시행사로부터 채무에 갈음하여 이 건 부동산을 변제받았지만 이에 대한 소유권이전등기를 경료하지 못하고 있는 이상 대물변제가 성립되었다고 볼 수 없으므로 이 건 부동산을 사실상 취득한 것으로 보아 취득세를 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2011지0630

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 청구법인이 2009.11.29. 경기도 OOO를 취득(분양)하였음에도 이에 대한 취득세 등을 신고·납부하지 아니하였다고 보아 그 취득가액OOO을 과세표준으로 하고 지방세법(2010.1.1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 합계 OOO을 2012.6.7. 부과 고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2012.9.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 2009.10.9.과 2009.10.13. 및 2009.11.16. 이 건 부동산의 건설시행사인 OOO 주식회사와 아래 <표1>과 같이 이 건 부동산에 대한 각각의 분양계약을 체결하면서 2009.11.29. 청구법인의 채권과 상계하기로 하고 같은 날 분양대금을 대물변제형식으로 지급하는 것으로 처리하였지만, 주식회사 OOO이 2009.11.23. OOOOOO 주식회사와 체결한 부동산담보신탁계약을 근거로 2009.11.30.이 건 부동산에 대하여 신탁등기를 함으로써 청구법인은 이 건 심판청구일 현재까지 이 건 부동산에 입주하거나 사용하지도 못하고 있을뿐더러 소유권이전등기 절차도 진행하지 못하고 있는 상태에 있음에도 처분청은 청구법인이 이 건 부동산을 사실상 취득하였다고 보아 이에 대한 취득세 등을 부과고지 하였는데, 이 건 부동산에 대한 분양계약서에는 그 분양대금의 납부는 시공사인 OOO 주식회사와 OOO 주식회사의 공동 예금계좌에 입금하여야 유효하며 그 외의 방법으로 납부하는 경우에는 인정하지 않는다고 명시되어 있는 반면, 청구법인은 이 건 부동산에 대한 분양대금을 시행사인 OOO 주식회사에 대한 채권과 상계처리(대물변제)하였을 뿐 위 분양계약서에서 정한 시공사 공동의 예금계좌에 입금하지 아니하였고, OOOOOOOOOO O O OOO OOOOOO OO 또한, 매도자인 OOO 주식회사는 2009.11.23. 주식회사 OOO과 이 건 부동산을 포함한 공동주택 337세대 및 상가 18세대에 대하여 부동산담보신탁계약을 체결하였는데, 신탁계약서 특약사항 제11조 제1항은 신탁부동산이 처분되는 경우 수탁자는 본 특약 제8조 제2항의 우선수익자가 문서로 지정하는 자에게 신탁해지서류 및 소유권이전서류를 교부하기로 한다고 되어 있고, 그 제8조 제2항은 분양물건(위탁자가 매도자의 지위에서 분양계약을 체결한 물건의 의미)에 해당하는 경우 1순위 우선수익자(1순위 우선수익자의 채권을 만족한 경우에는 3순위 우선수익자)의 요청에 따라 수탁자는 1순위 우선수익자(1순위 우선수익자의 채권을 만족한 경우에는 3순위 우선수익자)가 지정하는 자에게 신탁부동산을 처분하기로 한다고 되어 있는 등 이 건 부동산의 소유권이전에 있어서는 위탁자(시행사)가 아니라 우선수익자(시공사)가 지정하는 자에게 신탁회사가 소유권이전서류를 교부하도록 되어 있으며, 같은 조 제4항은 분양물건 및 대금완납 여부에 대한 확인의무는 제2항의 우선수익자가 부담한다고 하면서, 그 단서에서 분양물건에 대하여 수분양자의 분양대금 완납사실이 객관적으로 확인되는 경우 수탁자는 수분양자에게 신탁부동산을 처분할 수 있고, 이 경우 위탁자 및 수익자, 우선수익자는 일체의 이의 및 손해배상을 제기하지 않으며, 수탁자에게 정산을 요청하지 아니한다고 되어 있는 등 분양대금 완납은 우선수익자에게 객관적으로 확인되어야 하고 대금완납에 대하여는 위탁자가 개입할 여지가 없도록 약정되어 있는바, 청구법인의 이 건 부동산에 대한 분양대금 납부는 분양계약서상 약정된 납부가 아니어서 유효한 대금납부가 아닐 뿐만 아니라 대금납부 자체가 이행되지 아니한 것에 해당되어 법적으로 소유권 주장을 할 수 없고, 따라서 이 건 부동산에 대한 소유권이전에 결정적인 권한을 가지고 있는 시공사로부터 대금납부로 인정받지 못함에 따라 OOO 주식회사와 주식회사 OOO이 체결한 부동산담보신탁계약서 특약사항 제11조에서 정하고 있는 지정을 받지 못하였으므로 청구법인은 이 건 부동산을 취득하였다고 볼 수 없다. 