주택건설사업에 사용할 목적으로 취득한 부동산을 3년 이내에 주택건설용으로 사용하지 아니한 것으로 보아 등록세를 중과세한 처분의 당부

[참조결정] 조심2008지0624 / 조심2008지0647

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구법인은 2007.10.30. 대도시 내 지역인 OOO 2층을 본점소재지로, 주택신축판매업 등을 목적사업으로 하여 법인설립등기를 한 후 2008.5.26. OOO 토지 206.6㎡와 그 지상의 단독주택 127.47㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하고 등록세 과세표준신고를 하면서 쟁점부동산의 취득가액 OOO을 과세표준으로 하고 주택건설용으로 취득한 부동산이라는 사유로 일반세율을 적용하여 산정한 등록세 등 OOO을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구법인에 대한 조사 결과 청구법인이 쟁점부동산을 유예기간 3년 이내에 주택건설용으로 사용하지 아니하였으므로 등록세 중과세대상에 해당되는 것으로 보아 쟁점부동산의 취득가액에 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제138조 제1항의 중과세율을 적용하여 산정한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 등록세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO을 2012.5.10. 결정·고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2012.7.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 처분청은 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택신축공사를 착공하지 아니하였으며, 신축공사가 아닌 증축공사를 하였으므로 등록세 중과세 제외대상에 해당되지 아니한다는 의견이지만, 건축법제2조 제1항 제8호에서 ‘건축’이란 건축물을 신축, 증축, 개축, 재축 또는 건축물을 이전하는 것을 말하는 것이고, 청구법인은 쟁점부동산을 취득한 후 지상 2층 연면적 127.17㎡인 기존 주택을 지상 3층 연면적 188.35㎡로 증축공사를 시행하여 90%이상 공사를 진행하였고, 착공이란 건축공사 및 개발사업을 시작한다는 의미로서 청구법인이 증축허가를 받아 유예기간 이내에 증축공사에 착공하였으므로 등록세 중과세 제외업종을 영위한 것으로 보아야 할 것이고, 주택법제9조에서 ‘연간 대통령령으로 정하는 호수이상(단독주택 연간 20호 이상, 공동주택 연간 20세대 이상)의 주택건설사업을 시행하려는 자’의 의미는 1회에 단독주택 20호 이상을 건축하여야 한다는 의미가 아니라 주택법제16조의 규정에 의하여 사업승인대상이 그 이상일 경우와 이하일 경우 건축허가대상을 구분하기 위한 기준으로서 적용되는 것일 뿐으로서 쟁점부동산의 증축공사를 한 이후에도 20세대 이상이 되지 아니한다는 사유로 등록세 중과세 대상에 해당된다고 볼 수는 없다 할 것으로서, 처분청이 쟁점부동산에 대하여 유예기간 3년 이내에 주택건설사업에 사용하지 아니한 것으로 보아 이 건 등록세를 중과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 우선, 청구법인은 쟁점부동산 취득일로부터 3년 이내에 증축공사에 착공하여 공사를 진행중이므로 주택건설사업에 사용하고 있다고 주장하나,주택법제9조의 규정에 의하여 국토해양부에 등록된 주택건설사업자가 주택건설용으로 취득 등기하는 부동산에 한하여 등록세 중과를 배제하도록 한 취지는 일정한 자격요건을 갖추고 연간 일정한 호수 이상의 주택건설 실적이 있는 자에 대하여 등록을 하게 한 다음, 그 등록된 주택건설사업자로 하여금 주택의 건설기준이나 규모, 주택의 공급조건, 방법 및 절차에 관하여 엄격한 기준을 설정하여 이를 준수하게 하는 등의 규제를 함과 아울러 주택건설을 촉진함으로써 대도시 내의 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 그 주거생활의 향상을 기하는데 있는 것이므로OOO, 주택건설사업자 중과배제에 대한 이러한 대법원 판례의 취지로 볼 때, 단독주택을 주택건설용 부동산으로 취득한 후 그 주택에 증축공사를 3년 이내에 착공하는 경우에는 대도시내에서 중과세를 제외하는 주택건설사업에 사용한 부동산에 해당되지 않는다 할 것이다OOO. 또한, 청구법인은 쟁점부동산 중 토지 일부가 개발제한구역내에 위치하여 부득이 하게 신축 대신 증축을 선택하여 주택을 공급하였으므로 주택건설용에 공여하고 있다고 주장하나, 쟁점부동산 중 토지의 경우 1971.7.31. 개발제한구역으로 지정되어 있는 토지로서 주택신축판매업을 전문으로 하는 청구법인으로서는 사전에 충분히 장애사유를 예견할 수 있고, 이에 대하여 청구법인이 OOO에 고충민원을 제기하여 OOO은 2008.12.22. OOO에게 당해 토지가 개발제한구역에서 해제될 수 있도록 도시관리계획을 변경결정하라는 권고의견을 표명한 사실이 있으나 지금껏 개발제한구역 해제가 이루어지지 아니하여 신축을 못하고 증축을 하였다는 사유는 정당한 사유에 해당된다고 볼 수 없다 할 것이고OOO, 마지막으로, 청구법인은 쟁점부동산을 취득한 후 제3자에게 임대하는 등 다른 용도로 사용하고 있지 아니하므로 이 건 등록세 중과세 처분이 부당하다고 주장하나, 청구법인은 증축신고를 하고 증축공사에 착공하여 2010.10.4. 처분청 건축과로부터 사용승인 촉구를 받고서도 지금까지 사용승인을 신청하지 아니하였으며, 전입세대 열람결과 현재까지 전입세대가 전혀 없었음이 확인되므로 청구법인은 쟁점부동산을 주택건설용으로 취득하여 유예기간 3년 이내에 당해 사업에 사용하지 아니한 것으로 보아야 하므로, 처분청이 이 건 등록세를 중과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 대도시내 설립 후 5년 이내인 청구법인이 주택건설을 목적으로 취득한 부동산을 유예기간 3년 이내에 주택건설용으로 사용한 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 지방세법(2010.1.1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제138조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제101조 제1항 제5호의 규정을 종합하면, 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소 지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기에 대하여는 등록세를 중과세하되, 주택법제9조의 규정에 의하여 국토해양부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득·등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)에 사용하는 경우에는 중과세대상에서 제외하도록 규정하고 있고,주택법제9조 제1항, 같은 법 시행령 제10조 제1항을 종합하면, 연간 20호수 이상의 단독주택이나 20세대 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 일정한 자격요건을 갖추어 국토해양부장관에게 등록하도록 규정하고 있다.

