이 건 재산세 부과처분은 시세를 반영한 가액을 과세표준으로 산정한 세액으로 경정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점상가가 지하1층에 위치하고 있고 건축물의 구조도 사용하기에 용이하지 않으며 출입구 등에서도 멀리 위치하고 있어 재산적 가치가 적음에도 이러한 입지여건을 고려하지 않고 시가표준액을 산출하여 재산세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 재산세는 재산을 보유한다는 사실에 대하여 재산의 가액을 과세표준으로 하는 조세이므로 재산세의 과세표준은 재산을 일정하게 평가하여 금전적으로 환산한 가액이 될 수 밖에 없는 것이고, 시가표준액의 결정 기준과 방법을 정함에 있어 지방세법제4조 제2항에서 토지 및 주택 외 건축물 등에 대하여 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 하도록 규정함으로써 재산의 평가방식에 있어 갖춰야 할 합리적 평가요소들을 갖추어 재산의 객관적 가치를 적정하게 반영할 수 있도록 하고 있으며(조심2011지720, 2011.11.25. 참조), 처분청에서는 쟁점상가가지방세법제4조 제2항에 따라 산정한 건축물 시가표준액을 그대로 적용하기에는불합리하다고 판단하여 지방세법 시행령제4조 제3항의 규정에 의거 쟁점상가의 건축물에 대한 시가표준액을 하향 조정(서울특별시 고시 제2012-142호, 2012. 5.31.)하였고,이러한 하향조정된 시가표준액에 공정시장가액비율을 적용하여각각의 호수별 과세표준을 결정하여 건축물에 대한 재산세 등을 부과한처분은 적법하다고 판단되며, 쟁점상가에 대한 시가표준액의 산정은 건물과 부속토지를 함께 평가하여 산정하는 것이 아니라 토지분과 건물분을 각각 구분하여 산정하도록 지방세법령상 규정하고 있으며, 집합건물의 토지 특성상 건축물 부속토지의㎡당 개별공시지가는 모두 같은 금액이라 할 것으로 상가건물의 점포위치에 따라 당해 부속토지 가액에 차이가 발생하지 아니하므로 개별공시지가에 상가별 토지 지분면적을 곱하여 산출된 토지시가표준액에 공정시장가액비율을 적용한 금액을과세표준으로 하여 토지분 재산세 등을 부과한 처분도 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 2012년도 재산세 과세기준일 현재 소유하고 있는 쟁점상가의 과세표준이 시세에 비하여 지나치게 높게 산정되어 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장‧군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다, 이하 “시장‧군수”라 한다)이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장‧군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다.), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축‧건조‧제조가격 등을 고려하여 정한기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수등과세대상별 특성을 고려하여대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다. 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. (이하 생략) 제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제111조【세율】① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 나. 별도합산과세대상 과세표준 세율 2억원 이하 1,000분의 2 2억원 초과 10억원 이하 40만원+2억원 초과금액의 1,000분의 3 10억원 초과 280만원 + 10억원 초과금액의 1,000분의 4

2. 건축물 가.제13조 제5항에 따른 골프장(같은 항 각 호 외의 부분 후단은 적용하지 아니한다), 고급오락장용 건축물: 과세표준의 1천분의 40

• 나. 특별시‧광역시(군 지역은 제외한다)‧시(읍‧면지역은 제외한다)지역에서국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 그 밖의 관례 법령에 따라 지정된 주거지역 및 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 지역의 대통령령으로 정하는 공장용 건축물: 과세표준의 1천분의 5
• 다. 그 밖의 건축물: 과세표준의 1천분의 2.5

(2) 지방세법 시행령 제2조(토지 및 주택의 시가표준액)지방세법(이하 “법”이라 한다) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 지방세기본법제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시의부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또 공동주택가격으로 한다. 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정등) ① 법 제4조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물:소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정‧고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별‧용도별‧위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모‧형태‧특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율 제109조(공정시장가액비율)법 제110조제1항각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2010.11.29. 경매를 통하여 OOO에 쟁점상가를 취득한 것으로 낙찰대금완납증명원에서 나타난다.