더구나 청구법인은 시행사에 대한 채권을 이 건 부동산에 대한 분양대금 납부로 대신하는 대물변제방식으로 상호 처리하였는데, 이러한 대물변제의 효력이 발생하려면 본래의 채무에 갈음하는 급부가 등기나 등록을 요하는 경우에는 등기나 등록까지 경료하여야 하는 것이므로(대법원 1995.9.15. 선고 95다13371 판결 등), 분양대금의 납부를 대물변제로 처리한 이 건의 경우 대물변제에 의한 등기이전이 될 때에 채권이 소멸되면서 동시에 분양대금 납부효력이 발생하는 것이어서 이 건 부동산에 대하여 청구법인 명의로 소유권이전등기가 되지 아니한 현 상태에서는 분양대금 납부는 이행되지 아니한 것에 해당되어 청구법인을 이 건 부동산 소유자로 볼 수도 없다 할 것이다. 또한, 청구법인과 함께 OOO 주식회사에 대한 채권을 부동산으로 대물변제받는 방식으로 상계처리하기로 한 분양계약자OOO가 주식회사 OOO과 OOO 주식회사를 상대로 OOO에 제기한 소유권이전등기의 소에서 주식회사 OOO은 준비서면을 통하여 부동산담보신탁계약서 특약사항 제8조에서 규정하고 있는 바와 같이 분양물건을 처분함에 있어 위탁자인 OOO 주식회사는 수탁자인 주식회사 OOO에게 소유권이전신청서를 제출하면서 1순위 우선수익자와 시공사인 OOO 주식회사와 OOO 주식회사의 각 서명·날인을 받음으로써 분양물건 처분에 대해 이해관계인들의 모든 동의를 얻어야 하며, 주식회사 OOO은 OOO 주식회사로부터 우선수익자들의 모든 동의를 얻은 소유권이전신청서를 교부받은 경우에 비로소 분양물건에 대해 그 소유권이전등기를 경료할 의무가 발생하지만 이 건 부동산에 대하여 그 어떠한 소유권이전신청서를 교부받은 사실이 없고, 청구법인은 우선수익자가 지정한 자가 아닐뿐더러 시공사들에게 그 소유권이전등기에 관한 그 어떠한 동의를 얻지 못하였으며, 청구법인이 제출한 대금완납증명 역시 시공사들의 확인없이 OOO 주식회사만이 확인한 것으로서 대금완납 사실조차 불투명하므로 위 신탁계약서 특약사항을 전혀 충족하지 못하였다(현재 주식회사 OOO은 위 특약사항을 모두 충족한 분양물건에 대하여 소유권이전등기를 경료해 주고 있음)는 이유를 들어 소유권이전등기 절차를 이행할 수 없다고 하고 있어 청구법인은 장래에도 이 건 부동산을 취득할 가능성이 전혀 없으므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 취소되어야 한다. 한편, 처분청은 시행사가 시공사에게 공사대금을 지급하지 못함에 따른 분쟁으로 소유권이전등기 절차가 이루어지지 못하는 것이라고 하고 있지만, 만약 그러한 경우라면 청구법인처럼 분양계약에 정한 대금납부 방법을 지키지 못한 경우 뿐만 아니라 분양계약서에서 정한 방법으로 대금을 납부한 수분양자까지도 소유권이전등기가 이루어지지 않았어야 함에도 분양계약서에서 정한 방법으로 대금을 납부한 자는 소유권을 취득하고 등기이전을 받았으므로, 위 처분청의 주장은 타당하지 아니하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법 제29조 제1항 제1호에서는 취득세는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 그 납세의무가 성립하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제105조 제2항에서는 부동산 등의 취득에 있어서는 민법등 관계법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 지방세법 제111조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령(2010.1.1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제73조 제1항 제1호에서 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보도록 규정하고 있는바, 위 지방세법 제105조 제2항에서 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다 할 것으로OOO, 청구법인의 경우 이 건 부동산을 2009.11.29. 잔금을 지급하고 취득하였음이 시행사인 OOO 주식회사에서 발급한 완납증명서, 분양대금 입금내역확인서 및 2011.12.12. 청구법인이 처분청에 제출한 이 건 부동산에 대한 재산세 부과처분에 대한 이의신청서(2009.11.29. 