잔금이 0.07% 남아 있는 상태에서 이해관계인이 이를 변제공탁(2006.7.31.)하여 매도자가 수령(2009.9.17.)한 경우 공탁금 수령일이 아닌 변제공탁일을 매수자의 취득일로 보아 매수자에게 재산세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 처분청이 2012.5.29. 청구법인에게 한 2007년부터 2009년까지 재산세 OOO, 도시계획세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO의 부과처분은 각각 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 청구인이 OOO로부터 경기도 OOO의 토지 2,909.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하기 위하여 토지매수잔금을 2006.7.31. 이해관계있는 제3자OOO가 공탁신청하고 OOO가 2009.9.17. 공탁금을 수령하였으므로 공탁금수령일(2009.9.17.)을 청구인의 쟁점토지 취득일로 보아 2010년부터 재산세는 청구인에게 부과·징수하였으나 2007년부터 2009년까지 재산세는 다음과 같이 공부상 소유자OOO에게 부과고지하였다. OOO
• 나. 감사원은 감사결과, 취득시기 잘못 적용 및 사실상 소유자에 대한 재산세 미징수와 관련하여 “지방세법제191조 제2항의 규정에 따라 사실상 토지소유자인 청구인으로부터 부족징수 결정된 재산세 OOO을 추가징수결정하고, OOO에 잘못 부과된 재산세 OOO을 환급하라”는 처분요구(감사원 조사3과-1109호. 2012.5.18.)를 함에 따라, 처분청은 2012.6.13. OOO에 OOO(환부이자 및 가산금 포함)을 환부하고, 2006.7.31. 이후 청구인이 소유하고 있는 쟁점토지에 대하여 다음과 같이 2007년부터 2009년까지 재산세 OOO, 도시계획세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 2012.5.29. 청구인에게 부과고지하였다 OOO
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

① 동업자계약관계존재확인소송OOO 진행(2003.5.22.～2008.6.26.) 및 처분금지가처분결정 등으로 인하여 소유권이전등기를 하지 못할 정당한 사유가 있었고, ② 부동산실명법위반 여부와 관련 OOO경찰서에 수사의뢰한 결과, 부동산실명법제10조 제5항 위반으로 보기 어려워 2010.8.23. 불입건 내사종결을 하였으며, ③ OOO에서는 김OOO이 변제공탁한 매매잔금을 인정하지 않다가 2009.9.17. 수령하였고, ④ OOO이 청구인에게 2010.12.15. 발급한 토지대금납부확인서에 납부완료일을 2009.9.17.로 확인한 사실 등의 여러 정황으로 볼 때 “쟁점토지”의 사실상의 취득시기(잔금지급일)는 OOO가 변제공탁금을 수령한 날(2009.9.17.)로 보아야 한다. 처분청이 이해관계 있는 제3자OOO에 의한 변제공탁일(2006.7.31.)을 “쟁점토지”에 대한 사실상 취득일로 보고, 청구인을 납세의무자로 하여 재산세 등을 부과고지하였으나 청구인은 소유권이전등기를 이행하지 못할 정당한 사유에 해당되기 때문에 청구인에게 부과고지된 2007년부터 2009년까지 재산세 등 부과처분은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 쟁점토지에 대한 취득시기에 대하여 보면, 지방세법(2011.1.1. 법률 제10416호로 개정되기 전의 것) 제29조 제1항 제1호에서 취득세는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 납세의무가 성립한다고 규정하고, 같은법제105조 제2항에서 취득세에 있어서는 민법 등 관계법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 보도록 규정하고 있으며, “사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다고 판시OOO하고 있고, 지방세법 시행령(2011.1.1. 