(2) 청구법인과 처분청이 제시한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 청구법인은 2007.10.30. 주택신축판매업 등을 목적사업으로, 자본금을 OOO으로, 본점소재지를 OOO 2층으로 하여 설립등기를 하였고, 2008.5.20. 본점소재지를 OOO로 이전한 것으로 법인등기부등본에서 나타난다. (나)청구법인은 2008.5.23. 주택건설사업자로 등록OOO한 사실이 주택건설사업자등록증에서 확인된다. (다) 청구법인이 2008.5.26. 취득한 쟁점부동산 중 건축물의 현황을 보면, 지상 건축물은 연와조 구조이고, 지하 1층 지상2층의 단독주택으로서 연면적이 127.17㎡인 것으로 건축물대장에서 나타난다. (라) 청구법인은 2009.11.26. 처분청으로부터 건축물 연면적을 188.35㎡로 변경하는 증축허가를 받고, 2009.12.23. 착공신고를 한 사실이 처분청의 공문OOO과 착공신고필증에서 확인된다. (마) 처분청은 2010.10.4. 청구법인에게 “진정민원 및 사용승인 촉구”라는 제목으로 아래와 같은 내용의 공문을 보낸 것으로 나타난다.

○ 청구법인에서 처분청에 증축신고를 득한 후 OOO에 소재한 건축물과 관련하여 주변 주민들로부터 ‘공사장 자재방치로 인한 분진발생, 쓰레기장화되어 심한 악취발생 등 미관 및 생활환경 피해를 신고’하는 진정민원이 접수되어 안내하오니

• 장기간 공사중단으로 인해 안전사고의 위험이 있으니 즉시 현장 쓰레기·공사자재정리 및 청소 등을 실시한 후 가설시설물(가설울타리 등)을 설치하신 후 처분청에 정비전·후의 사진을 첨부하여 제출하여 주시기 바랍니다.

• 또한, 현장안전관리에 철저를 기하여 안전사고 예방에 철저를 기하여 주시고 처분청에 건축신고를 득한대로 조속한 시일내에 사용승인신청을 하여 주시길 바랍니다. (바) 처분청이 제시한 현장사진 2매에 의하면, 쟁점부동산에 대하여 증축신고를 하였으나 상당기간 공사가 이루어지지 아니하여 쓰레기가 적치되어 있고, 종전 건축물의 옥상부분에 목조로 된 외벽이 설치되어 있는 흔적이 나타난다. (사)청구법인의 대표자 OOO이 OOO에 쟁점부동산 중 토지에 대하여 개발제한구역지정해제를 요청하는 민원을 제기하자 OOO는 2008.12.22. OOO에게 당해 토지에 대하여 개발제한구역에서 해제될 수 있도록 도시관리계획을 변경결정하는 것이 바람직하다는 의견표명을 OOO에서 한 것으로 OOO의 의결서에서 나타난다.

(3) 이에 대하여 청구법인은 쟁점부동산을 취득한 후 증축허가를 받아 증축공사를 진행하고 있으므로 유예기간 이내에 주택건설사업에 사용한 것으로 보아야 한다고 주장하므로 이를 살펴보면, (가) 지방세법제138조 제1항 단서 및 같은 법 시행령 제101조제1항 제5호에서 주택건설사업을 등록세 중과세대상에서 제외하도록 규정하고 있고, 당해 규정에서의 주택건설사업이라 함은 문언상 적어도 종전에 없던 새로운 주택을 신축하여 공급하는 사업을 의미한다고 보는 것이 타당하고, 이와 같이 해석하는 것이 입법취지에 비추어 볼 때에도 합리적이라고 할 것으로서, 청구법인의 경우와 같이 단독주택용 부동산인 쟁점부동산을 취득하여 일부를 증축하였다 하더라도 여전히 단독주택인 경우에는 이를 새로이 주택을 건설하여 공급하는 경우로 볼 수는 없다 하겠고, (나) 제시된 증빙사진과 처분청에서 진정민원에 대하여 이를 해결하도록 촉구한 공문을 보면, 청구법인은 실제로 증축허가를 받고 착공신고는 하였으나 상당기간 정상적으로 증축공사를 진행한 것으로도 보이지도 아니하므로, 청구법인이 유예기간 이내에 쟁점부동산을 주택건설사업에 사용하였다고 보기는 어렵다고 보여진다. (다) 따라서, 처분청에서 청구법인이 주택건설을 목적으로 쟁점부동산을 취득하여 정당한 사유없이 유예기간 이내에 이를 주택건설사업에 사용하지 아니한 것으로 보아 이 건 등록세 등을 부과한 처분은 적법하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.