분양대금 지급을 완료했다고 작성)에서 확인되고 있으므로, 청구법인은 2009.11.29. 이 건 부동산에 대한 취득세 납세의무가 적법하게 성립되었다 하겠다. 또한, 청구법인은 이 건 부동산을 시행사에 대해 가지고 있는 채권을 상환받는 조건으로 대물변제받기로 하고 잔금은 채권과 상계처리하였지만 소유권이전등기가 이루어지지 않아 사실상 소유자가 아니라고 주장하나, 청구법인이 시행사와 체결한 이 건 부동산에 대한 분양계약서 어디에도 청구법인이 채권을 상환받는 조건으로 이를 시행사로부터 취득하는 것임을 확인할 수 있는 내용이 없고, 2011.12.12. 청구법인이 처분청에 제출한 재산세 부과처분에 대한 이의신청서에서도 이 건 부동산을 대물변제로 취득하였다고 주장한 사실이 없는 반면에 2009.11.29.이 건 부동산에 대한 분양대금지급을 완료하였으나 2009.11.23. 시행사와 신탁계약을 체결한 주식회사 OOO이 2009.11.30. 신탁등기를 함에 따라 청구법인이 이 건 부동산에 대한 소유권이전등기를받지 못하였으므로 사실상 소유자가 아니라고 주장하고 있음을 볼 때, 청구법인이 이 건 부동산을 시행사에 대해 가지고 있는 채권을 상환받는 조건으로 대물변제 받기로 하고 잔금은 채권과 상계처리하였다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠으므로, 청구법인이 2009.11.29. 이 건 부동산을 사실상 취득한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과고지한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 시행사로부터 채무에 갈음하여 부동산으로 변제받았지만 이에 대하여 소유권이전등기 절차를 경료하지 못한 상태에 있는 이상 대물변제가 성립되었다고 볼 수 없으므로 당해 부동산을 사실상 취득한 것으로 보아 취득세를 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 지방세법 제29조 제1항 본문 및 제1호는 취득세를 납부할 의무는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 성립한다고 규정하고 있고, 같은 법 제105조 제1항 및 제2항 본문은 취득세는 부동산 등의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도에서 그 취득자에게 부과한다고 하면서, 부동산 등의 취득에 있어서는 민법 등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제111조 제5항 본문 및 제3호는 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득 제외)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 지방세법 시행령 제73조 제1항 본문 및 제1호는 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제82조의2 제1항 본문 및 제2호는 법 제111조제5항 제3호에서 “법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 법인이작성한 원장·보조장·출납전표·결산서를 말한다고 규정하고 있다.

(3) 민법 제466조는 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 가름하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다고 규정하고 있다.

(4) 청구법인은 2009.10.9.과 2009.10.13. 및 2009.11.16.에 이 건 부동산의 건설시행사인 OOO 주식회사와 아래 <표2>와 같이 이 건 부동산에 대한 분양계약을 체결하였는데, 그 분양계약서에는 매도자인 OOO 주식회사와 매수자인 청구법인의 날인 외에 시공사인 OOO 주식회사와 OOO 주식회사의 날인이 함께 되어 있고,공급대금은 지정된 예금계좌OOO에 입금해야 유효하며 그 외의 방법으로 납부하는 경우에는 인정하지 않는다(타행입금 불가)고 기재되어 있다. OOOOOOOOOO OOOOOO OO

(5) OOO 주식회사는 2009.11.29. 청구법인이 이 건 부동산에 대한 분양대금 전부를 완납하였다는 내용의 완납증명서와 분양대금 입금내역확인서 및 세금계산서 등을 교부하였다.