대통령령 제22586호로 개정되기 전의 것) 제73조 제1항 제1호에서 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보도록 각각 규정함으로써 소유권취득의 형식적 요건인 등기시점이 아닌 사실상의 잔금지급일을 취득시기로 규정하여 설사 잔금지급이 완전하게 이루어지지 않은 경우에도 거래관념상 대부분의 잔금이 지급된 경우 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추었다고 인정함으로서 소유권이전등기지연이나 잔금지급시점의 임의조정을 통한 세액탈루 시도 등을 방지할 수 있도록 하고 있고, 대법원에서 변제공탁의 경우 “변제공탁이 적법한 경우에는 채권자가 공탁물 출급청구를 하였는지의 여부와는 관계없이 그 공탁을 한 때에 변제의 효력이 발생한다”라고 판시OOO하고 있어 적법한 변제공탁의 경우 공탁일을 사실상의 잔금지급일로 보도록 하고 있다. 청구인은 “토지대금납부명세”와 같이 계약당일 중도금 OOO을 납부한 후 2005.12.23.까지 토지대금 중 계약금과 중도금은 물론 대부분의 잔금까지 납부하고 0.07%에 불과한 금액OOO만을 남겨놓은 상태에서 2006.7.31. 이해관계가 있는 제3자OOO가 변제공탁하여 토지대금을 완납하였다. 김OOO이 청구인에게 제기한 동업계약관계존재확인소송OOO 판결문 기초사실에서 쟁점 토지매매대금의 완불시점과 출자가액으로 변제공탁이 적법하게 인정되었고 대법원에서 그대로 확정OOO되었다. 청구인이 취득세 및 등록세 신고납부시 제출한 OOO 명의로 2009.9.23. 발부된 토지대금완납확인서에서도 6회차 마지막 대금 납부일이 2006.7.31. 공탁으로 기재되어 있어 토지 매매대금 잔금완납일이 2006.7.31.인 사실을 확인할 수 있고, 대법원에서 변제공탁이 적법한 경우에는 채권자가 공탁물출급청구를 하였는지의 여부와는 관계없이 그 공탁을 한 때에 변제의 효력이 발생한다고 판시하고 있으며, 이 건과 관련 감사원 질의에 대하여 행정안전부는 소송 판결문에서 해당물건의 총 매매대금과 함께 2006.7.31. 잔금공탁 등으로 매매대금이 모두 지급되었다고 명시하고 있고, 매도자OOO도 2009.9.17. 공탁금을 수령한 점을 감안할 때 이OOO 등은 2006.7.31. 사실상 잔금을 모두 지급한 것으로 보아 해당일자에 물건을 취득하였다고 판단된다고 회신OOO하고 있다. 청구인은 부동산실명법에 따른 소유권이전등기를 하지 못할 정당한 사유가 있다고 주장하지만, 지방세법상 취득의 시기는 소유권이전의 형식적 절차인 등기시점이 아닌 잔금납부 등의 실질적 요건을 갖춘 사실상의 취득시기를 기준으로 하는 것이므로 “쟁점토지”의 사실상 취득시기는 김OOO의 변제공탁일(2006.7.31.)이라 하겠는 바, 처분청에서 청구인에게 2007년부터 2009년까지 재산세 등을 부과고지한 결정은 잘못이 없다. 재산세 납세의무자에 관하여 보면, 지방세법 제183조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하면서, 같은 법 제183조 제2항 제1호에서 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상의 소유자를 납세의무자로 하도록 규정되어 있으므로, 청구인과 OOO간에 “쟁점토지”에 대한 매매계약이 체결되고 2006.7.31. 잔금이 지급되어 사실상의 소유권이 변동되었음에도 공부상 소유자인 OOO가 10일 이내에 소유권 변동신고를 하지 않아 사실상의 소유자를 알 수 없었기에 처분청은 공부상의 소유자OOO에게 2007년부터 2009년의 재산세를 부과하고 OOO가 납부하였지만, 감사원 감사결과처분요구서 및 지방세법제194조 제1항 및 제3항에 따르면 “신고가 사실과 일치하지 아니하거나 신고가 없는 경우에는 시장·군수가 이를 직권으로 조사하여 과세대장에 등재할 수 있다”라는 규정에 의거 처분청은 당초 사실상의 소유자와 공부상의 소유자가 불일치할 때 이를 직권으로 조사하여 사실상의 소유자에게 부과·징수함이 타당하므로, 처분청이 공부상의 소유자에 우선하여 사실상의 소유자인 청구인에게 2007년 ～ 2009년 재산세를 부과고지한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 0.07% 남은 토지취득잔금을 이해관계인이 2006.7.31. 