건축물에 대한 재산세 부과처분이 적법한지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 청구인이 2012년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOO 소재 근린생활시설용 건축물의 OOO 외 15개호와 같은동OOO에 소재한 상가 중 OOO(이하 모두 합하여 “쟁점상가”라 한다)에 대하여 시가표준액에 공정시장가격비율(100분의 70)을 곱한 금액을 과세표준으로 하여 2012년도 건축물분 재산세 OOO 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO을 2012.7.10. 청구인에게 결정·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점상가는 시세가 상당히 하락하였으므로 이를 감안하여야 하고, 상업지구내에 속한 상가라고 하여 다른 건축물보다 높게 시가표준액을 산정하여 재산세 등을 부과한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점상가가 속한 건축물에 대하여 국세청장이 고시하는2012년도 건물신축가격기준액OOO에 지방세법에 따른 구조지수(100 철근콘크리트조), 용도지수(125 근린생활시설, 80 차량관련시설), 위치지수(120 개별공시지가 5,480,000/㎡), 경과년수별 잔가율 (84%, 2004년 신축및 86%, 2005년 신축)을 적용하여 1㎡당 건물가액 OOO, OOO 및 OOO, OOO을 산정하였고 여기에 쟁점상가의 청구인 소유면적과가감산 특례(108호～110호는 가산율 20%, 502호～503호·601호·703호·801호～803호·1001호～1003호·1101호는 감산율 3%)를 적용하여 쟁점상가의 각각의 건물시가표준액을 산정한 후 수조의시가표준액을 합하여 시가표준액을 각각 산정하였고,지방세법시행령제109조에서 규정하고 있는공정시장가액비율 100분의 70을 각각 곱하여 재산세 과세표준액을 산정한 후 여기에지방세법제111조 제1항 제2호 다목의 세율을 적용하여 재산세를 각각 산출하였으며, 청구인은 쟁점상가가 상업지구내 위치하고 있다 하여 불합리하게 높게 재산세 등이 부과되었다고 주장하나,재산세는 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하고 지방세법령에서 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록하고 있다고 볼 수 있으므로 위 규정에 과세표준과 세액을 산정하여 이 건재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점상가에 대하여 시세가 하락하였음에도 이를 반영하지 아니하고 상업지역이라는 사유로 재산세를 높게 산정하여 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 지방세법 제4조【부동산 등의 시가표준액】① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 “시장ㆍ군수”라 한다)이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다. 제110조【과세표준】① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

(2) 지방세법 시행령 제4조【건축물 등의 시가표준액 결정 등】① 법 제4조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조제1항제1호나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率) 제109조【공정시장가액비율】법 제110조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

2. 주택: 시가표준액의 100분의 60

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점상가의 경우 각각 지하 2층 지상 11층의 근린생활시설용 건물의 일부 상가로서 일반상업지역에 위치한 건물인 것으로 건축물대장에서 나타난다.

(2) 처분청은 쟁점상가에 대하여 신축건물기준가격OOO을 기준으로 지방세법의 규정에 따라 고시(OOO 2011.12.30.)한 시가표준액 산정방법에 따라 용도·구조·위치지수 및 경과연수별 잔가율을 적용하여 전용면적 및 공용면적(주차장 제외)에 대하여는 OOO으로, 주차장은 OOO으로 각각 산정하고 이에 가감산율 및 공정시장가격비율을 곱하여 재산세 과세표준을 산정한 후 각 호수별로 재산세 등을 과세한 것으로 재산세 과세내역서에서 나타난다.

(3) 이에 대하여 청구인은 쟁점상가의 시세가 하락하였는데 이를 반영하지 아니한 채 상업지역에 위치하였다는 사유로 재산세를 높게 산정하여 부과한 처분이 부당하다고 주장하나, (가) 토지와 주택을 제외한 일반 상업용 건축물의 재산세 과세표준은 지방세법제4조 제2항, 제110조 제1항, 같은 법 시행령 제4조 제1항 각호 및 제109조 제1항의 규정에 의하여 신축건물기준가격에 위치·용도·구조 및 경과연수에 따른 잔가율,건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)을 적용하여 산정하도록 규정하고 있으며, (나) 재산세의 과세표준을 산정하면서 수시로 변동하며 검증하기 어려운 시세를 개별적으로 반영하여 이를 산정할 수 없기 때문에 지방세법상 합리적인 기준에 따라 산정방법을 규정하고 있는 것으로서 시세가 하락하였다는 사유만으로 이 건 재산세 등을 부과한 처분이 잘못이 있다고 하기는 어렵다 하겠고, (다) 상업지역에 위치하여 재산세가 과다하게 부과되었다고 주장하나 상업지역에위치한 사실만으로 재산세를 부과함에 있어서 이를 높게 산정하는 특별한 규정은 없으며, 재산세 과세표준 산정시 상업지역에 위치함으로 인하여 부속토지의 가격이 다른 지역보다 높은 경우 위치지수가 높게 반영되어 과세표준을 산정하게 되는 경우가 있으나 이는 부동산의 시세를 합리적으로 반영하기 위한 것으로서 단순히 상업지역에 위치하여 재산세가 과다하게 부과된 것이 부당하다는 청구주장은 인정하기 어렵다 하겠다. (라) 따라서, 처분청에서 청구인이 소유한 쟁점상가에 대하여 지방세법상의 규정에 따라 과세표준 및 세액을 산정하여 이 건 부과처분을 한 것은 적법하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.