(6) OOO 주식회사는 2009.11.23. 주식회사 OOO과 이 건 부동산을 포함한 공동주택 337세대 및 상가 18세대에 대한 담보신탁계약을 체결하였는데, 그 신탁계약서 제3조는 “제1순위 우선수익자는 주식회사 OOO은행으로, 공동 제2순위 우선수익자는 OOO 주식회사와 OOO 주식회사”로 되어 있고, 신탁계약서 제18조 제1항은 “우선수익자와 채무자간에 체결한 여신거래 계약 위반시, 신탁계약 위반시, 기타 경제사정의 변화 등에 따라 신탁부동산으로부터 우선수익자의 채권만족이 불가능하다고 판단할 때에 해당하는 경우에는 신탁기간 종료전이라도 우선수익자의 요청에 의하여 신탁부동산을 처분할 수 있다고 하면서, 다만 제3호의 사유발생으로 위탁자 또는 채무자가 우선수익자의 채권을 확보하기에 충분하다고 인정하는 부동산을 추가 제공하는 경우에는 처분할 수 있다”고 되어 있으며, 신탁계약서 특약사항 제1조는 “신탁부동산의 소유권 관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 본 신탁계약서 제18조 또는 본 특약에서 정한 사유 발생시 수탁자가 본 특약에정하는 바에 따라 신탁부동산을 처분하는 것을 목적으로 한다”고 되어있고, 특약사항 제7조는 “본 신탁계약 제18조의 정한 사유 이외에 위탁자의 금융거래정지, 부도, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 회생신청 또는 파산신청, 청산신청, 기타 이와 동일시 할 수 있다고 판단되는 경우, 위탁자의 사정으로 신탁해지 및 신탁재산의 환원에장애가 발생한 경우에는 신탁기간 종료 전이라도 우선수익자의 요청에의하여 수탁자는 신탁부동산을 직접 처분할 수 있다”고 되어 있으며, 특약사항 제8조는 “수탁자는 위탁자 및 우선수익자가 동의하는 경우 본 신탁계약 제19조 및 제21조에 불구하고 신탁부동산에 대한 우선수익자의 이익을 해하지 않는 범위 내에서 적정하다고 인정되는 방법으로 신탁부동산을 처분할 수 있고, 분양물건(신탁계약 체결 전·후 위탁자가 매도자의 지위에서 분양계약 체결한 물건을 의미하며 적법하게 계약해제된 물건은 제외함)에 해당하는 경우 1순위 우선수익자(1순위 우선수익자의 채권을 만족하는 경우에는 3순위 우선수익자)의 요청에 따라 수탁자는 1순위 우선수익자(1순위 우선수익자의 채권을 만족하는 경우에는 3순위 우선수익자)가 지정하는 자에게 신탁부동산을 처분하기로 하며, 우선수익자는 분양물건에 대하여 수분양자의 동의 없이 수탁자에게 수분양자 이외의 자에게로 처분을 요청할 수 없고, 분양물건 및 대금완납여부에 대한 확인의무는 본조 2항의 우선수익자가 부담하되, 분양물건에 대하여 수분양자의 분양대금 완납 사실이 객관적으로 확인되는 경우 수탁자는 수분양자에게 신탁부동산을 처분할 수 있다”고 되어 있고, 특약사항 제10조는 “분양물건을 수분양자에게 처분하는 경우 수탁자는 위탁자와 수분양자 간에 체결한 공급계약서를 첨부하여 별첨5의 매매계약을 체결하기로 하고, 미분양물건을 처분하는 경우 수탁자는 수탁자 겸 매도인의 지위에서 위탁자 및 시공사(제3순위 우선수익자)와 공동날인하여 매매계약을 체결하기로 한다”고 되어 있으며, 특약사항 제11조는 “신탁부동산이 처분되는 경우 수탁자는 본 특약 제8조 제2항의 우선수익자가 문서로 지정하는 자에게 신탁해지서류 또는 소유권이전서류를 교부하기로 한다”고 되어 있다.