변제공탁하여 매도자가 2009.9.17. 이를 수령한 경우 변제공탁일을 취득일로 보고 공탁일 이후 재산세를 매수인에게 부과고지한 처분이 적법한지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 제출자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) 2001.7.19. 매도인 OOO와 매수인 OOO(주) 및 탁OOO은 쟁점토지를 OOO에 매매하는 계약을 체결하였고, 2002.9.17. 청구인은 OOO과 탁OOO이 2001.7.19. OOO와 체결한 매매계약에 대한 매수인의 권리의무를 승계하는 계약을 체결하였다. (나) 2003.5.22. 김OOO은 청구인을 피고로 하여 동업계약관계존재확인소송을 서울중앙지방법원에 제기OOO하여 1/2 지분을 주장하였으나 서울중앙지법에서 2004.7.8. 김OOO 지분 1/5을 인정하는 판결을 하였고, 김OOO이 청구인을 피고로 하여 서울고등법원에 제기한 동업계약관계존재확인소송OOO 판결문 기초사실에서 쟁점 토지매매대금의 완불시점과 출자가액으로 변제공탁이 적법하게 인정되었음을 적시하고 있고, 2008.6.26. 대법원에서 그대로 확정OOO된 사실은 제출된 판결문에서 확인되고 있다. (다) 2003.5.30. 서울지방법원은 부동산소유권이전등기청구권처분금지가처분OOO 결정을 하였다. (라) 2005.12.23. 토지대금 6회차 99.93%를 납부한 후 2006.7.31. 이해관계에 있는 제3자OOO가 미납잔금을 공탁신청하였고 2008.6.26. 대법원에서 동업계약관계존재확인 상고를 기각판결OOO함에 따라 OOO는 2009.9.17. 공탁금을 수령하였다.

(2) 동업자계약관계존재확인소송 진행 및 처분금지가처분결정 등으로 인하여 소유권이전등기를 하지 못할 정당한 사유가 있었고 부동산실명법위반 여부와 관련 OOO경찰서에 수사의뢰한 결과 부동산실명법제10조 제5항 위반으로 보기 어려워 2010.8.23. 불입건 내사종결되었으며 OOO는 김OOO이 변제공탁한 매매잔금을 인정하지 않다가 2009.9.17. 수령하였고, OOO에서 2010.12.15. 발급한 토지대금납부확인서에서 납부완료일을 2009.9.17.로 확인한 사실 등을 고려하여 볼 때 청구인의 쟁점토지의 사실상의 취득시기(잔금지급일)는 OOO가 변제공탁금을 수령한 날(2009.9.17.)로 보아야 하므로 이 사건 처분은 부당하다고 주장하고 있으므로 청구인의 쟁점토지의 취득시기에 대하여 본다. (가) 지방세법제183조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하면서 그 제2항 제1호에서 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자를 납세의무자로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 제194조 제1항 제1호에서 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생되었으나 과세기준일까지 그 등기가 이행되지 아니한 재산의 공부상 소유자는 과세기준일부터 10일 이내에 그 소재지를 관할하는 시장·군수에게 그 사실을 알 수 있는 증빙자료를 갖추어 신고하여야 하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제73조 제1항 제1호에서 같은 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득시기로 보도록 규정하고 있다. (나) 청구인의 경우 쟁점토지에 대한 계약체결 당일 중도금 OOO을 지급하고 2005.12.23.