[요지] 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서 재산세액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이고(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결), 재산세는 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하여 합리적인 평가요소인 시가표준액이 객관적인 재산가치를 반영하고 있다고 보아 이를 기준으로 재산세를 부과하는 것임.
[요지] 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서 재산세액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이고(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결), 재산세는 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하여 합리적인 평가요소인 시가표준액이 객관적인 재산가치를 반영하고 있다고 보아 이를 기준으로 재산세를 부과하는 것임.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인의 주장 및 처분청 의견
(1) 재산세를 산정함에 있어 부동산의 재산가치를 일일이 파악하는 것이 불가능하며, 그 대안으로 ‘기준시가’라는 제도가 마련되었고, 따라서, 기준시가가 실제 가격과 차이가 날 수는 있을 것이다. 그러나 기준시가가 실제 시가와 2배 이상 차이가 남으로써 과다한 세금이 부과된다면 이는 국가의 횡포이며 국민의 권익을 박탈하는 것으로서 위헌의 소지가 있는 것이다. 즉, 기준시가의 산정이 아무리 적법하다고 하더라도 객관적으로 보아 실제 시세와 많은 괴리가 있다면 이는 부과 과정에서 시정되어야 한다. 취‧등록세에서는 실거래가가 시가표준액보다 적을 때에는 원칙적으로 시가표준액을 과세표준으로 하고 있는데, 기준시가와 실제 시가의 차이로 발생할 수 있는 위헌의 소지를 없애기 위하여, 공매방법에 의한 취득 등 해당 실제 가격을 인정할 수 있는 경우에는 그 실제 가격을 과세자료로 하고 있다(지방세법 제10조 제5항 제1호 내지 제5호). 가격에는 정찰제로 정하여진 가격과 흥정‧공매(경매) 등으로 정해진 가격이 있고, 여기서 경매가격은 명도 등 번거로움으로 실시세보다 낮을 수 있으나 서로의 경쟁에 의해 가격이 형성되는 것이므로 실제 가격을 잘 반영한다고 볼 수 있다. 그렇기 때문에 지방세법에서도 취득세에서 이를 과세표준으로 인정하고 있는 바, 이는 재산세의 경우에도 예외일 수 없다.
(2) 따라서, 이 건의 경우 기준시가(토지‧건축물 합계 OOO)가 아닌 청구인이 2011년도에 매입한 가격OOO을 과세표준으로 하여 과세하여야 하며, 또한 동 매입가격은 토지와 건축물을 모두 포함한 금액이므로 과세표준을 토지와 건축물의 각 비율대로 분리하여 재산세를 과세하여야 한다.
(3) 처분청은 재산세 과세표준의 산정에 있어 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것은 불가능하므로 재산세 과세표준의 산정에 흠결이 없다는 입장이나, 기준시가가 잘못 조사‧결정되는 사례는 특수한 사정이 아니라 모든 국민에게 있을 수 있는 일이며, 많은 납세자들이 이의제기나 소송을 하여도 제대로 주장을 하지 못하여 권리를 박탈당하고 있다.
(1) 지방세법 제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조제1항은 주택을 제외한 건축물의 시가표준액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정‧고시하는 건물신축가격 기준액에 건물의 구조별‧용도별‧위치별 지수‧경과연수별 잔존가치율 등을 적용하여 산출하는 것으로 규정하고 있으며, 지방세법 제110조 제1항 및 같은 법 시행령 제109조 제1호는 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 산출하는 것으로 규정하고 있다.
(2) 쟁점건축물에 대한 과세표준액은 2011.12.30. OOO 고시 제2011-23호 및 OOO 고시 제2011-207호(2011.12.30.)의 고시 가격에 따라 1㎡당 신축건물 기준가액을 OOO으로 하고 쟁점건축물의 구조별(철골조), 용도별(학원), 위치별(지가 OOO/㎡) 지수, 경과년수(7년) 등을 감안하여 산출한 시가표준액 OOO에 지방세법 시행령 제109조 제1호에서 규정하고 있는 공정시장가액 비율 100분의 70을 곱하여 산정한 OOO인바, 이는 위 지방세법 규정에 따라 적법하게 산정된 금액이다.
(3) 청구인은 쟁점건축물의 전 소유주가 법원경매로 시중보다 싼 OOO에 낙찰 받았음에도 과세표준이 높게 책정되어 재산세가 과다하게 부과되는 것이 부당하다고 주장하나, 재산세 과세표준의 산정에 있어 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것은 불가능하며, 법령상 규정하고 있는 재산세 과세표준의 산출방식은 합리적 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영하고 있다고 보아야 할 것이므로, 처분청이 위 지방세법 규정에 따라 산정한 재산세 과세표준은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제4조【부동산 등의 시가표준액】① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장‧군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장‧군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장‧군수가 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축‧건조‧제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
③ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제141조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제110조【과세표준】① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조【세율】① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
2. 건축물
(2) 지방세법 시행령 제4조【건축물 등의 시가표준액 결정 등】① 법 제4조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물: 소득세법 제99조제1항제1호나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70
2. 주택: 시가표준액의 100분의 60
(3) 소득세법 제99조【기준시가의 산정】① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물
(1) 청구인은 2012년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 부동산등기부상 쟁점건축물의 소유자로 등재되어 있다(쟁점토지의 등기사항전부증명서). (2)쟁점건축물의 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 2011.5.2. 최옥희로부터 쟁점건축물 및 그 대지권을 OOO에 매수한 것으로 나타난다. (3)쟁점건축물과 그 부속토지의 2011년도 및 2012년도 시가표준액은 다음과 같다.
(4) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. 쟁점건축물에 대하여 처분청은 소득세법에 의거 고시된 건물신축가격 기준액(OOO/㎡), 구조별(철골조), 용도별(학원), 위치별(지가 OOO/㎡), 경과년수(7년) 등을 적용하여 시가표준액 OOO을 산정하였고, 동 시가표준액에 공정시장가액비율 100분의 70을 곱하여 산출한 OOO을 과세표준으로 한 다음 재산세 OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO의 건축물 재산세를 부과하였다. 이는 지방세법 시행령 제4조 제1항 제1호에 따라 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정‧고시한 건물 신축가격기준액에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과년수별 잔가율을 곱하여 2012년도 시가표준액을 산정한 후, 이에 공정시장가액비율(100분의 70)을 적용하여 재산세 과세표준을 산정하고, 지방세법 제111조 제1항 제2호 다목의 세율을 적용하여 재산세액을 산출한 것인 바, 위 지방세법 및 같은 법 시행령의 시가표준액 산정 규정은 재산세 부과의 공정성과 형평성을 기하기 위하여 세율 및 시가표준액 산정방법 등을 구체적으로 규정하고 있다고 할 것인 점, 동 법령에서 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 재산가치를 반영할 수 있도록 한 것으로 볼 수 있는 점, 재산세는 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능한 점 등을 고려할 때, 위 재산세액은 지방세법령의 규정에 따라 적법하게 산정된 세액으로서 달리 잘못이 없다고 판단되고, 이와 달리 기준시가가 아닌 청구인의 매입가격을 시가표준액으로 하여 재산세를 과세하여야 한다는 청구주장은 근거가 없는 것으로서 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.