(7) 2010.5.20. 청구법인은 주식회사 OOO을 상대로 소유권이전등기 소OOO를 제기(2010.11.9. 소 취하)하였고, 이에 대하여 주식회사 OOO은 2010.6.25. 법원에 답변서를 제출하면서, “청구법인은 “2009년 10월경 OOO 주식회사와 이 건 부동산에 대하여 총 공급금액 OOO으로 하는 매매계약을 각 체결하고 매매대금을 모두 지급하였으며, 주식회사 OOO은 OOO 주식회사로부터 이 건 부동산을 신탁받은 후 신탁해지를 원인으로 하여 소유권이전절차를 이행하여 주기로 한 회사이므로, 주식회사 OOO은 OOO 주식회사에게 이 건 부동산에 관하여 신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하여야 한다고 주장하고 있지만, “주식회사 OOO은 2009.11.23. OOO 주식회사와 이 건 부동산을 포함한 아파트 337세대 및 상가 18세대를 신탁부동산으로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였으며, 이 건 신탁계약에 따라 2009.11.30. 이 건 부동산들에 관하여 신탁등기를 경료하였다. 그런데 청구법인은 주식회사 OOO이 이 건 부동산들에 관하여 이 건 신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하여 주기로 하였다는 취지의 주장을 펴고 있으나, 주식회사 OOO은 청구법인 또는 OOO 주식회사와 사이에 그러한 취지의 합의를 한 사실이 전혀 없고, 달리 이 건 신탁계약의 종료 또는 해지사유가 존재하는 것도 아니다. 따라서 이 부분 청구법인의 주장은 아무런 근거 없는 일방적 주장에 불과한바, 주식회사 OOO은 OOO 주식회사에게 이 건 부동산들에 관한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 없다”고 하고 있고, 다른 분양계약자인 장OOO이 제기한 소유권이전등기 소OOO에 대한 주식회사 OOO의 답변서 또한 이와 같다.

(8) 청구법인의 단기대여금 계정의 기장내역은 아래 <표3>과 같다. OOOOOOOOOO OOOOO OO

(9) 한편, 우리 원은 2012.11.28. 이 건 심리와 관련하여 청구법인에게 작성된 대물변제 약정서가 있는지, 분양계약을 체결할 당시 청구법인과 OOO 주식회사 사이의 채권·채무관계가 있었는지,채권·채무관계가 있었다면 그 성격 및 채권·채무액 등에 대한 자료의제출을 요청하였고[상임심판관(6)-1778], 이에 청구법인은 2012.12.4. 관련자료를 제출하였는데, 청구법인은 대물변제는 양측 구두합의로 약정하였다고 하면서, “장OOO이 2009.2.17. OOO 주식회사, OOO 주식회사의 대표이사 조OOO, 실질적인 공동운영자 채OOO을 상대로 OOO에 주식매매대금OOO청구의 소를 제기하였는데, 2009년 9월경 장OOO 측이 제시한 조정안에 대한 협의 진행중 OOO 주식회사 측에서 주식매매대금을 현금 대신 미분양아파트로 교부하는 안에 동의하며 곧바로 분양계약서를 넘겨줌에 따라 별도의 대물변제 약정서는 작성하지 아니하였고, 청구법인은 아파트의 권리·의무를 승계받은 자”라고 하고 있으며, 분양계약을 체결할 당시 청구법인과 OOO 주식회사 사이에 채권·채무관계가 있었는지, 채권·채무관계가 있었다면 그 성격 및 채권·채무액이 얼마인지에 대하여는 채권의 존재 및 대물변제 경위를 기술하면서 채OOO이 2003.8.22.