까지 OOO을 제외한 나머지 토지대금을 모두 납부하였고 2006.7.31. 이해관계가 있는 제3자(동업자 김OOO)가 미납한 토지대금을 변제공탁하였고 2008.6.26. 대법원에서 변제공탁이 적법하게 확정OOO됨에 따라 매도자OOO는 2009.9.17. 공탁금을 수령한 사실이 제출된 관련자료에서 확인되고 있다. (다) 살피건대, 지방세법 시행령 제73조 제1항 제1호에서 같은 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득시기로 보도록 규정하고 있고, 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 경우OOO를 말하는 것이며, 변제공탁이 적법한 경우에는 채권자가 공탁물 출급청구를 하였는지의 여부와는 관계없이 그 공탁을 한 때에 변제의 효력이 발생OOO하는 것인 바, 청구인은 쟁점토지 취득에 대한 잔금 OOO을 지급하지 않은 상태에서 이해관계인OOO이 2006.7.31. 청구인의 미납잔금을 변제공탁함으로써 잔금이 지급되는 변제의 효력이 발생되었다고 볼 수 있는 점, 청구인은 매도자에게 잔금을 지급함으로써 쟁점토지를 사실상으로 취득하는 것이라는 점, 대법원에서 변제공탁을 적법하게 한 것으로 확정OOO한 점, OOO에서 2009.9.23. 발부된 토지대금완납확인서에서 6회차 마지막 대금 납부일이 2006.7.31. 공탁으로 기재되어 있는 점, 행정안전부에서도 공탁일을 취득일로 보고 있는 점 등을 고려할 경우에는 공탁일을 청구인의 쟁점토지에 대한 사실상 취득일로 볼 수 있는 측면이 있을 수 있으나 변제공탁을 하여 매수인이 매도인에게 잔금을 지급한 것으로 보는 변제의 효력이 발생한다 하더라도 매도인이 이를 수령하지 않는 경우에는 매도대금을 지급받은 것이 아니어서 쟁점토지를 흠결없이 매도한 것으로 볼 수 없는 점, 매수인은 이해관계인이 동업자계약관계존재확인소송을 제기하거나 처분금지가처분결정이 되어 있는 사유 등으로 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 할 수 없는 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는 점, 청구인이 잔금을 지급한 것이 아니라 이해관계인이 청구인의 남은 잔금 대신 변제공탁을 하였다는 점, 매도인의 잔금수령 거부로 매수인이 잔금을 변제공탁하였다는 사실만 확인되고 매도인이 공탁물을 수령한 사실 등 잔금지급 사실이 불분명하여 취득의 시기를 알 수 없다면 공탁일이 아니라 소유권이전등기일을 취득일로 보는 결정OOO이 있는 점, 매수자가 쟁점토지에 대한 잔금을 공탁하였다 하더라도 매도인이 이를 수령하지 않는 경우에는 매수인이 언제든지 공탁물을 회수할 수 있어 잔금을 지급하지 않은 것으로 볼 수 있으므로 공탁한 사실만으로 쟁점토지를 취득하였다고 볼 수 없어 취득의 시기는 공탁물수령일이나 소유권이전등기일 중 빠른 날이 된다고 해석OOO하고 있는 점, 적법한 변제공탁을 한 경우 매도인의 잔금지급에 대한 변제효력은 인정될 수 있는 것이나 매수인이 매도인에게 잔금을 지급함으로써 취득이 성립된 것으로 단언할 수 없는 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때 소유권이전등기일보다 빠른 공탁금수령일을 청구인의 쟁점토지에 대한 취득일로 봄이 합리적이라 하겠다. (라) 그렇다면, 처분청에서 제3자인 이해관계인의 변제공탁일을 청구인의 쟁점토지에 대한 취득일로 보아 청구인에게 변제공탁일 이후에 성립되는 2007년부터 2009년까지 재산세를 청구인에게 부과고지한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제123조 제4항과국세기본법제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.