(2) 서울특별시장은 2012년도 제2차 지방세 시가표준액 변경결정ㆍ고시(서울특별시 고시 제2012-142호, 2012.5.31.)를 하면서 쟁점상가의 건축물에 대한 시가표준액을 아래〈표1〉과 같이 변경결정하였고, 이에 따라 쟁점상가의 건축물에 대한 재산세 과세표준이 당초 OOO에서 OOO으로 감액된 것으로 나타난다. OOOOOOOOO OOOOO OOOOOO

(3) 처분청이 쟁점상가에 대하여 재산세를 부과한 내역은 아래 〈표2〉및〈표3〉과 같다. OOOOOOOO OOO OOOO (OO:O)

(4) 청구인은 쟁점상가에 대하여 OOO이 담보목적으로 2011. 11.23.을 기준으로 감정평가한 평가서를 제시하고 있으며, 당해 감정평가서상 쟁점상가중 41호는 OOO으로, 42호는 OOO으로 각각 평가한 것으로 나타난다.

(5) 쟁점상가와 동일한 지하상가중 14호(건물 81.24㎡, 토지 25.92㎡)는 OOO에, 15호(건물 96.15㎡, 토지 30.68㎡)는 OOO에 2012.4.10. 매매가 이루어진 것으로 부동산등기부상 기재되어 있다.

(6) 청구인이 증빙으로 제시한 42-1호에 대한 사진을 보면, 42-1호는 지붕이 경사면으로 이루어져 삼각형 가까운 형태의 구조로 되어 있어 일반적인 사각형 형태의 건물에 비하여 건물 이용상 불리한 면이 있는 것으로 나타난다.

(7) 이에 대하여 청구인은 쟁점상가의 시세나 매매사례가액에 비하여 월등히 높은 가액으로 재산세 과세표준을 산정하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분이 부당하다고 주장하므로 이를 살펴본다. (가)지방세법제4조, 같은 법 시행령 제2조 및 제4조 제1항 제1호 각목의 규정을 종합하면, 재산세 과세표준의 기준이 되는 시가표준액의 경우 토지는 개별공시지가로, 주택 이외의 건축물은 구조·용도·위치지수와 경과연수별 잔가율 및 가감산율을 적용하여 산정하도록 규정하고 있고, 이러한 시가표준액 산정방법은 객관적이고 합리적인 기준을 갖추고 있다고 볼 수 있으며, (나) 서울특별시장이 쟁점상가에 대하여 구조와 용도지수를 일반적인 건물보다 낮은 지수를 적용하도록 변경 결정·고시함에 따라 처분청은 쟁점상가의 건축물에 대하여 2012년도 건물신축가격기준액OOO에 해당 구조·용도·위치지수 및 감산율(100분의 90)과 경과연수별 잔가율을 적용하여 쟁점상가의 건축물에 대한 시가표준액을 산정하였고고, 이에 공정시장가격비율(100분의 70)을 적용하여 재산세 과세표준액을 산정한 것은 적법한 절차에 의하여 이를 산정한 것으로 보여지며, (다) 청구인이 시세라고 주장하는 가격을 보면, 경락가격의 경우 일반적인 시세에 비하여 낮게 형성되는 것이 보통인 점을 감안하면 당해 낙찰가액이 시가를 적절히 반영한 가격이라고 보기 어려운 측면이 있으며, 감정평가액의 경우에도 담보를 목적으로 평가한 가액은 그 평가액 자체를 보수적으로 평가하는 측면이 있다고 보여지고, 쟁점상가와 동일한 지하상가에 대한 매매사례가액도 당해 상가가 소규모인 점에 반하여 쟁점상가중 42호는 그 보다 면적이 5배 이상 큰 상가인 점에서 이를 서로 비교하는 것은 적절하지 아니하다고 보여지며, (라) 상가의 경우 부동산 시세는 상가의 위치나 전체 상가의 활성도 등에 의하여 상당히 차이가 발생할 수 있는 측면이 있음을 감안하면, 재산세를 과세하기 위한 시가표준액을 산정하면서 이러한 개별적인 상가의 특성을 모두 고려하기에는 어렵다고 할 것으로서, 처분청이 지방세법령의 규정에 따라 고시된 합리적인 시가표준액 산출기준에 따라 시가표준액과 재산세 과세표준액을 산정하여 재산세를 부과한 이상 시세에 비하여 지나치게 높게 산정되었다는 주장만으로 이 건 부과처분이 부당하다고 보기는 어렵다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.