에 OOO, 2003.8.29.에 OOO, 2003.10.22.에 OOO, 총 OOO(자기앞수표)을 영수했다는 “영수증 및 자기앞수표 사본”, 장OOO은 2006.1.1.현재 9,000주(15%)를 소유하였지만 2006.12.31.에는 소유주식이 없는 것으로, 채OOO은 2006.1.1. 현재 9,000주를 소유하고 있다가 2006.12.31.에는 현재 18,000주(30%)로 증가한 것으로 작성되어 있는 “2006년도 OOO 주식회사의 주식등변동상황명세서”, 장OOO이 2004.3.10. 취득한 주식 9,000주를 2006.12.28. 채OOO에게 양도하였다는 “주식·출자지분 양도명세서”, 장OOO이 소유한 OOO 주식회사 발행주식 가액 OOO과 분양대행에 따른 보상금 OOO을 주식매매대금으로 하되 채OOO은 장OOO에게 2007.7.31.에 OOO, 2007.11.30.에 OOO, 2008.3.31.에 OOO을 지급하고, 채OOO은 2006.12.31. 현재 장OOO으로부터 양수하여 소유하고 있는 주식을 장OOO 또는 장OOO이 지정하는 사람이 매수 또는 해제에 의하여 반환받고 OOO 주식회사에 대한 일체권리를 양수했다는 계약과 OOO 주식회사의 주주변동 상태, 운영상태, 재무상황을 장OOO에게 문서로 보고한다는 계약을 별도로 체결하기로 한다는 등의 내용이 담긴 “주식양도양수계약서”, OOO 주식회사는 주식매매대금 OOO을 2007.7.31.에 OOO, 2007.11.30.에 OOO, 2008.3.31.에 OOO을 지급(지급하지 못하는 경우 연 60%의 이자를 가산하여 지급)하며, 이를 지급하기 위해서 약속어음 6장을 발행하여 지급어음 공증하고 일부어음에 대하여 백지보충권을 매도인에게 수여하며, 아파트 분양금액 수납통장을 개설하거나 분양내용과 수입금액 현황을 문서로 위 1항의 매매대금지급기일 전 30일전까지 매도인에게 4개월 단위로 보고하여야 한다는 내용의 “2007.3.29.자 OOO 주식회사의 이사회 결의서와 이사회 회의록”, 채OOO과 조OOO 및 OOO 주식회사가 연대하여 장OOO에게 OOO을 지급하고 지급하지 못하는 경우 모두 기한의 이익을 상실하고 연 60%의 이자를 가산하여 지급한다는 “대금지급 약정서”, 주식양도양수계약서에 의하여 총 매매대금 OOO을 나누어 지급하기로 약정하였고 만약 지급기일에 지급하지 못하는 경우에는 기한의 이익을 상실하고 연 60%의 비율에 의한 이자를 가산하여 지급한다라고 약정되었으므로 주식매매대금 OOO을 즉시 지급하고 이자(연 60%)를 가산하여 즉시 지급하여 주시기 바란다는 내용으로 장OOO이 채OOO, 조OOO, OOO 주식회사에게 발송한 “2007.8.9.자 내용증명서”, 그 외 “2009.2.17.자 장OOO이 제기한 주식매도대금 청구의 소OOO 관련 소장”, “2009.9.2.자 장OOO의 조정안”, “2009.9.18.자 장OOO의 위 주식매도대금청구의 소 취하서”, “2010.4.30.자 OOO 주식회사 대체전표”(상세내역 아래 <표4> 참조), 이 건 부동산을 미분양상태로 관리하고 있다는 “2012.11.8.자 OOO 주식회사와 2012.11.23.자 OOO 주식회사의 의견조회 회신”을 제출하고 있으며, OOOOOOOOOO OOOOOOOOOOO OOOOOO OOOOO OOOO OO 청구법인과 OOO 주식회사 사이의 채권·채무관계를 입증할 수 있는 금융자료 등의 제출요구에 대하여는 답변이 없다.

(10) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. 취득세는 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것이고, 여기에서 사실상 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것이고(대법원 2007.5.11. 선고 2005두13360 판결 참조), 대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는때에 성립하는 요물계약으로서, 다른 급부가 부동산의 소유권이전인 때에는 그 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존채무가 소멸하는 것이므로, 채권자로서는 그 소유권이전등기를 경료하기 이전에는 소유권취득의 실질적 요건을 갖추었다고 할 수 없고, 따라서 소유권이전등기를 경료한 때에 당해 부동산을 취득하는 것으로 보아야 하는 것이므로(대법원 1999.11.12. 선고 98두17067 판결), 먼저 청구법인이시행사인 OOO 주식회사로부터 채무에 갈음하여 이 건 부동산으로 변제받았는지를 보면, 청구법인은 OOO 주식회사로부터 받을 채권을 대신하여 이 건 부동산으로 대물변제받아 상계하는 합의가 있었다고 주장하면서도 이를 입증할 수 있는 약정서 등 증빙자료를 제시하지 못한 채 구두합의가 있었다고만 하고 있고, 또한 장OOO과 OOO 주식회사 사이에 진행된 사건에 대한 자료를 제출하면서 장OOO이 청구법인을 비롯한 일단의 투자자로터 자금을 모아 OOO 주식회사에 출자하였으므로 청구법인과 OOO 주식회사 사이에 채권·채무관계가 성립하였다고 주장하지만 이를 뒷받침할만한 자료를 제출하지 못하고 있을뿐더러 장OOO과 OOO 주식회사 사이에 진행된 사건은 장OOO이 단독으로 진행한 것으로 나타나고 있어 청구법인이 OOO 주식회사로부터 상환받을 채권이 있고, 장OOO이 이들을 대표하여 소송 등을 제기하였다고는 볼 수는 없다 할 것이어서 장OOO과 OOO 주식회사 사이에 채권·채무관계가 있었다고 인정한다 하더라도청구법인과 OOO 주식회사 사이에 채권·채무관계가 있었다고 보기는 어려운이상 청구법인의 단기대여금 계정의 기장내역과 2010.4.30.자 OOO 주식회사의 대체전표 내역만으로는 청구법인이 대물변제 약정에 의하여 OOO 주식회사에게 갖는 채권을 대신하여 이 건 부동산으로 변제받았다고 인정할 수는 없다. 그렇다면 이 건 부동산의 매도자인 OOO 주식회사는 2009.11.29. 청구법인이 이에 대한 분양대금을 완납하였음을 확인하고 있을 뿐만 아니라 청구법인 역시 2010.5.20. 이 건 부동산의 등기명의자인 주식회사 OOO을 상대로 소유권이전등기의 소를 제기하면서 이 건 부동산에 대한 분양대금 전부를 지급하였다고 주장하였던 점, 비록 이 건 부동산 분양계약서에는 분양대금은 OOO 주식회사 등 시공사의 공동예금계좌에 입금하여야 유효할 뿐 그 외의 방법으로 납부하는 경우에는 인정하지 않는다고 명시되어 있다고는 하지만 매수자인 청구법인이 그 대금을 매도자에게 다른 방법으로 지급하였다고 하여 대금납부가 이루어지지 아니하였다고 볼 수 없는 점, 주식회사 OOO이 법원에 제출한 답변서에 청구법인은 2009년 10월경 OOO 주식회사와 이 건 부동산에 대하여 총 공급금액 OOO으로 하는 매매계약을 각 체결하고 매매대금을 모두 지급하였으며, 주식회사 OOO은 OOO 주식회사로부터 이 건 부동산을 위탁받은 후 신탁해지를 원인으로 하여 소유권이전절차를 이행하여 주기로 한 회사이므로 주식회사 OOO은 OOO 주식회사에게 이 건 부동산에 관하여 신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하여야 한다고 주장하고 있는 것으로 나타나고 있는 점, 매도자인 OOO 주식회사와 신탁회사가 체결한 신탁계약에 의하여 이 건 부동산 소유권등기가 신탁회사 명의로 이루어졌지만 그 이전에 청구법인이 대금이 완납한 이상 신탁계약이 체결되었다고 하여 사실상 취득행위가 없었다고 할 수 없는 점, 시공사들이 이 건 부동산에 대한 처분에 동의하지 아니하는 것은 청구법인이 분양대금을 지급하지 아니하였다는 이유가 아니라 이들이 시행사 겸 매도자인 OOO 주식회사로부터 부동산 건축공사와 관련한 대금을 지급받지 못하여 이를 거부하는 것으로 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구법인은 2009.11.29. 이 건 부동산에 대한 분양대금 전부를 지급함으로써 이를 사실상 취득하였다고 봄이 타당하다 하겠고, 이에 대하여 청구법인 명의로 소유권이전등기 절차를 경료하지 아니하였다고 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것이다. 따라서 처분청이 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과 고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.